Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Халилулаева Магомедгаджи Халилулаевича к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

установил:

Халилулаев М.Х. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости находящегося в собственности нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1135,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость нежилого здания установлена по состоянию на 21.03.2013г. в размере 24379 555 руб. 20 коп. Вместе с тем, согласно отчету №01/11/19 от 10.12.2019г. об оценке рыночной стоимости, выполненному ИП ФИО11., рыночная стоимость указанного здания составляет 13217 789 руб. 29 коп. Просил установить кадастровую стоимость здания в соответствии с названным отчетом.

Представитель административного истца Халилулаева М.Х. по доверенности Исаева С.В. в судебном заседании уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной в соответствии с заключением судебной экспертизы № 8/2020 от 27.02.2020г. по состоянию на 21.03.2013г. – 9728 779 рублей.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Попова Е.П. в судебном заседании против установления кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы возражала, полагая, что оно выполнено с нарушением законодательства, вследствие чего определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости является не достоверной.

Административный истец Халилулаев М.Х. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие административного истца.

Выслушав объяснения представителя административного истца Исаевой С.В., представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Поповой Е.П., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административный истец Халилулаев М.Х. является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1135,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1135,2 кв.м (л.д.7-8 т.1).

Кадастровая стоимость названного нежилого здания установлена по состоянию на 21.03.2013г. в размере 24379 555 руб. 20 коп. (л.д.9 т.1).

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Установленная кадастровая стоимость нежилого здания затрагивает права административного истца как налогоплательщика.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положений ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №01/11/19 от 10.12.2019г., выполненный ИП ФИО12 согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 21.03.2013г. составляет 13217 789 руб. 29 коп.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости №01/11/19 от 10.12.2019г., выполненный ИП ФИО13, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание выводы судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в силу которых упомянутый отчет не может быть принят в основу решения в качестве достоверного доказательства по делу.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В упомянутом отчете оценщик при определении повышающего коэффициента использовано Письмо Минрегиона России от 12.02.2013г. №1951-ВТ/10 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и иных индексах на 1 квартал 2013 года». Оценщиком неверно применен индекс СМР к ФЕР в размере 5,51 (для прочих объектов), поскольку в данном случае применим индекс в размере 4,90 (для административных объектов).

При определении величины прибыли предпринимателя оценщик использует методику, указанную в Справочнике оценщика недвижимости под ред.Лейфера Л.А., 2017 год, который выпущен после 2013г. При определении величины прибыли предпринимателя оценщиком допущена арифметическая ошибка, которая повлекла за собой ошибку в определении ставки доходности на собственный капитал (в отчете указано 13,9% вместо 15,3%), и, соответственно, прибыли предпринимателя и коэффициента прибыли предпринимателя (17,67% и 0,1767 соответственно вместо 19,48% и 0,1948).

В отчете допущена ошибка в части определения объема объекта оценки, в отчете указан общий объём объекта оценки 4494 куб.м., однако согласно техпаспорту объём объекта оценки составляет 4471 куб.м.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости №01/11/19 от 10.12.2019г., выполненный ИП ФИО14, не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.5 ФСО № 3, допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в силу которых упомянутый отчет не может быть принят в основу решения в качестве достоверного доказательства по делу.

Кроме того, после уточнения требований в судебном заседании представитель административного истца на вышеназванный отчет как на доказательство своих требований не ссылался.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

На основании определения суда по делу ИП ФИО15 проведена судебная экспертиза, в соответствии с выводами которой рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1135,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15.01.2016г. составляет 9728 779 рублей (заключение судебной экспертизы №08/2020 от 27.02.2020г.).

Представителем административного истца требования уточнены с учетом приведенного заключения судебной экспертизы.

Оценивая вышеназванное экспертное заключение, суд считает возможным положить его в основу решения.

Анализируя экспертное заключение №08/2020 от 27.02.2020г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В п.24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) содержатся положения, которые учитываются оценщиком при применении затратного подхода.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

При определении рыночной стоимости здания эксперт ФИО16 проанализировал подходы к оценке, обосновал отказ от сравнительного и доходного подходов, применил затратный подход, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования.

Согласно п.18 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Оспаривая заключение судебной экспертизы, административный ответчик Управление имущественных и земельных отношений ссылался на то, что эксперт использовал в расчетах сборник УПВС, утвержденный Министерством торговли СССР по согласованию с Госстроем СССР 20.05.1970 г., в то время как имеются альтернативные источники – справочники КО-Инвест, которые наиболее отвечают современным требованиям. Между тем, суд исходит из того, что общая часть сборников Ко Инвест содержит рекомендуемую методику проведения расчетов, нормативных актов, содержащих указания на обязательность применения названных справочников, не имеется. Доказательств того, что использование справочника, который, по мнению представителя административного ответчика не подлежал использованию, привело к занижению рыночной стоимости, суду представлено не было.

Вопреки доводам ответчика, в экспертном заключении приведен подробный расчет коэффициента прибыли предпринимателя, который не нарушает действующие нормативные акты в области оценочной деятельности и соответствует актуальным справочным данным. Применение в расчете данных Справочника оценщика недвижимости -2014.Том 2 под редакцией Лейфера Л.А., использование при расчете восстановительной стоимости газового технического оборудования данные городского газового хозяйства жилых домов, не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта, на чем настаивал ответчик.

Из пояснений допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО17 следует, что использованные им при проведении судебной экспертизы справочники (УПВС) утверждены Госстроем СССР, но каждый квартал «осовремениваются» Госстроем РФ, рекомендованы к использованию экспертными учреждениями Министерства юстиции РФ, в то время как справочники Ко-Инвест являются разработкой коммерческой организации, носят рекомендательный характер. Расчет прибыли предпринимателя произведен им на основании нескольких источников, 2 способами, изложенными в заключении. При расчете использовались данные справочника оценщика недвижимости -2014.Том 2 под редакцией Лейфера Л.А., поскольку использованные в указанном справочнике данные наиболее приближены к дате оценки. Им производился осмотр исследуемого помещения. Расчет восстановительной стоимости газового технического оборудования произведен с учетом технической конструкции здания, мощности установленного оборудования. При этом были использованы справочные индексы для городского газового хозяйства, которые подлежат применению не только для жилых домов, но и для зданий коммерческого назначения. Технологически установка газового оборудования в жилых домах и нежилых зданиях коммерческого назначения аналогична. В данном случае для нежилого здания необходимо лишь более мощное газовое оборудование, что учтено при проведении экспертизы.

Анализируя экспертное заключение, пояснения эксперта ФИО18 в судебном заседании, суд находит, что они в полной мере подтверждают выводы эксперта относительно рыночной стоимости имущества, эксперт дал мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, на возражения административного ответчика.

Выводы, изложенные в заключении экспертизы, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, соответствуют объему и содержанию имеющейся информации об объекте и его характеристиках; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным. Оснований сомневаться в верности профессиональных выводов эксперта суд не находит. Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, суд не усматривает. Выполненный представителем административного ответчика «Альтернативный экспресс расчет» не может быть принят в качестве доказательства по делу, как не основанный на специальных познаниях. Кроме того, само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. в любом случае это приблизительная и не безусловная цена.

Принимая во внимание изложенное, позицию сторон, суд считает требования административного истца подлежащими удовлетворению, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № подлежит установлению по состоянию на 21.03.2013г. в размере равном его рыночной стоимости – 9728 779 рублей.

В силу ст.106,108 КАС РФ с административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области подлежит взысканию оплата за производство судебной экспертизы в размере 25 000 рублей в пользу ИП ФИО19

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1135,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 21.03.2013г. в размере равном его рыночной стоимости – 9728 779 (девять миллионов семьсот двадцать восемь тысяч семьсот семьдесят девять) рублей.

Датой подачи Халилулаевым Магомедгаджи Халилулаевичем заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30.12.2019г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №№

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу ИП ФИО20 расходы по проведению экспертизы в сумме 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий . О.В. Михалева

Решение суда в окончательной

форме принято 20.03.2020 г.