Гражданский кодекс часть 1

Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Обращаясь в суд с административным иском, ФИО1 просил об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 26 040 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов- объекты торговли, для размещения объектов торговли, адрес (местоположение): местоположение <...> кадастровый номер: 03:24:032705:599, в размере его рыночной стоимости равной 54 068 000 руб. по состоянию на 18 мая 2018 г.

Требования основаны на том, что решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 июня 2020 г. с ФИО1 в пользу МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» взыскано неосновательное обогащение за пользование без правовых оснований земельным участком в размере 4 258 749,7 руб. за период с 21.02.2016 г. по 30.09.2019 г. Сумма неосновательного обогащения рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Считает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату значительно превышала его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение суммы неосновательного обогащения.

В судебное заседание ФИО1,будучи надлежаще извещенным, не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Его представитель ФИО2 настаивал на удовлетворении заявленных требований, и установлении рыночной стоимости земельного участка равной 54 068 000 руб. Против заключения эксперта возражал, просил о назначении повторной экспертизы.

Представитель Правительства Республики Бурятия ФИО3 полагала, что установленная Правительством Республики Бурятия кадастровая стоимость является верной, замечаний по экспертному заключению не имела, против назначения повторной экспертизы возражала.

Представитель МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» ФИО4 полагала выводы эксперта ФИО5 об установлении кадастровой стоимости верными, против назначения повторной экспертизы возражала.

Представители Управления Росреестра по Республике Бурятия,ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебное заседание не явились.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ФИО1 подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599 осуществлен 18.05.2018 г. на основании заявления о государственном кадастровом учете № 30-4562825 от 15.05.2018 г. МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» и приложенного межевого плана.

В границах земельного участка расположены объекты недвижимости ТЦ «Гвоздь».

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 июня 2020 г. с ИП ФИО1 в пользу МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ»взыскано неосновательное обогащение за пользование без правовых оснований земельным участком в размере 4 258 749,7 руб. за период с 21.02.2016 г. по 30.09.2019 г.

Указаннымрешением суда от 17 июня 2020 г. установлено, что ИП ФИО1 является собственником части объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 03:24:032705:599.

Расчет неосновательного обогащения произведенАрбитражным судом Республики Бурятия в решении от 17 июня 2020 г.исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Методическими рекомендациями по взысканию неосновательного обогащения с лиц, использующих земельные участки без правовых оснований, утвержденными Распоряжением Правительства Республики Бурятия от 14.05.2010 г. № 301-р, которые устанавливают, что расчет неосновательного обогащения производится по ставкам арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые неразграничена, установленных Постановлением Правительства Республики Бурятия от 30.01.2015 г. № 37 «Об утверждении Порядка определения размере арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Бурятия, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Из разъяснений в п. 6. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Исходя из того, что на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ИП ФИО1, с ИП ФИО1 взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком, суд приходит к выводу, что результатами определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599затронуты права и обязанности административного истца.

Согласно кадастровой выписке на земельный участок от 18 декабря 2020 года №КУВИ-002/2020-49520775 по состоянию на 18 мая 2018 года кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 433726927,2 руб.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления Правительства РБ № 2 от 13 января 2016г., сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости, по состоянию на дату вынесения решенияявляется архивной.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 5 этой же статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Вместе с тем, пунктом 3 этой же статьи Земельного кодекса РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее Закон № 135-ФЗ) также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В абз. 2 п. 14 постановления Пленума Верховного суда РФ № 28 от 30 июня 2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установлено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть пересмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость на день рассмотрения иска является архивной, приказом Минимущества Республики Бурятия от 15.10.2020 N 80 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе всех категорий земель, расположенных на территории Республики Бурятия по состоянию на 1 января 2020 г., который вступил в законную силу в 1 января 2021 г.

Однако административный иск ФИО1 направлен в Верховный Суд Республики Бурятия 29 декабря 2020 года до вступления в законную силу приказа Минимущества Республики Бурятия от 15.10.2020 N 80, следовательно, административный истец имеет право на установление кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 18 мая 2018 г. в размере рыночной.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 40/20-РБ от 20 декабря 2020 г. (далее-отчет), выполненный ООО «Консалт-Центр «БОС» оценщик ФИО6

В ходе рассмотрения административного дела представителем заинтересованного лица – МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» ФИО7 заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 18 мая 2018 г. и допущении оценщиком при составлении отчета нарушений действующего законодательства.

С учетом мнения сторон экспертиза назначена ИП ФИО5

12 мая 2021 года заключение эксперта № 12/04-21 от 30 апреля 2021 года поступило в Верховный суд республики.

По результатам проведенной оценки эксперт ИП ФИО5 пришел к следующим выводам:

1) рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 18 мая 2018 г. составила 119 340 000 руб.

2) оценщикомООО «Консалт-Центр «БОС» вотчете об оценке № 40/20-РБ от 20 декабря 2020 г. допущены нарушения к методам расчета рыночной стоимости, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Оснований не согласиться с заключением эксперта у суда не имеется.

В экспертном заключении приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, указаны источники использованной информации, проведен анализ собранной информации, проанализирован рынок земельных участков Республики Бурятия за 2017-2018 гг., исследованы ценообразующие факторы.

ФИО5 на дату проведения экспертизы состоял в НП «Саморегулируемая ассоциация судебных экспертов»,включен в реестр экспертов 25 сентября 2017 г., являлся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация Оценщиков «Экспертный совет», включен в реестр оценщиков 12 января 2015 года, имел полис страховой ответственности (серия № 433-725-084548/20 страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах»), а также квалификационный аттестат в области оценки недвижимости.

Из заключения эксперта следует, что эксперт исследовал географическое положение объекта оценки, социально-экономическое состояние Республики Бурятия в 2018 г., провел анализ рынка земельных участков в г. Улан-Удэ за 1 год до даты оценки. Для сравнения использовались данные за 2017-2018гг. в г.Улан-Удэ. Информацию об объектах недвижимости эксперт использовал с сайта архивов: Avito/https://ruads.org/, uurielt.ru.

В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015г. эксперт при проведении оценки использовал сравнительный подход методом сравнительных продаж. Выбор способа определения рыночной стоимости экспертом обусловлен достаточным количеством представленных на рынке недвижимости объектов, сопоставимых с оцениваемым.

При этом в соответствии с приведенным ФСО № 1 (п. 11), отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке подробно мотивирован им в отчете.

Так, эксперт счел невозможным применение затратного подхода в силу целей и назначения оценки, а также невыполнения условий применения данного подхода в соответствии со ст. 23 ФСО № 1, так как земля не может быть воспроизведена физически. Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельных участков. Отказ от применения доходного подхода обусловлен неразвитостью рынка аренды земельных участков в г. Улан-Удэ. Информация о сдаче в аренду земельных участков под коммерческое использование и рыночных арендных ставках в СМИ практически отсутствует, и ее недостаточно для обоснованного расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с использованием данных о величине рыночной земельной ренты.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 5объектов-аналогов – земельные участки, расположенные в г. Улан-Удэ, наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.

При проведении оценочных работ экспертом произведены корректировки: поправка на торг - -12,3 %, поправка на выход за красную линию – 21 % (объект-аналог 2 и 3), поправка на местоположение – 7,45 % (объект-аналог 1), - 1,94 % (объект-аналог 4), поправка на масштаб- -19,36% (объект-аналог 1), - - 25,66 %(объект-аналог 2), - -16,53 % (объект-аналог 3), - -19,31 % (объект-аналог 4), - - 24,23 % (объект-аналог 5).

При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 4583 руб.

По результатам оценки путем сравнительного подхода оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599по состоянию на 18 мая 2018 г. составляет 119 340 000 руб.

Экспертное заключение не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в РФ», в связи с чем, у суда нет оснований не согласиться с выводами эксперта о рыночной стоимости земельного участка.

Судебный эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; в экспертном заключении применен сравнительный подход, что соответствует федеральным стандартам оценки; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведен приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Имеющиеся в экспертном заключении недостатки, устранены экспертом в ходе устных пояснений.

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертом, сторонами и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Доводы представителя административного истца ФИО2 о том, что объекты-аналоги несопоставимы по площади с объектом оценкине свидетельствуют о недостоверности результатов оценки, поскольку экспертом применена корректировка на площадь (стр. 46-49 заключения эксперта). Величина корректировки на масштаб определена на основе среднего значения трех источников «Справочника оценщика недвижимости – 2018 «Земельные участки» под редакцией ФИО8; Сборник корректировой, г. Омск, «Сегмент «Земельные участки» по состоянию на 01.01.2017 г.; «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 1(40), 2005 г. Все объекты-аналоги сопоставимы по количественным и качественным характеристикам, расположены в черте города Улан-Удэ, что согласуется с требованиями подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ №611 от 25 сентября 2014 г.

Доводы представителя административного истца ФИО2 о том, что обосновывая отказ от доходного подхода, эксперт не проанализировал метод остатка и предполагаемого использования, не влекут недействительность экспертного заключения.

В соответствии с пунктом 7 приведенного выше ФСО № 1 подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках данного из подходов к оценке.

Пунктом 15 этого же ФСО № 1 установлено, что доходный подход есть совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Отказ от применения доходного подхода, эксперт мотивировал отсутствием информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить. С учетом приведенных выше определений подхода к оценке, доходного подхода, отсутствие в заключении эксперта ссылок на отказ от конкретных методов, используемых в рамках доходного подхода, о недопустимости заключения эксперта, как доказательства не свидетельствует.

Более того, отказ от методов остатка и предполагаемого использования обоснован экспертом в ходе устного опроса в судебном заседании. Данные методы не могли быть использованы в расчетах, так как у эксперта отсутствовала информация возможная к использованию в качестве сопоставимой для выделения чистого операционного дохода, создаваемого улучшениями земельного участка от чистого операционного дохода, создаваемого единым объектом недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Таким образом, эксперт ФИО5 имел право применять подходы и методыоценки по своему усмотрению.

Факт того, что на стр. 33 экспертного заключения экспертом сделан вывод о возможности применения сравнительного подхода на основе анализа рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, что подтверждается использованием аналога № 2, в то время как объект оценки имеет вид разрешенного использования – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), для размещения объектов торговли, недействительность выводов эксперта о рыночной стоимости земельного участка не влечет, поскольку в данном случае экспертом допущена техническая ошибка.

Доводы представителя административного истца ФИО2 о том, что не понятна логика отбора аналогов экспертом, несостоятельны. Отказ от объекта-аналога в строке № 9 стр. 25 табл. 4.1 заключения эксперта обусловлен назначением объекта «под среднеэтажную жилую застройку, объекты гаражного назначения, социальное обслуживание, которые не сходятся с объектом оценки.

Объект-аналог № 4 схож по критериям отбора с оцениваемым объектом, при этом в объявлении о его продаже нет сведений о предназначении для коммунального обслуживания.

Использованный экспертом объект-аналог №2 на дату подачи объявления располагался в общественно-деловой зоне и пригоден для строительства СТО, торговой точки и т.п., поэтому относится к виду разрешенного использования № 5 – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Доводы стороны административного истца о том, что скорректированные цены 1 кв.м. объектов-аналогов различаются почти в 9 раз, что свидетельствует о некорректно подобранных экспертом аналогах и не учете каких-либо ценообразующих факторов, не могут быть приняты во внимание, поскольку рецензентом не конкретизирован ценообразующий фактор, не учтенный экспертом и его последствия. Судом установлено, что объекты аналоги используемые экспертом в рамках сравнительного подхода подобраны им с учетом качественных и количественных характеристик (наиболее схожие земельные участки по местоположению, назначению, отсутствию улучшений), при этом ценовой разбег предлагаемой в объявлениях их стоимости на рынке недвижимости ценообразующим фактором, в соответствии с приложением №3 к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", не является, напротив, определяет наиболее достоверную рыночную стоимость объекта оценки, сопоставимого с аналогами.

Доводы представителя ФИО2 о том, что выводы эксперта о несоответствии проверяемого отчета требованиям федеральных стандартов оценки также несостоятельны, опровергаются показаниями эксперта, данными им в судебном заседании. Так, эксперт ФИО5 в судебном заседании пояснил, что оценщик оценивал здание как производственно-складское, тогда как на дату оценки здание являлось торговым центром. Соответственно, все данные по справочникам нужно было брать исходя из того, что здание на дату оценки являлось торговым центром. Оснований не согласиться с пояснениями эксперта у суда не имеется. Данное обстоятельство влияло на конечную стоимость.

Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 18 мая 2018 года –119 340 000 руб.

В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела видно, что с настоящим административным исковым заявлением ФИО1 обратился 29 декабря 2020 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 к Правительству Республики Бурятия,Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, направленный в Верховный Суд Республики Бурятия 29 декабря 2020 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599, площадью 26 040 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов- объекты торговли, для размещения объектов торговли, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> в размере его рыночной стоимости равной 119 340 000 руб. по состоянию на 18 мая 2018 г.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 9 июня 2021 года.

Судья Т.Н. Раднаева