Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности Волковой А.В., заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности Кудрявцевой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Копыловой Инны Александровны об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Копылова И.А. обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области об установлении кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 714 кв.м, адрес (местоположение): ****, в размере его рыночной стоимости 2 700 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование ссылалась на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 3 219 069 рублей, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном **** № **** от 26 июня 2023 года в размере 2 700 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

По мнению административного истца, более высокая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает её права, как арендатора земельного участка - плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец Копылова И.А., извещённая надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, ходатайствовала о рассмотрении настоящего административного дела в своё отсутствие, настаивая на удовлетворении заявленных требований (л.д.101).

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности Волкова А.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления Копыловой И.А., поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве, представленном в суд Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, согласно которой названный административный ответчик не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в отчёте **** № **** от 26 июня 2023 года, при изучении указанного отчёта не выявлено существенных замечаний в его расчётной части, а также нарушений требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому не возражает против принятия упомянутого отчёта **** в качестве надлежащего доказательства определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - 2 700 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года и удовлетворения административного искового заявления Копыловой И.А. (л.д.81-82).

Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») по доверенности Кудрявцева М.В. в судебном заседании полагалась в принятии решения по настоящему административному делу на усмотрение суда, поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве, представленном в суд ГБУ ВО «ЦГКО ВО», которая фактически аналогична изложенной выше позиции Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области (л.д.111).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация города Владимира, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, ходатайствовали, за исключением Управления Росреестра по Владимирской области, о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие своих представителей.

В представленном в суд письменном отзыве филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда (л.д.94-96).

Администрация города Владимира в письменных возражениях, направленных в суд, не согласилась с заявленными требованиями, указывая, что представленный административным истцом отчёт **** № **** от 26 июня 2023 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** не может являться надлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта оценки, так как составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки (л.д.75-77).

Управление Росреестра по Владимирской области какого-либо отзыва (возражений) относительно заявленных требований Копыловой И.А. в суд не представило.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, допросив в качестве свидетеля оценщика А.Е.А., составившую отчёт о рыночной стоимости спорного земельного участка, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, Копылова И.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 714 кв.м, адрес (местоположение): ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - мойки грузовых автомобилей портального типа, мойки легковых автомобилей, уплачивающей арендную плату исходя из кадастровой стоимости упомянутого земельного участка (л.д.6-22,97-98).

По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость названного земельного участка установлена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 9 ноября 2022 года № 67 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» в размере 3 219 069 рублей (л.д.5,93).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости и нарушает её права арендатора, уплачивающего арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, Копылова И.А., минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, 14 июля 2023 года обратилась с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (л.д.2-3).

В обоснование своих требований административный истец представила в суд отчёт **** № **** от 26 июня 2023 года на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 700 000 рублей (л.д.23-66).

К отчёту приложены документы, подтверждающие, что подготовившая его оценщик ****А.Е.А. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Названный оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** по направлению «Оценка недвижимости», выданный 18 июня 2021 года ****, диплом о профессиональной переподготовке ****, выданный **** по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», является членом саморегулируемой организации оценщиков - **** и включена в реестр членов указанной Ассоциации 26 августа 2013 года за реестровым № ****, гражданская ответственность оценщика застрахована ****, полис **** от 12 августа 2022 года, сроком действия с 13 августа 2022 года по 12 августа 2023 года.

Оценивая представленный отчёт, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в его полноте и достоверности не имеется. Напротив, составленный отчёт об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Сам отчёт соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовалась названным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 и ФСО № 7, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой она состоит.

В частности, отчёт содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объёме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО № 7 оценщиком проведён анализ рынка, определён сегмент рынка, к которому относится земельный участок. Для более точной и объективной оценки по представленным данным был произведён подбор объектов-аналогов и их исследование в рамках сравнительного подхода.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.

Произведён расчёт рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием процедуры согласования и полученного результата.

Отчёт содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчёта.

При этом участвующими в деле лицами, в том числе и администрацией города Владимира, каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиком, иного размера рыночных цен на данном сегменте рынка, существенно отличающейся от цены, указанной в отчёте ****, суду не представлено, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, в том числе и администрацией города Владимира, не заявлено.

Административный ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области в представленном в суд письменном отзыве и в пояснениях его представителя в судебном заседании фактически не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в отчёте **** № **** от 26 июня 2023 года. Указал, что при изучении указанного отчёта не выявлено существенных замечаний в его расчётной части, а также нарушений требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчёт недопустимым доказательством по настоящему административному делу.

Незначительная разница в пределах 16,12 % между установленной кадастровой стоимостью и содержащейся в отчёте об оценке **** № **** от 26 июня 2023 года рыночной стоимостью указанного земельного участка не может свидетельствовать о недостоверности отчёта, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик А.Е.А., составившая отчёт № **** от 26 июня 2023 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, настаивала на правильности и обоснованности этого отчёта. На возникшие у суда вопросы, неясности по данному отчёту, а также на указанные в письменных возражениях администрации города Владимира суждения относительно того, что представленный административным истцом отчёт **** № **** от 26 июня 2023 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** не может являться надлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта оценки, так как составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в частности: применение не действовавших на дату оценки федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200; отнесение оцениваемого земельного участка с видом разрешенного использования - «земельные участки под придорожный сервис» к сегменту под офисно-торговую застройку; проведение анализа рынка аренды земельных участков; в нарушение подпунктов «в» и «д» пункта 11 ФСО № 7 в отчёте отсутствуют полноценный анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект и выводы относительно рынка предложений земельных участков на праве собственности в частности, динамика рынка, спрос, предложение, объём продаж, емкость рынка, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта, не указан объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов; ни один из выбранных для расчёта рыночной стоимости объектов - аналогов не относится к разрешённому использованию к земельным участкам под придорожный сервис; оценщиком не обоснован вывод о неактивности рынка, к которому отнесён объект оценки, и применение скидки на торг «неактивный рынок» на уровне 15,7 % для всех объектов - аналогов; в нарушение пункта 5 ФСО № 3 в разделе 10.4 на странице 31 отчёта не указаны источники информации, на основании которых оценщиком сделан вывод о сроке экспозиции земельных участков 12 месяцев и вывод о неактивности рынка по состоянию на дату оценки, - оценщиком А.Е.А. даны подробные и мотивированные ответы, в том числе в письменном виде (л.д.99,113,114) не противоречащие выводу, содержащемуся в самом отчёте № **** от 26 июня 2023 года о рыночной стоимости земельного участка кадастровым номером ****.

Согласно статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» договор на проведение оценки должен содержать, в том числе указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки объектов оценки. В данном случае, договор № 476/2023 об оказании услуг об оценке, заключённый 23 июня 2023 года, то есть после вступления в силу ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит указание на названные стандарты оценочной деятельности. В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Придорожный сервис, как и офисно-торговая застройка относятся к категории объектов предпринимательства, целью которых является получение прибыли. Автоматическая мойка, расположенная на оцениваемом земельном участке, является коммерческим объектом для получения прибыли. В справочнике Лейфера Л.А. «Справочник оценщика недвижимости - 2022, Часть 2. Земельные участки» все дальнейшие корректировки для коммерческих объектов подразделяются на индустриальную застройку и офисно-торговую, соответственно в расчётах оценщика все корректировки применяются как для офисно-торговой застройки. Для целей оспаривания кадастровой стоимости сегмент рынка - офисно-торговая застройка, к которому отнесены объект оценки и четыре объекта-аналога, используемые в расчётах, определён верно.

Права на земельный участок, учитываемые при определении рыночной стоимости в отчёте - право собственности, другие виды прав и иные ограничения (обременения) не учитываются. Оценщик проводит анализ рынка аренды земельных участков для проверки на возможность использования доходного подхода оценки.

Объём доступных оценщику рыночных данных и правила отбора объектов-аналогов указаны на странице 30 отчёта, в таблице № 2 (л.д.37).

Поскольку незастроенных земельных участков в городе Владимире критически мало и становится с каждым годом ещё меньше, а появляющиеся в продаже пустые земельные участки находятся, как правило, на окраинах или в зонах новой застройки, или в связи с демонтажем старых построек, показать неактивный рынок на бумаге не представляется возможным, в связи с чем, оценщик делает вывод о неактивности рынка.

Ссылка администрации города Владимира на федеральные стандарты оценки, в том числе на ФСО № 3, утратившие силу после введения в действие ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, является несостоятельной.

Оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость указанного земельного участка, не допущено ошибок при выполнении математических действий. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

При таком положении само по себе несогласие администрации города Владимира с названным отчётом, изложенное в письменных возражениях, не представившей каких-либо доказательств об иной рыночной стоимости спорного земельного участка, не просившей о назначении в связи с этим по данному административному делу судебной оценочной экспертизы в целях определения рыночной стоимости упомянутого земельного участка и проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности отчёта **** № **** от 26 июня 2023 года, не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении административного иска Копыловой И.А.

Таким образом, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности вывода оценщика, содержащегося в его отчёте **** № **** от 26 июня 2023 года, поскольку он мотивирован, предельно ясен, обоснован исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержит противоречий. Указанный отчёт оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить отчёт № **** от 26 июня 2023 года в основу решения суда и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года в размере его рыночной стоимости 2 700 000 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления Копыловой И.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 14 июля 2023 года, то есть дату её обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, которую следует отразить в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Копыловой Инны Александровны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 714 кв.м, адрес (местоположение): ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - мойки грузовых автомобилей портального типа, мойки легковых автомобилей, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей.

Считать датой подачи заявления Копыловой И.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 14 июля 2023 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов