Гражданский кодекс часть 1

представителя административного истца – Сидоровой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-129/2017 по административному исковому заявлению Караваева В.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Караваев В.Г. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он на основании разрешения Администрации г.о. Чапаевск на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. № является собственником нежилого здания с кадастровым номером №., по адресу: АДРЕС. Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в пользовании Караваева В.Г. на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013г. и составляет 8 294 018,40 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше земельного участка, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости указанного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01.01.2013 года.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. по состоянию на 01.01.2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 943 942,50 руб.

К отчету представлено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ. СРО оценщиков Ассоциация «<данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Размер арендных платежей зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате арендной платы в завышенном размере.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Караваев В.Г. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:10:0104003:1150 равной его рыночной стоимости в размере 3 943 942,50 рубля.

В судебном заседании представитель административного истца - Сидорова Т.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям изложенным в иске.

Иные лица, участвующие в деле – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Чапаевск Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля ФИО1, согласно ст. 84HYPERLINK "http://sudact.ru/law/kas-rf/razdel-i/glava-6/statia-84/?marker=fdoctlaw" HYPERLINK "http://sudact.ru/law/kas-rf/razdel-i/glava-6/statia-84/?marker=fdoctlaw"КАСHYPERLINK "http://sudact.ru/law/kas-rf/razdel-i/glava-6/statia-84/?marker=fdoctlaw" HYPERLINK "http://sudact.ru/law/kas-rf/razdel-i/glava-6/statia-84/?marker=fdoctlaw"РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Караваев В.Г. на основании разрешения Администрации г.о. Чапаевск на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. № является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, № (л.д. 7).

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в собственности муниципального образования г.о. Чапаевск Самарской области.

Караваев В.Г. является арендатором вышеуказанного земельного участка на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013г. и составляет 8 294 018,40 руб.

Согласно отчету оценщика ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 01.01.2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 943 942,50 руб.

Согласно положительному экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ СРО оценщиков Ассоциация «<данные изъяты>» отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В отчете об оценке, как того требует ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указаны: дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта оценки – земельных участков, расположенных в Самарской области по состоянию на 01.01.2013 года, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость.

Из представленного отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, чему в отчете приведено обоснование (стр. 39-44 отчета), мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В представленном отчете, имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с описанием и приложением документов, свидетельствующих об этом (стр. 9-14 отчета), анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, согласно которому наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование в качестве земельного участка для размещения промышленных объектов.

Из общего предложения продажи аналогичных земельных участков, были выбраны земельные участки наиболее подходящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров, которые корректировались оценщиком с учетом выявленных отличий в характеристиках оцениваемого объекта и аналога. В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки были выбраны 4 земельных участка производственного назначения, расположенные в Волжском, Кинельском и Красноярском районах Самарской области. Описание объектов-аналогов приведено на стр. 44 отчета. Стоимость предложения по продаже объектов-аналогов варьируется в пределах от 555,56 – 800,00 руб. за 1 кв.м. (без учета скидки на торг). Введены корректировки: на масштаб (размеры) объекта, местоположение, коммуникации, скидка на торг принята на уровне 13 %.

В результате оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, по состоянию на 01.01.2013 года составляет 3 943 942,50 рублей. Расчет приведен на стр. 52 отчета.

Таким образом, выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы оценщика, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Оценщик ФИО1, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, выводы, изложенные в отчете об оценке, поддержал в полном объеме. Показала, что при оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № был использован сравнительный подход (метод сравнения продаж). При расчете стоимости сравнительным подходом им из базы данных Информационной системы «Центр» было выбрано 4 аналога, сопоставимых по основным характеристикам с объектом оценки. Применена скидка на торг 13 %. Введены корректировки. Анализ рынка приведен на стр. 17-26 отчета. Полагает обоснованным выбор аналогов, как наиболее приближенных по ценообразующим факторам к объекту оценки. К отчету приложены копии интернет - страниц с объявлениями о продаже земельных участков, отобранных в качестве объектов-аналогов. В результате согласования результатов, полученных при применении сравнительного подхода, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составила 3 943 942,50 руб.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, ее показания последовательны, логичны, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, а требования Караваева В.Г. - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 20.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Требования Караваева В.Г. - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 943 942,50 рублей.

Датой обращения Караваева В.Г. в суд считать – 20.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.02.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.