Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ТехноФорум» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Технофорум» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований указав, что является собственником:

- пункта тех. обслуживания, общей площадью 285,8 кв.м., с кадастровым (или условным) номером №/№, назначение: нежилое, инвентарный номер Ф-000043-005, Литер: А5, этажность:1, адрес (местоположение): Новосибирский район, <адрес>;

- контрольно-пропускного пункта, общей площадью 15,70 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер: Ф-000043-006, Литер: А6, этажность:1, адрес (местоположение): Новосибирский район, <адрес>;

- гаража, общей площадью 767,5 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер: Ф-000043, Литер: А4, этажность: 1,2, адрес (местоположение): Новосибирский район, <адрес>;

- квашпункта, общей площадью 210,8 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое здание, инвентарный номер: Ф-000043-011, Литер: А11, А11/1, этажность: 1, адрес (местоположение): Новосибирская обл., Новосибирский район, <адрес>;

- конторы, общей площадью 117,8 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер: Ф-000043-003, Литер: А3, этажность:1, адрес (местоположение): Новосибирский район, <адрес>;

- картофелехранилищем (незавершенный строительством объект), общей площадью 782,6 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер: ф-000043-010, Литер: А10, этажность:1, адрес (местоположение): Новосибирская обл., Новосибирский район, <адрес>;

-административно-хозяйственного здания, общей площадью 239,4 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / 54-№, назначение: нежилое, инвентарный номер: ф-000043-012, Литер: А12, этажность:2, адрес (местоположение): Новосибирская обл., Новосибирский район, <адрес>;

- капустохранилища, общей площадью 475,3 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер: Ф-000043-013, Литер: А13, этажность:1, адрес (местоположение): Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>;

- арочного склада (лукохранилище), общей площадью 509,3 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение нежилое, Литер А8, этажность: 1, адрес (местоположение): Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>;

- цеха фасовки, общей площадью: 462,4 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер: Ф-000043-014, Литер: А14, этажность: 2, адрес (местоположение): Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>;

- здания фруктохранилище, общей площадью: 408,1 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер: 19:03433/013, Литер: А13, этажность:1, адрес (местоположение): Новосибирская обл., Новосибирский район, <адрес>.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 55497 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: кладбища, стены скорби, крематории; производственные, хозяйственные и административно-бытовые объекты, связанные с функционированием кладбищ, стен скорби, крематориев, в том числе мастерские по производству похоронных принадлежностей; объекты благоустройства и озеленения территории, фонтаны, малые архитектурные формы, скульптуры, средства визуальной информации, адрес: Новосибирская обл., р-н Новосибирский, <адрес>.

Как указывает в своем заявлении административный истец, Общество намерено реализовать предоставленное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право выкупа указанного земельного участка, в связи с чем, обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области.

20 марта 2017 года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в адрес ООО «ТехноФорум» был направлен проект Договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность (л.д. 39-43).

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 года № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» цена выкупа определена в размере кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 проекта указанного Договора).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27 декабря 2016 года составляет 8119766,07 рублей.

Поскольку административный истец имеет исключительное право выкупа земельного участка, выкупная цена которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, ООО «ТехноФорум» просит суд, с учетом уточненных требований установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере– 3189505,00 рублей, определенной на основании на основании Отчета №170320-РС от 20 марта 2017 года.

Представитель административного истца в судебном заседании, с учетом уточнения заявленных требований, поддержал административное исковое заявление в полном объеме.

Представители Правительства Новосибирской области, Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав пояснения представителя административного истца, показания свидетеля – оценщика Е.С.А.., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» методом массовой оценки.

Как следует из материалов дела, ООО «ТехноФорум» является собственником:

- пункта технического обслуживания, общей площадью 285,8 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер Ф-000043-005, Литер: А5, этажность: 1, адрес (местоположение): Новосибирский район, <адрес> (л.д. 9);

- контрольно-пропускного пункта, общей площадью 15,70 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер: Ф-000043-006, Литер: А6, этажность: 1, адрес (местоположение): Новосибирский район, <адрес> (л.д. 10);

- конторы, общей площадью 117,8 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер: Ф-000043-003, Литер: А3, этажность: 1, адрес (местоположение): Новосибирский район, <адрес> (л.д. 13);

- картофелехранилищем (незавершенный строительством объект), общей площадью 782,6 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер: ф-000043-010, Литер: А10, этажность: 1, адрес (местоположение): Новосибирская обл., Новосибирский район, <адрес> (л.д. 14);

-административно-хозяйственного здания, общей площадью 239,4 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / 54№, назначение: нежилое, инвентарный номер: Ф-000043-012, Литер: А12, этажность: 2, адрес (местоположение): Новосибирская обл., Новосибирский район, <адрес> (л.д. 15);

- капустохранилища, общей площадью 475,3 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер: Ф-000043-013, Литер: А13, этажность: 1, адрес (местоположение): Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес> (л.д. 16);

- цеха фасовки, общей площадью 462,4 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер: Ф-000043-014, Литер: А14, этажность: 2, адрес (местоположение): Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес> (л.д. 18);

- здания фруктохранилище, общей площадью 408,1 кв.м., с кадастровым (или условным) номером № / №, назначение: нежилое, инвентарный номер 19:03433/013, Литер: А13, этажность: 1, адрес (местоположение): Новосибирская обл., Новосибирский район, <адрес> (л.д. 19).

Согласно представленной в материалы дела Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30 марта 2017 года №54-01-121/4637/2017-4053, правообладателем указанного земельного участка выступает Российская Федерация (л.д. 47).

Административный истец, как собственник размещенных на земельном участке с кадастровым номером № объектов недвижимости, реализуя предоставленное ему статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право выкупа указанного земельного участка, обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области.

Сопроводительным письмом от 20 марта 2017 года №НК-2128/05 за подписью заместителя руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области Н.С.К. в адрес ООО «ТехноФорум» на подписание был направлен проект Договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность (л.д. 39-43).

В пункте 2.1 названного проекта Договора (л.д. 41) указано, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 года № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» цена выкупа определена в размере кадастровой стоимости земельного участка – 8119766,07 рублей

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Аналогичная правовая позиция Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложена в абзаце 8 пункта 6 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которой, лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку административный истец намерен реализовать предоставленное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право выкупа указанного земельного участка, определением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагиваются его права и обязанности.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 декабря 2016 года (л.д. 44), сведения о спорном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 25 июля 2012 года, кадастровая стоимость по состоянию на 27 декабря 2016 года определена в размере 8119766,07 рублей.

Административный истец, не согласившись с результатами определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости 13 апреля 2017 года обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Новосибирской области от 28 апреля 2017 года №76 заявление было отклонено (л.д. 138-139).

В силу абзаца 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Новосибирской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов в Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Частью 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по заказу ООО «ТехноФорум» проведена его оценка.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно Отчету № 170320-РС от 20 марта 2017 года, по состоянию на 27 декабря 2016 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 3189505,00 рублей.

Административным истцом в подтверждение обоснованности и правильности Отчета № 170320-РС от 20 марта 2017 года представлен Акт экспертного исследования №673/9-6 от 27 марта 2017 года, подготовленный экспертом ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России А.А.Л..

В результате исследования экспертом было установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27 декабря 2016 года составила 3155546,29 рублей. Имеющаяся разница в определенной рыночной стоимости земельного участка по отчету об оценке и полученной в акте экспертного исследования была признана экспертом несущественной и находящейся в пределах допустимой погрешности (л.д. 162).

Поскольку Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 274-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 10 августа 2017 года признан утратившим силу пункт 5 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, экспертиза оценочных отчетов, регулирующий взаимоотношения оценщиков и потребителей оценочных услуг, переведена в статус добровольной.

Несмотря на то, что представленный административным истцом Акт экспертного исследования №673/9-6 от 27 марта 2017 года выполняет функцию контроля и создает фактор ответственности при осуществлении оценщиком оценочной деятельности, он не является заключением судебного эксперта, не может подменять собой отчет об оценке.

Это самостоятельный документ, содержащий сведения доказательственного значения, представленный административным истцом в целях обоснования его правовой позиции, а потому учитывается судом наряду с другими доказательства, имеющимися в материалах административного дела.

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная в представленном суду Отчете №170320-РС от 20 марта 2017 года, учитывает индивидуальные характеристики этого объекта и является достоверной. Доказательств, опровергающих изложенные в вышеуказанном отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами в материалы дела не представлено.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Он соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки спорного земельного участка.

В связи с чем, требование ООО «ТехноФорум» об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной на основании Отчета №170320-РС от 20 марта 2017 года по состоянию на 27 декабря 2016 года в размере 3189505,00 рублей подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ТехноФорум» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 55497 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: кладбища, стены скорби, крематории, производственные, хозяйственные и административно-бытовые объекты, связанные с функционированием кладбищ, стен скорби, крематориев, в том числе мастерские по производству похоронных принадлежностей; объекты благоустройства и озеленения территории, фонтаны, малые архитектурные формы, скульптуры, средства визуальной информации, адрес: Новосибирская обл., р-н Новосибирский, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 3189505,00 рублей, определенной по состоянию на 27 декабря 2016 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «ТехноФорум» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 13 апреля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.