Гражданский кодекс часть 1

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кадыкеевым К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «ДИКСИ ЮГ» об оспаривании результата определения кадастровой стоимости нежилого здания,

установил:

Акционерное общество «ДИКСИ ЮГ» (далее – АО «ДИКСИ ЮГ», Общество) обратилось в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Росреестра по Челябинской области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером № площадью 2575 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 марта 2015 года, установив в отношении него рыночную стоимость – 32 390 000 руб.

В обоснование заявленного требования указали, что Общество является собственником указанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого, отраженная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № 1542/12-20-11-1, составленном ООО «Апрель», что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку исходя из ее размера рассчитывается налог на имущество в завышенном размере.

Определением судьи Челябинского областного суда от 18 октября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Челябинска. Протокольным определением Челябинского областного суда от 09 ноября 2021 года Управление Росреестра по Челябинской области и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области исключены из числа административных ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Представитель административного истца АО «ДИКСИ ЮГ» – Сапрыгин М.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущества – Дутченко Я.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании считал возможным удовлетворить заявленные требования с учетом результатов судебной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права 74АД № 899598 от 27 марта 2014 года АО «ДИКСИ ЮГ» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2 575 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Металлургический район, ул. Сталеваров, 47 (т. 1 л.д. 9).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 октября 2021 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № отражена в размере 51 498 480,75 руб. по состоянию на 01 марта 2015 года на основании приказа № 170-П от 22 июля 2016 года (т. 1 л.д. 10).

Согласно представленному административным истцом отчету ООО «Апрель» об оценке от 11 мая 2021 года № 1542/12-20-11-1 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 марта 2015 года составляет 32 390 000 руб. (т. 1 л.д. 18-197, т. 2 л.д. 1-89).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 06 июля 2021 года № 152 заявление АО «ДИКСИ ЮГ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № было отклонено в связи с тем, что недостаточно полно и корректно проведен анализ рынка, к которому отнесен объект оценки, а именно в таблице 18, в таблице 23 содержится информация о земельных участках объектов аналогов, относящиеся к иному сегменту рынка. В расчетах не учитывается локальное местоположение земельного участка относительно центра административного района (нарушен принцип существенности п. 4 ФСО № 3). При расчете стоимости объекта оценки (отдельно стоящее здание) используется объект аналог № 3 – встроенное торговое помещение (нарушен принцип существенности п. 4 ФСО № 3) (т.1 л.д. 11-13).

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 октября 2021 года сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН внесены 26 августа 2016 года, с административным иском в суд АО «ДИКСИ ЮГ» обратилось 15 октября 2021 года.

В ходе производства по делу представителем административного истца заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока.

Учитывая, что в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № административный истец обратился 16 июня 2021 года, то есть в пределах установленного ч. 3 ст. 245 КАС РФ пятилетнего срока, результаты очередной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 24 ноября 2021 года № 189-П, суд считает ходатайство административного истца подлежащим удовлетворению.

В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости принадлежащего ему здания затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление налога на имущество, подлежащего уплате административным истцом (в силу ст.ст. 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении торговых центров (комплексов) определяется как их кадастровая стоимость), суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административным истцом требований.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно представленному административным истцом отчету ООО «<данные изъяты>» об оценке от 11 мая 2021 года № 1542/12-20-11-1 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 марта 2015 года составляет 32 390 000 руб. (т. 1 л.д. 18-197).

Отчет об оценке от 11 мая 2021 года № 1542/12-20-11-1 составлен оценщиком ФИО9., который является членом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «СОЮЗ», имеет диплом о профессиональной переподготовке по направлению «Оценка недвижимости», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, застраховавший ответственность в ООО «<данные изъяты>» по полису № 015-073-004793/20, со 19-летним стажем работы в оценочной деятельности.

В силу ч. 4 ст. 9, ч. 1 ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, который самостоятелен в выборе оценщика.

На основании ч. 1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя АО «ДИКСИ ЮГ» и представителя Министерства имущества Челябинской области определением суда от 09 ноября 2021 года была назначена судебная экспертиза для разрешения вопросов о достоверности отчета об оценке и размере рыночной стоимости нежилого здания, проведение которой поручалось эксперту ООО «<данные изъяты>» ФИО8.

Исходя из ч. 1 ст. 82 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В силу ст. 62, ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

При этом в соответствии с чч. 1, 2 ст. 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По смыслу приведенных положений процессуального закона заключение судебной экспертизы является одним из важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Полученное в суде заключение эксперта может быть поставлено под сомнение или опровергнуто только в случаях и в порядке, предусмотренных в ст. 83 КАС РФ.

Заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает заключение эксперта с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Согласно заключению эксперта ООО «Профит Лайн» № 06/11/2021 от 07 декабря 2021 года эксперт ФИО10 пришла к выводу о том, что оценщиком при составлении отчета № 1542/12-20-11-1 от 06 сентября 2021 года, допущено нарушение требований законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости. По состоянию на 01 марта 2015 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 48 619 000 руб. (т. 2 л.д. 158-327).

При проверке отчета об оценке № 1542/12-20-11-1 от 11 мая 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Апрель» Кузнецовым В.Г., эксперт выявил следующие нарушения.

При определении сегмента рынка (стр. 37 Отчета) оценщик использовал классификацию офисных зданий (Утверждена Гильдией управляющих и девелоперов)с отнесением оцениваемого объекта к классу С офисных зданий, тогда как объект представляет собой отдельно стоящее здание торгового назначения, фактически используется под торговый центр, по результатам анализа наиболее эффективного использования Оценщик позиционирует объект оценки в сегмент торгового назначения (стр. 86 Отчета), в связи с чем классификация офисных зданий является некорректной для определения сегмента рынка оцениваемого объекта (нарушение требований ст. 11 и п. 5 ФСО № 3 – отчет об оценке вводит в заблуждение).

При проведении анализа рынка Оценщик приводит 21 предложение о продаже объектов торгового назначения, расположенные в г. Челябинске, при определении стоимости сравнительным подходом к расчету принимаются только три аналога из указанной выборки, критерии отбора аналогов отсутствуют (нарушение п. 22в ФСО № 7 – «..при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке». Нарушены требования п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначности полученных результатов, а также в части введения в заблуждение).

В отчете выявлено противоречие: при внесении корректировки на красную линию оценщик без пояснений определил местоположения объекта оценки – внутри квартала. В разделе 6.3 (стр. 17, 18 Отчета) оценщик делает вывод о расположении объекта оценки на 1 линии домов с высокой проходимостью пешеходных и транспортных потоков. Вследствие этого невозможно подтвердить корректность внесения корректировки на красную линию (нарушение требования п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования полученного результата, а также в части введения в заблуждение).

В рамках сравнительного подхода для объекта оценки, представляющего собой отдельно стоящее здание торгового назначения, в качестве аналогов (стр. 45, стр. 122 Отчета) выбран, в том числе, комплекс нежилых зданий, включающий в себя отдельно стоящее здание – 3 этажа и отапливаемый склад (аналог № 2). Описывая корректировку на тип и класс здания (стр. 139 Отчета), оценщик указал, что по данным технического паспорта на объект оценки, здание относится к классу В, по данным из открытых источников объекты-аналоги № 1, 2 относятся к классу С, объект-аналог № 3 относится к классу В. Величина корректировки определялась по данным интернет - издания «Оценщики и эксперты». При этом объем представленных в Отчете сведений об объекте-аналоге № 2 не позволяет подтвердить корректность принятия Оценщиком решения о невнесении корректировки на тип и назначение зданий для аналога № 2 (нарушение требования п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования полученных результатов, а также в части отсутствия подтвержденной существенной информации и введения в заблуждение).

Полученная оценщиком стоимость единого объекта недвижимости в сравнительном подходе (стр. 144 Отчета), включает стоимость как самого объекта капитального строительства, так и стоимость имущественных прав на земельный участок под оцениваемым ОКС. Оценщик вычитает стоимость права собственности земельного участка площадью 2 917 кв.м с кадастровым номером 74:36:0119014:1 рассчитанную в разделе 8.6.3 отчета в размере 5 151 422 руб. ошибочно, так как застроенная площадь земельного участка согласно техническому паспорту составляет 1 672 кв.м, что существенно влияет на стоимость объекта оценки (нарушение требования ст. 11 и п. 5 ФСО № 3 – отчет об оценке вводит в заблуждение).

В отчете выявлена ошибка: при расчете стоимости затрат на замещение оцениваемого объекта Оценщик применяет корректирующий коэффициент стоимости строительства для Челябинской области К2 = 0,91 (стр. 113 Отчета), который согласно принят из рекомендаций к соответствующему сборнику Ко-Инвест. В данном случае коэффициент составит: 0,901 (Справочник Ко-Инвест 2014 «Общественные здания», в уровне цен на 01 января 2014 года, стр. 516) (нарушение требования п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования полученного результата, а также в части введения в заблуждение).

Объекты-аналоги № 2 и № 5 в рамках доходного подхода на стр.146 Отчета имеют отличное назначение от объекта оценки. Аналог № 2 предлагается в качестве аренды под производственно-торговую недвижимость на территории производственно-складской базы. Аналог № 5 бывший ночной клуб «Голливуд» находится на дату объявления в стадии перепрофилирования под торговый комплекс (перепланировка, реконструкция и ремонт). Корректировка на данный параметр отсутствует (нарушение п. 22д ФСО № 7 – при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта». Нарушены требования п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования полученного результата, а также в части введения в заблуждение).

В разделе 9 «Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам», на стр. 175 Отчета оценщик указал следующее: «..Результат, полученный с позиции затратного подхода более, чем на 50% отличается от значений остальных подходов. Оценщиком принято решение не учитывать значения затратного подхода при согласовании результатов». При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами, оценщик не провел анализ и не установил причину расхождений результатов оценки. Не смотря на отказ от затратного подхода, далее оценщик приводит таблицу, в которой присваивает ранги и баллы всем трем подходам, в том числе затратному. Итоговый балл для затратного подхода посчитан неверно (нарушены требования п. 25 ФСО № 1 – «..При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений.», а также требования п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования полученного результата, а также в части введения в заблуждение).

Оценщик в таблице № 9 (стр. 59-60 Отчета) для расчета стоимости земельного участка использовал аналоги № 2 и № 3 из другого сегмента рынка – под придорожный сервис (АЗС) (нарушение п. 10 ФСО № 7 – «..Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости», нарушены требования п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования полученного результата, а также в части введения в заблуждение).

Таким образом, эксперт пришел к выводу о несоответствии отчета 1542/12-20-11-1 об оценке, составленный ООО «<данные изъяты>» 11 мая 2021 года, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов.

В обоснование заявленного ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы представитель административного истца ссылался на наличии в заключении эксперта существенных нарушений, свидетельствующих о завышении определенной рыночной стоимости объекта оценки. В обоснование своей позиции представил мнение на экспертизу, подготовленное оценщиком ООО «ГРАНТ-2001» Градицким М.С., согласно которому при анализе рынка эксперт необоснованно отказался от использования объекта № 5 в качестве объекта-аналога и необоснованно использовал в качестве объекта-аналога объект № 6, относящийся к иному сегменту рынка, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3. Неверно определена площадь зданий: на стр. 62 заключения по данным объявления площадь здания 490,3 кв.м, по данным Росреестра площадь 494,9 кв.м, на стр. 65 экспертизы по данным объявления площадь здания 450 кв.м, по данным публичной кадастровой карты - 359, 4 кв.м. (нарушение п. 5 ФСО № 3). На стр. 80 экспертизы эксперт необоснованно указывает на отсутствие экономического износа (нарушение п. 5 ФСО № 3). На стр. 88 экспертизы в расчет поправки на местоположение приняты данные решения Городской думы г. Челябинска № 32/7 от 24 июня 2008 года «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» с изменениями (решение Челябинской городской Думы от 24 декабря 2013 года № 47/53), в приложении к экспертизе отсутствует подтверждающая информация, ссылка в экспертизе не позволяет проверить достоверность коэффициентов. На стр. 96 экспертом указано, что при проведении телефонных переговоров с собственниками и агентствами недвижимости, представляющими интересы собственников объектов недвижимости. При этом оценщиком выяснено, что в стоимость предложения не включен налог на добавленную стоимость, дата оценки является ретроспективной, объекты - аналоги сняты с продажи. По номерам, указанным в объявлении, нет возможности выяснить характеристики объекта. Таким образом, данные об отсутствии НДС в стоимости объектов не подтверждены (нарушение п. 5 ФСО № 3). На стр. 93 экспертизы в расчете отсутствует корректировка на красную линию. Объект оценки расположен внутри квартала, что подтверждается Яндекс картами. Основные магистрали по данным Яндекс карты — ул. Беломорская, ул. Хлебозаводская, ул. Металлургов. Таким образом, должна быть произведена понижающая корректировка на расположение внутри квартала (нарушение п. 5 ФСО № 3). На стр. 101, 113 заключения корректировка на местоположение для сравнительного подхода применена по данным муниципальной ставки аренды для земельных участков, в расчете применены данные из иного сегмента рынка, что приводит к искажению итоговых результатов оценки (нарушение п. 5 ФСО № 3). На стр. 106 не проанализированы факторы, указывающие на расположение объекта экспертизы на красной линии (т. 3 л.д. 37-52).

В связи с поступившим ходатайством и мнением на экспертизу в судебном заседании допрошена эксперт ООО «<данные изъяты>» – ФИО11 которая после предупреждения об уголовной ответственность по статье 307 УК РФ выводы, изложенные в заключении подтвердила, дала ответы на вопросы, связанные с проведенным исследованием, представила письменное мнение по возражениям административного истца.

По мнению суда, нарушений, на которые указывает административный истец, заключение эксперта не содержит.

Так, объект № 5 обоснованно не выбран в качестве объекта-аналога, так как в объявлении о продаже торгового помещения отсутствует информация о земельном участке (стр. 59).

На стр. 59 Объект № 6 – действующий магазин «Пятерочка», встроенное помещение на 1 этаже пятиэтажного жилого дома. Планировка помещения соответствует объекту оценки, назначение одинаковое: сетевой магазин (торговые, вспомогательные помещения), экспертом введена корректировка на встроенное помещение 6,3 %, в связи с чем объект № 6 обоснованно принят в качестве аналога (стр. 59).

Несоответствие площади объектов, указанных в объявлениях и использованных экспертом, административный истец обосновывает сведениями публичной кадастровой карты на текущую дату, тогда как объект оценивается на ретроспективную дату на основании объявлений, являющихся архивными. Эксперт обоснованно использовал сведения о площади объектов, содержащиеся в объявлениях, поскольку за прошедший период характеристики объектов могли претерпеть изменения (стр. 62, 65).

Решение Челябинской городской Думы от 24 июня 2008 года № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» является нормативным правовым актом, опубликованным в установленном порядке, его текст доступен во всех справочно-правовых системах, а также на официальном сайте Челябинской городской Думы.

Выводы эксперта об отсутствии внешнего (экономического) износа достаточно мотивированы, не согласиться с ними с оснований не имеется.

В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж экспертом проанализированы подобранные объекты-аналоги на наличие НДС в их стоимости, налоговый режим их правообладателей, выявлено, что в стоимость предложения налог на добавленную стоимость не включен (стр. 96 заключения).

Корректировка на расположение объектов-аналогов и объекта оценки относительно красной линии в применена обоснованно в отношении объекта, расположенного внутри квартала (стр. 93), поскольку объект оценки расположен на красной линии, что подтверждается данными об объекте, фотоматериалами (том 3, л.д. 74).

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает необходимым положить в основу решения заключение эксперта ООО «Профит Лайн» № 06/11/2021 от 07 декабря 2021 года, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, основано на результатах подробного анализа стандартов оценки и требований законодательства, предъявляемых к отчету об оценке, содержит развернутое описание объекта оценки и его аналогов, соответствующее обоснование выбранных экспертом методов исследования, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, определение наиболее эффективного использования объекта оценки, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого здания, примененные экспертом корректировки и другие необходимые сведения.

Отчет об оценке № 1542/12-20-11-1, составленный ООО «Апрель», таким требованиям не отвечает.

Согласно части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По делу не установлено обстоятельств, являющихся основаниями для назначения повторной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, – в сумме 48 619 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 16 июня 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В абзаце 2 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Приказом Министерства имущества Челябинской области от 24 ноября 2021 года № 189-П утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Челябинской области, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года.

В пункте 2 данного приказа указано признать утратившим силу с 01 января 2022 года приказа Министерства имущества Челябинской области от 22 июля 2016 года № 170-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области», на основании которого была утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 марта 2015 года.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного установленная по настоящему делу кадастровая стоимость подлежит применению до 31 декабря 2021 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу ст. 106 настоящего Кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Директором ООО «Профит Лайн» заявлено о возмещении стоимости проведенной судебной экспертизы в сумме 60 000 рублей.

В силу ч. 3 ст. 108 названного Кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 1 п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

На основании ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Проверяя конституционность положений ст. 111 КАС РФ применительно к вопросу о возмещении административному истцу судебных расходов, понесенных при рассмотрении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, Конституционный Суд РФ, исходя из того, что даваемые Верховным Судом РФ разъяснения по вопросам судебной практики с целью устранение неопределенности нормы применительно к конкретной сфере общественных отношений в судебной практике допускают придание тем или иным законоположениям нормативно-правового смысла, влекущего нарушение реализуемых на их основе конституционных прав, в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П признал положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ не соответствующими Конституции РФ, ее ст.ст. 19 (чч. 1 и 2), 35 (чч. 1, 2 и 3), 46 (чч. 1 и 2), 53, 55 (ч. 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, – при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

В этом же постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П указано, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Установленная экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 48 619 000 руб. ниже оспоренной кадастровой стоимости в размере 51 498 480,75 руб. на 2 879 480,75 руб. (разница составляет 5,6 %).

Таким образом, принимая во внимание приведенные выше положения КАС РФ, разъяснения Пленума Верховного Суда РФ с учетом приданного им Конституционным Судом РФ толкования, допущенное при установлении кадастровой стоимости нежилого здания ее расхождение (на 5,6 % с рыночной стоимостью на ту же дату укладывается в приемлемый диапазон отклонений, не является существенным, не свидетельствует о повлекшей нарушение имущественных прав административного истца, как плательщика налога на имущество организаций, ошибке, допущенной государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости, суд считает возможным возложить расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление акционерного общества «ДИКСИ ЮГ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 2 575 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 48 619 000 рублей по состоянию на 01 марта 2015 года.

Датой подачи заявления считать 16 июня 2021 года.

Установленная кадастровая стоимость подлежит применению до 31 декабря 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с акционерного общества «ДИКСИ ЮГ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Профит Лайн» расходы на проведение экспертизы в размере 60 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 01 февраля 2022 года