Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Иском Е.П.., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 14.06.2017 года № 9, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 14 июня 2017 года № 9, которым на основании заявления ФИО3, определена кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером № местоположение примерно в 60 м по направлению на восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> равной рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.11.2012г. в размере 1 947 336 руб., возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ФИО3, являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ФИО3 не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих её права обстоятельств, регистрацию права собственности на данный объект. Не будучи собственником земельного участка ФИО3, в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. В качестве исходной информации использовались не цены сделок, а цены предложений. Характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки, и по площади и по стоимости определенной в результате проведения оценки. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности. Документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования у объекта оценки или объектов-аналогов, не представлено. Подход оценщика считают необъективным для определения стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО3, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца Администрации г. Хабаровска ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Из отзыва административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что заявленные требования ответчик не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО3 представила полный комплект документов, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности. Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, ФИО3 в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Согласия арендодателя в лице Администрации города Хабаровска на пересмотр кадастровой стоимости в этом случае не требуется. В отношении доводов администрации г.Хабаровска о недостоверности отчета указали, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии с федеральными стандартами оценки. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям в порядке, предусмотренном законом об оценке, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное. В целях проверки отчета проводится экспертиза. Оспаривание решения комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете недостоверной в установленном законом порядке.

Заслушав участника процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившего Отчет об оценке №33/2017 от 20 марта 2017г., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № аренды земельного участка от 31.03.2016 г., ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного для использования под административное здание. Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписки из ЕГРН, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости – 01.11.2012г. Разрешенное использование земельного участка – для строительства административного здания.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.11.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 3 566 643,64 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 23.01.2015г.

02.06.2017г. ФИО3 обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, заявителем в Комиссию был представлен Отчет №33/2017 об оценке, составленный 20.03.2017г. оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания, площадью 982 кв.м, адрес объекта: примерно в 60 м по направлению на восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира<адрес> по состоянию на 01.11.2012г. составляет 1 947 336 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 762/2017 от 2.05.2017г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО4

На заседании Комиссии от 14.06.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером № составляет 45,4 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.11.2012г. в размере 1 947 336 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012г. № 263 (далее – Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. № п/0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО5 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО5, заместителя председателя ФИО6, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет, пояснений оценщика.

Доводы административного истца об отсутствии у ФИО3 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются необоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6).

ФИО3, являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Комиссией заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления, которые, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ФИО3 соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 33/2017 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.11.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из периодических изданий и сайтов. Выкопировки и скриншоты источников информации представлены в приложении к Отчету.

Определены правила отбора аналогов: о выставлявшемся праве на объект; по назначению земельного участка; по местоположению. Для расчета рыночной стоимости недвижимого имущества, были использованы земельные участки сопоставимые по критериям отбора с оцениваемыми участками. Было выделено 9 земельных участков, которые можно использовать в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом.

В ходе анализа рынка земельных участков было выявлено, что 1 кв.м. данных объектов имеет сопоставимую стоимостную характеристику. Исходя из этого, Оценщиком за единицу сравнения была принята стоимость 1 кв.м., как наиболее точная, логичная и объективная единица сравнения земельных участков.

Оценщиком приведен обоснованный отказ от применения методов затратного подхода.

В рамках сравнительного подхода Оценщиком применен метод сравнения продаж, выбор которого соответствует общепринятой оценочной практике.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи; дату продажи; вид права; условия финансирования; местоположение; площадь земельного участка; категорию земель; назначение земельного участка.

Применены корректировки по сопоставимым ценообразующим факторам: на условия продажи; на дату продажи; на местоположение; на площадь земельного участка; на вид права; на расположение относительно красной линии. Расчет и обоснование корректировок приведены в Отчете. Приведено объяснение отказа от применения остальных корректировок по ценообразующим факторам.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 762/2017 от 2.05.2017г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО4, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки являются обоснованными.

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что повышающая корректировка к объекту-аналогу №7 не применялась в связи с тем, что данный объект-аналог расположен не в красных линиях.

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1, данными в судебном заседании.

При определении надежности получения результатов, в отчете проведена проверка надежности полученных результатов с помощью распределения Стьюдента. В ходе проведенного анализа, Оценщиком был рассчитан доверительный интервал, на основе которого принимались к дальнейшему расчету скорректированные стоимости объектов аналогов. Доверительный интервал для оцениваемого земельного участка составил от 849 до 3229 руб./ кв.м.

Скорректированным ценам объектов-аналогов, попавшим в доверительный интервал, были присвоены ранги в зависимости от величины общей валовой коррекции. Оценщиком выбран корректный и уместный метод оценки в рамках сравнительного подхода.

В силу выше указанного доводы административного истца о занижении стоимости недвижимого имущества, не имеют правового значения.

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, об ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 14 июня 2017 года № 9, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 13 сентября 2017 года.

Судья Хабаровского краевого суда Е.П. Иском