Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Администрация Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - Администрация) обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. Административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного назначения - энергетика площадью <Данные изъяты> (<Данные изъяты> га), с кадастровым номером <Данные изъяты>, расположенный по адресу: <Данные изъяты>. 16 декабря 2020 г. вышеуказанный земельный участок был передан в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «<Данные изъяты>» сроком на 49 лет. Арендная плата была исчислена в соответствии с Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 17 января 2014 г. № 15 «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 9 октября 2020 г. № 105-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости категорий земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности, земель иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда, расположенных на территории Республики Калмыкия» утверждены результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных категорий земель. По данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость участка составляет <Данные изъяты> рублей. Рыночная стоимость указанного земельного участка, согласно отчету оценщика, составляет <Данные изъяты> рублей. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет уменьшение размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка и поступающей в бюджет Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия. Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Калмыкия от 11 февраля 2021 г. в принятии к рассмотрению заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отказано в связи с нарушением сроков, которые определены статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> в размере его рыночной стоимости <Данные изъяты> рублей; обязать административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости его рыночную стоимость <Данные изъяты> рублей.

11 июня 2021 г. административный истец представил в суд письменное заявление об уточнении административного искового заявления, согласно которому просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> в размере его рыночной стоимости <Данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2020 г.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, в телефонограмме просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, уточненные административные требования поддерживает, просит удовлетворить.

Представители административных ответчиков - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Представители заинтересованных лиц - Правительства Республики Калмыкия, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Общества с ограниченной ответственностью «Авелар Солар Технолоджи», Общества с ограниченной ответственностью «Калмыцкие солнечные электростанции», Акционерного общества «Газпромбанк» в судебное заседание также не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель «Газпромбанка» (Акционерное общество) Папшев А.А. просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Банка.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения сторон и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). В отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы государственной власти, органы местного самоуправления, действующие от имени соответствующего публично-правового образования, вправе обратиться в суд по месту нахождения такого объекта недвижимости с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 9 октября 2020 г. № 105-од утверждены результаты определения кадастровой стоимости категорий земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности, земель иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда, расположенных на территории Республики Калмыкия.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> составляет <Данные изъяты> рублей, о чём свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 июня 2021 г. Дата определения кадастровой стоимости - 1 января 2020 г. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости - 21 января 2021 г. Дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2021 г.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок от 18 мая 2021 г. подтверждается, что Яшкульское районное муниципальное образование Республики Калмыкия является собственником земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью <Данные изъяты> кв.м.; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; виды разрешенного использования: энергетика; местоположение: <Данные изъяты>.

16 декабря 2020 г. между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия и Обществом с ограниченной ответственностью «<Данные изъяты>» заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка. Указанный участок передан Арендатору во временное владение и пользование для эксплуатации солнечной электростанции «<Данные изъяты>», принадлежащей ему на праве собственности. Договор заключен сроком на 49 лет с 16 декабря 2020 г. по 15 декабря 2069 г. Согласно пункту 3.1. договора, Арендатор обязуется с равномерной разбивкой годовой арендной платы ежеквартально вносить арендную плату за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору ежегодному расчету арендной платы (Приложение № 1), и являющемуся неотъемлемой частью договора. Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Росреестра по Республике Калмыкия 31 марта 2021 г.

Решениями Главы Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ахлачи) от 24 июня 2016 г. № 47, от 14 апреля 2021 г. № 40 установлено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия и предоставленные в аренду без торгов, определяется в соответствии с Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 17 января 2014 г. № 15 «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (ныне - «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»).

Из расчета арендной платы (приложение № 1 к договору аренды земельного участка от 16 декабря 2020 г.) следует, что общая сумма ежегодной арендной платы составляет <Данные изъяты>рублей, ежеквартальная <Данные изъяты>рублей и исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

10 февраля 2021 г. Администрация Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Калмыкия с заявлением об ее пересмотре и установлении в размере рыночной.

Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Калмыкия от 11 февраля 2021 г. № 05-151 в принятии к рассмотрению заявления о пересмотре кадастровой стоимости отказано в связи с тем, что заявление подано с нарушением сроков, которые определены статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обоснование доводов административного иска Администрация Яшкульского районного муниципального образования указывает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, влечет уменьшение размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка и поступающей в бюджет Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, нарушает права и законные интересы Администрации.

Таким образом, Администрация Яшкульского районного муниципального образования имеет заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился к оценщику с целью проведения оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчёту №Д-6/12 от 10 июня 2021 г. частнопрактикующего оценщика <Данные изъяты>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - энергетика, площадью <Данные изъяты>кв.м., (<Данные изъяты> га), расположенного по адресу: <Данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2020 г. составляет <Данные изъяты> (<Данные изъяты>) рублей.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). В соответствии с п. 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 298, результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Пунктами 3 и 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 299, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке от 10 июня 2021 г. № Д-6/12 приведено точное описание объекта оценки - земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; проведен анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в связи с недостаточной информацией по сделкам в Республике Калмыкия, оценщиком были выявлены и исследованы объекты-аналоги в соседних регионах - в Волгоградской, Ростовской, Астраханской областях, Ставропольском крае, в диапазоне, соответствующем Республике Калмыкия; в результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта исследования отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подхода, а также соответствующих методов оценки мотивирован. В процессе применения сравнительного подхода использован метод сравнения продаж, в связи с наличием информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж, выбрано 4 объекта-аналога, находящихся в Аксайском и Родионово-Несветайском районах Ростовской области. Объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим параметрам сравнения: площади, цене продажи, имеющимся правам, условиям сделки, условиям финансирования, категории земель, разрешенному использованию, дате предложения, характеристикам участка, его благоустройства (коммуникации). Применена корректировка к аналогу 1 на площадь, которая составила 0,94.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Лица, участвующие в деле, не представили возражений, касающихся достоверности отчета, а также доказательств, опровергающих выводы, изложенные в отчете независимого оценщика, либо содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявляли.

При таких данных указанная в отчете от 10 июня 2021 г. итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью <Данные изъяты> кв.м. (<Данные изъяты>га), расположенного по адресу: <Данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2020 г. в размере <Данные изъяты> рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Суд признает заявленное Администрацией Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>по состоянию на 1 января 2020 г., равной <Данные изъяты> рублей, подлежащим удовлетворению.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Администрация Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 10 февраля 2021 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление Администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; виды разрешенного использования - энергетика, в размере рыночной стоимости <Данные изъяты> (<Данные изъяты>) рублей по состоянию на 1 января 2020 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 февраля 2021 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный Суд Республики Калмыкия.

Председательствующий Л.М.Кутланова

Решение в окончательной форме изготовлено 19 июля 2021 г.