Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3,

представителя административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1, действуя через представителя ФИО2, обратился в суд с административным иском к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости – 4461 000 руб.

Заявленное требование мотивировано тем, что административному истцу принадлежит на праве собственности указанный объект недвижимости, используемый под ..., в отношении которого в результате массовой оценки установлена кадастровая стоимость в размере 13132099 руб. 59 коп., не согласившись с которой, он обратился к оценщику. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства от 5 февраля 2020 года № 0172/2020, составленному ... рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 4461 000 руб. Установленная кадастровая стоимость значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет бремя фискальной нагрузки, нарушает его права.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, его представитель ФИО2 административный иск поддержал, представил отзыв ... на рецензию БУ «Чуваштехинвентаризация» от 5.02.2020 № 172/2020.

Представитель административного ответчика Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3 требование административного истца полагала необоснованным, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет, содержащий сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Представитель административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО4 удовлетворение заявленного требования оставил на усмотрение суда.

Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики и заинтересованные лица Администрация Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района, Государственная служба Чувашской Республики в судебное заседание не направили своих представителей.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – Чувашии в судебное заседание также не направило своего представителя, представив письмо, в котором сообщило об отсутствии возражений на административный иск, дело просило рассмотреть в отсутствие представителя Управления.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»).

В силу части 3 статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как видно из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит недвижимое имущество – ... с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., о чем в Единый государственный реестр недвижимости 25 декабря 2007 года внесена соответствующая запись о регистрации ...

В силу пункта 1 статьи 400, пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, налоговая база которых определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 декабря 2016 № 512 принято решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» на территории Чувашской Республики с 1 января 2017 года.

Согласно распоряжению Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики от 18 сентября 2017 года № 913-р принято решение о проведении в 2018 году государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) на территории Чувашской Республики в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года № 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

Государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства произведена согласно Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утв. приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 (далее – Методические указания).

В силу пункта 1.3. Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) на территории Чувашской Республики.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ..., по состоянию на 1 января 2018 года составляет 13132099 руб. 59 коп.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства от 5 февраля 2020 года № 0172/2020, изготовленный оценщиком ... согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером ..., по состоянию на 1 января 2018 года составляет 4461000 руб.

Как видно из представленного отчета, определение рыночной стоимости нежилого здания произведено в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утв. Приказом МЭРТ РФ от 20 мая 2015 года № 299, Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 и др.

Оценка рыночной стоимости объекта исследования проведена по результатам визуального осмотра объекта оценки (04.02.2020), на основании применения сравнительного метода оценки рыночная стоимость составила 4186000 руб., на основании применения доходного подхода рыночная стоимость составила 4735000 руб., содержит обоснование неиспользования затратного подхода.

При этом, оценщиком осуществлен анализ предложений о продаже нежилых помещений в ... по состоянию на дату исследования, подобранную из публичной информации, в качестве единиц сравнения выбраны объекты-аналоги, расположенные по адресам: ... (аналог № 1); ... (аналог № 2); ... (аналог № 3).

Представленный отчет содержит описание основных ценообразующих факторов, в приложении к отчету содержатся копии документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценка, имеются ссылки на объявления о продаже аналогов и к объектам - аналогам применены соответствующие корректировки, определение стоимости объекта оценки произведено по формуле с учетом средневзвешенного значения достоверности подходов.

БУ «Чуваштехинвентаризация» в рецензии от 5.02.2020 № 172/2020 указывает, что в разделе 2. «Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки» оценщик не идентифицировал в полной мере основные характеристики объекта оценки, которые позволили бы иметь полное представление об объекте оценки: не указаны такие сведения как высота здания по внешнему и внутреннему обмеру, объем здания, площадь застройки; не описаны уровень и состояние внутренней отделки; отсутствует описание уровня и состоянии инженерного оборудования; нет описания дополнительных улучшений (охранная и пожарная сигнализация, кондиционирование и т.д.); о локальном месторасположении (транспортной доступности объекта, интенсивности движения транспорта в районе расположения объекта, линия расположения домов, пассажиропоток, транспортный поток и т.д.); отсутствуют сведения об имущественных правах на земельный участок под объектом оценки, субъекте права.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Суд, проанализировав сведения об описании объекта оценки, содержащиеся в названном отчете, не может согласиться с доводами БУ «Чуваштехинвентаризация», поскольку в нем приведены: история объекта оценки (2007 года постройки); количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта (свидетельство о государственной регистрации права, технический план, визуальный осмотр); сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки (установлены следующие обременения: ... сведения о физических свойствах объекта оценки; сведения о физических свойствах улучшений (установлены площади 1 этажа (... кв.м.), 2 этажа (... кв.м.); конструктивное решение определено на основании визуального осмотра; местоположение и физические свойства занимаемого земельного участка (стр.13-15). Отсутствие данных о высоте здания не влияет на стоимость объекта оценки, т.к. данный параметр не учитывался при определении стоимости

Согласно пункту 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должны быть указаны сведения анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (подпункт «з»).

В разделе «Основные экономические показатели Российской Федерации» (стр.18-19) представлен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране на рынок недвижимости за 3 квартал 2017 года, т.е. период, предшествующей дате оценки.

По мнению рецензента при анализе фактических предложений по продаже объектов, аналогичных оцениваемому (стр.25-28) вызывает ряд вопросов, которые привели к ошибочному определению как интервала значений, так и среднего значения стоимости объекта исследования:

- в выборке участвует объект, выставленный на публичные торги (аналог № 1). Цена состоявшегося аукциона может быть признанной лишь в том случае, если оценщик предоставит доказательства, что на аукционе было несколько участников. В противном случае цена аукциона – это не рыночная цена и такой объект не может являться аналогом;

- в выборку включен объект (аналог 2) с «Не типичными» условиями продажи – обратная аренда – часть 1 этажа здания будет обременен долгосрочным договором аренды с ...

- включены объекты, значительно отличающиеся по площади – до 100 кв.м. (аналог 4, аналог 6);

- в выборку включен объект, отличный от объекта оценки по функциональному назначению – офис (аналог 5);

- у части аналогов в приведенных скрин-шотах не указаны даты размещения объявлений (аналог 3).

Между тем, различия характеристик между аналогами и объектом оценки устранены путем применения корректировок. Отобранные аналоги имеют отличия от объекта оценки. Каждый аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлялись различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель скорректированы с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки (пункт 22 ФСО №7).

Также, по мнению рецензента, выбор аналогов (раздел 5.1.1.1) не обоснован, поскольку отобранные три предложения являются наиболее схожими с оцениваемым объектом из всех имеющихся предложений на коммерческом рынке. Фактически, отобранные аналоги имеют существенные отличия и не соответствуют требованиям, предъявляемым к аналогам (имеет существенные отличия, требующие при расчетах значительных корректировок) стр.44-45):

- аналог № 2 – объект, отличный от объекта оценки по разрешенному использованию – ИЖС;

- аналог № 3 – представленный скриншот объявления не информативный – отсутствует информация о категории и виде разрешенного использования.

Оценщики приводят объекты, которые не могут являться аналогами, ввиду того, что достаточно отличаются по количественным и качественным характеристикам. Отсутствие предложений более подходящих по расположению и характеристикам оценщики не доказали.

При расчете стоимости земельного участка выявлены следующие нарушения требований законодательства в части проведения корректировок по ценообразующим факторам, существенно влияющим на итоговую стоимость объекта:

- при внесении корректировок оценщиком не проведена корректировка на вид разрешенного использования: объект оценки и аналог № 1 представляют собой земельные участки под коммерческое строительство, аналог № 2- под ИЖС, аналог № 3 – объявление не информативное (не содержит сведений о виде разрешенного использования). Следовательно, аналог № 2 нуждался в корректировке на разрешенное использование. По аналогу № 3 ситуация непонятна, комментарии оценщика отсутствуют. Скорректированная стоимость результатов расчетов различаются между собой в 2 раза, что не допустимо. Не обоснован размер весовых коэффициентов, принятых при согласовании скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

В соответствии пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из отчета следует, что подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице сравнительного анализа (стр. 44). В заключении содержится подробное описание и обоснование осуществленных корректировок, учитывающих характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Из таблицы корректировок следует, что эксперт применил корректировки на объем передаваемых прав, условия продажи и финансирования, местоположение, физические характеристики объекта и функциональное назначение. Согласование результатов корректировки также приведено в соответствующей таблице (стр. 48-49).

Далее, рецензент указывает, что выбор аналогов (раздел 5.1.1.2) не обоснован, поскольку отобранные три предложения являются наиболее схожими с оцениваемым объектом из всех имеющихся предложений на земельном рынке. Фактически, отобранные аналоги имеют существенные отличия и не соответствуют требованиям, предъявляемым к аналогам (имеет существенные отличия, требующие при расчетах значительных корректировок) стр.52-54):

- аналог № 1 – объект, выставленный на публичные торги. Цена состоявшегося аукциона может быть признанной лишь в том случае, если оценщик предоставит доказательства, что на аукционе было несколько участников. В противном случае цена аукциона – это не рыночная цена и такой объект не может являться аналогом;

- аналог № 2 – объект, с «не типичными» условиями продажи – обратная аренда – часть 1-го этажа здания будет обременена долгосрочным договором аренды;

- аналог № 3 – в приведенном скрин-шоте не указана дата размещения объявления.

Отсутствие предложений более подходящих по расположению и характеристикам эксперты не доказали.

Между тем, из содержания отчета следует, что на этапе сбора исходной информации, оценщиком отобрано несколько предложений к продаже объектов, аналогичных объекту недвижимости, в состав которого входит объект оценки. При этом оценщик привел весь объем предложений, выявленных на рынке на момент оценки. Проведен анализ предложений на приемлемость использования каждого из них в качестве аналога для расчета стоимости. Различия характеристик между аналогами и объектом оценки устранены путем применения соответствующих корректировок. Подробное объяснение применения конкретных корректировок также дано в заключении (стр. 25-28, 52-53).

Суд, оценивая представленный отчет, приходит к выводу о том, что оснований не доверять ему не имеется, он содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения наличия в отчете нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию указанного отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли были определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой, заявлено не было.

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу об обоснованности требования административного истца, в связи с чем подлежит установлению кадастровая стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года в размере, равном его рыночной стоимости - 4461000 рублей (без учета НДС), на период с 1 января 2019 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Удовлетворить административное исковое заявление ФИО1.

Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества – здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года в размере 4461000 (четыре миллиона четыреста шестьдесят одна тысяча) рублей на период с 1 января 2019 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 февраля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (603022, Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 17 «А», пом. П1) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики И.Н.Орлова