Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Зимина А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-12/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Ральф» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Ральф» (далее ООО «Альфа-Ральф») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 910 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 6 037 332 рубля.

Требования мотивированы тем, что общество является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки определена по состоянию на 01.01.2013 года в размере 26 765 284,80 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы.

В обоснование заявления ООО «Альфа-Ральф» ссылается на Отчет об оценке, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью ФИО1, которым по состоянию на 01.01.2013 года рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 6 037 332 рубля.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца – Зимин А.А., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал, пояснил, что возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Администрации г.о. Самара, министерства имущественных отношений в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменных отзывах филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда, Управление Росреестра по Самарской области просило в удовлетворении требований отказать.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений и отзывов по делу не представили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, эксперта ФИО2ФИО3, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Альфа-Ральф» подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 10 910 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>.

Вышеуказанный земельный участок на праве собственности принадлежит административному истцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.03.2017г.

Приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2013 года и составила 26 765 284,80 рублей.

Административный истец является плательщиком земельного налога, зачисляемого в бюджет г.о. Самара. Налоговой базой для исчисления налога является кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 28.08.2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от 20.09.2017 года заявление отклонено.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке №, выполненный ФИО1. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся спорный земельный участок, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 6 037 332 рубля.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица – Администрации г.о. Самара о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка.

Из заключения эксперта ФИО2 от 20.12.2017 года №, следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 13 830 000 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО №7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Давая оценку экспертному заключению ФИО2 по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки, а также с проведением осмотра объекта. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельного участка не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В ходе судебного заседания был опрошен эксперт ФИО2 - ФИО3 – член ФИО4, имеющий стаж работы в экспертной деятельности 8 лет. Эксперт разъяснил, что что для подбора объектов аналогов ею был исследован весь рынок за 2012 год, использованы все доступные источники, в том числе и открытый источник ФИО5. Для расчетов были приняты 4 объекта-аналога, площадью от 1000 до 15 000 кв.м., расположенные в <адрес>. Перечень и описание объектов-аналогов приведены в таблице 1 экспертного заключения (стр. 20). Все объекты аналоги имеют единое назначение, доступ к коммуникациям, с выходом на магистрали городского или районного значения. Эксперт пояснил, что им были введены корректировки на местоположение, на площадь объектов, скидка на торг составила 10%. Таким образом, рыночная стоимость составила 1 267,64 рублей за кв.м., что входит в ценовой диапазон от 364 до 4 871 рублей за 1 кв.м. участков того же сегмента. Существенное различие между определенной в отчете и в экспертном заключении стоимостью участка, как указал эксперт, является разница в объектах-аналогах. В отчете об оценке, подготовленном оценщиком ФИО1, оценщик ФИО6 использовал два объекта-аналога с разрешенным использованием под торговый центр, и один под коммерческую недвижимость, в то время как объект оценки имеет разрешенное использование – под производственную базу, что привело к большим корректировкам и снижению рыночной стоимости. Эксперт отметил также, что оценщик при анализе рынка фактически не указал и не учитывал ценовой диапазон стоимости 1 кв.м объектов промышленного назначения, что является существенным нарушением требований, предъявляемым к оценке.

Оценивая представленные доказательства как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.

Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз участвующими в деле лицами не заявлено.

Таким образом, требования административного истца, подлежат удовлетворению частично, с учетом заключения судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Альфа-Ральф» с заявлением в Комиссию является 28.08.2017 года, в суд – 24.10.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Альфа-Ральф» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 910 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 13 830 000 рублей.

Датой подачи ООО «Альфа-Ральф» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 28.08.2017 года, в суд – 24.10.2017 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.02.2018 г.