Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1302/2018 по административному исковому заявлению ООО «Банно-оздоровительный комплекс» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Банно-оздоровительный комплекс» обратилось в Самарский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя тем, что ему на праве собственности принадлежат:

- нежилое здание (банно-оздоровительный комплекс) с кадастровым номером №, площадью 968,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 2 106,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет:

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 17 698 197 рублей 56 копеек;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 64 654 163 рубля 34 копейки.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью объектов недвижимости, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются интересы административного истца, как плательщика налога на имущество.

Согласно отчетам об оценке от 28 апреля 2018 года №№ и №, подготовленным оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр», рыночная стоимость указанных выше объектов недвижимости составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 15 апреля 2012 года – 11 558 960 рублей без учета НДС;

- нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года – 21 693 865 рублей без учета НДС.

При таких обстоятельствах, ООО «Банно-оздоровительный комплекс» полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в судебном порядке.

На основании изложенного, административный истец просит суд:

- установить кадастровую стоимость нежилого здания (банно-оздоровительный комплекс) с кадастровым номером №, площадью 968,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 11 558 960 рублей;

- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 2 106,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 21 693 865 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности от 13 марта 2018 года, исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области и Администрации городского округа Новокуйбышевск в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель Администрации городского округа Новокуйбышевск в письменных возражениях просит суд рассмотреть дело без его участия, не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ООО «Банно-оздоровительный комплекс» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «Банно-оздоровительный комплекс» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 2 106,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>,

что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 5 июня 2018 года № и от 18 июня 2018 года №.

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 64 654 163 рубля 34 копейки,

что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 июня 2018 года № и от 18 июня 2018 года №.

В соответствии со ст. 14 и п. 1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года № 98-ГД «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» (в редакции от 11 апреля 2016 года № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником указанных выше объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

В связи с этим, 22 мая 2018 года ООО «Банно-оздоровительный комплекс» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемых объектов недвижимости. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30 мая 2018 года № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Получив отказ Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке от 28 апреля 2018 года №№ и №, подготовленные оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр».

Из отчета об оценке от 28 апреля 2018 года № усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 2 106,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 24 июля 2013 года составила 21 693 865 рублей.

Из отчета об оценке от 28 апреля 2018 года № № следует, что объектом оценки являлось нежилое здание (банно-оздоровительный комплекс) с кадастровым номером №, площадью 968,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 15 апреля 2012 года составила 11 558 960 рублей.

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также – отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта недвижимости, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 15 апреля 2012 года и на 24 июля 2013 года.

Оценщиком определено эффективное использование объектов оценки – в качестве торговых объектов (страница 50 отчета № и страница 58 отчета № №).

На страницах 38-44 отчета об оценке № приведен анализ рынка торговой недвижимости г.Новокуйбышевск во 2-ом квартале 2013 года, а на страницах 44-46 указанного выше отчета приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости на основании базы данных «Территориального агентства оценки» «АДОН», а также на основании материалов аналитического исследования, выполненные ООО «Территориальное Агентство оценки».

Средние цены на коммерческую недвижимость в г.Новокуйбышевск во 2-ом квартале 2013 года составляют 23,3 тыс. рублей за 1 кв.м. (от 18 750 до 42 254 рубля за 1 кв.м.), средняя цена офисных предложений – 19 197 рублей за 1 кв.м., торговых – 27 587 рублей за 1 кв.м.

В сегменте аренды коммерческих площадей г.Новокуйбышевск по состоянию на конец 2-ого квартала 2013 года торговые помещения предлагаются по 559 рублей за 1 кв.м. в месяц (от 300 до 700 рублей за 1 кв.м. в месяц).

На страницах 40-47 отчета об оценке № № приведен анализ рынка торговой недвижимости г.Новокуйбышевск в 1-ом квартале 2012 года, а на страницах 47-49 указанного выше отчета приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости на основании базы данных «Территориального агентства оценки» «АДОН», а также на основании материалов аналитического исследования, выполненные ООО «Территориальное Агентство оценки».

Средние цены на коммерческую недвижимость в г.Новокуйбышевск в 1-ом квартале 2012 года составляют 20,5 тыс. рублей за 1 кв.м., средняя цена офисных предложений – 17 000 рублей за 1 кв.м., торговых – 24 666 рублей за 1 кв.м. (в диапазоне от 8 274 до 42 857 рублей за 1 кв.м.).

В сегменте аренды коммерческих площадей г.Новокуйбышевск в 1-ом квартале 2012 года динамика не значительная: торговые объекты предлагаются по 500 рублей за 1 кв.м. (диапазон от 300 до 750 рублей за 1 кв.м.), офисные по 280-450 рублей за 1 кв.м.

Из отчета об оценке № следует, что для определения рыночной стоимости нежилого помещения оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод регрессионного анализа и доходный подход, в рамках которого применил метод прямой капитализации. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.

Для определения рыночной стоимости нежилого здания (отчет об оценке № №) оценщик использовал сравнительный, доходный и затратный подходы.

Согласно письменным пояснениям оценщика ООО «Независимый кадастровый центр» ФИО1, в разделе анализа рынка приведена средняя стоимость торговых помещений в г.Новокуйбышевск, без учет скидки на торг, с учетом НДС и с учетом стоимости земельного участка. На странице 40 Отчета № 2 указано, что все данные приводятся без учета скидки на торг. Таким образом, если взять среднее значение цены торговых объектов в г.Новокуйбышевске площадью более 1 000 кв.м. (рис. 7.3.1) 22 590 руб/кв.м. и исключить скидку на торг в размере 9%, вычесть земельную составляющую и НДС, получим среднее значение цены: 22 590 руб/кв.м. * 0,91 * 0,71 / 1,18 = 12 368 руб/кв.м., что соответствует полученному в расчетах результату. Так, по сравнительному подходу был получен результат 36 428 459 рублей с учетом скидки на торг или 18 850 рублей без учета скидки за торг, что соответствует рыночному диапазону 18 750 – 42 254 руб/кв.м., приведенному в анализе рынка на стр. 40 Отчета № 2.

Также, средняя стоимость в анализе рынка не учитывает характеристики оцениваемого объекта, которые учтены в расчете стоимости (площадь, состояние, этаж расположения).

На странице 5 отчета указана дата проведения оценки 15 апреля 2012 года, такая же дата содержится в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости от 13 марта 2018 года № на стр. 131 отчета.

Таким образом, указанные в отказе Комиссии при Управлении Росреестра по Самарской области замечания к Отчетам об оценке никаким образом не имеют влияния на величину рыночной стоимости объектов оценки, определяемую в отчете об оценке. В связи с чем, оценщик полагает, что решение Комиссии при Управлении Росреестра по Самарской области не опровергает достоверность рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в Отчете об оценке.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленные административным истцом отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

С учетом изложенного, суд полагает возможным принять отчеты об оценке от 28 апреля 2018 года №№ и №, подготовленные оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр», в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на даты определения их кадастровой стоимости – на 24 июля 2013 года и на 15 апреля 2012 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанных отчетов.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 июля 2013 года и на 15 апреля 2012 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов настоящего административного дела следует, что датой обращения ООО «Банно-оздоровительный комплекс» в суд является 12 июля 2018 года, а датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 22 мая 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «Банно-оздоровительный комплекс» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (банно-оздоровительный комплекс) с кадастровым номером №, площадью 968,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 11 558 960 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 2 106,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 21 693 865 рублей.

Дата подачи ООО «Банно-оздоровительный комплекс» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 22 мая 2018 года, дата подачи заявления в суд – 12 июля 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 8 августа 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.