Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-32/2022 по административному исковому заявлению ООО «Терминал Сервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

ООО «ТерминалСервис» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости двух земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная по состоянию на 15.10.2020г. и на 25.03.2021г. в результате кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему до 15.04.2021г. земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объектов.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость ранее принадлежащих ему земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной в представленных истцом отчетах об оценке <данные изъяты> по состоянию на дату их кадастровой оценки.

В настоящем судебном заседании представитель административного истца по доверенности <данные изъяты> настаивала на удовлетворении первоначальных требований, заключение судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> просила признать недопустимым доказательством по делу, как содержащие существенные методологические ошибки.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности <данные изъяты> в судебное заседание явился, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал, оставил решение на усмотрение суда.

От представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в суд поступили письменные пояснения, в соответствии с которыми участники процесса оставляют разрешение вопроса по существу требований административного истца на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Московской области, администрации Солнечногорского городского округа Московской области, <данные изъяты> в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, допросив эксперта <данные изъяты> приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что в период с 15.02.2011г. по 15.04.2021г. ООО «ТерминалСервис» являлся собственником земельных участков с кадастровы,ми номерами: <данные изъяты>, категории земель: <данные изъяты>, виды разрешенного использования: <данные изъяты>), расположенных по адресу: <данные изъяты>

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № <данные изъяты> по состоянию на 15.10.2020г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № <данные изъяты> по состоянию на 25.03.2021 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Из положений части 7 приведенной статьи следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку административный истец в период проведения очередной кадастровой оценки являлся собственником земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты> и плательщиком земельного налога, исходя из их кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку земельного участка завышенной, нарушающей права, ООО «ТерминалСервис» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, к которому приложил отчеты оценщика <данные изъяты>., которыми рыночная стоимость спорных земельных участков определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 5.10.2021г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>. содержание отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества не соответствует требованиям Федерального закона № 135- ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки; по состоянию на 15.10.2020г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей; по состоянию на 25.03.2021г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рубля.

Согласно дополнительно приведенным экспертом <данные изъяты> в судебном заседании и изложенным в письменных объяснениях пояснениям, данные Геопортала Подмосковья в экспертном заключении приведены справочно, для подтверждения тенденций и определения наличия обременений, и данные сведения никоим образом не противоречит требованиям п. 8 ФСО № 1. При проверке отчетов об оценке, экспертом проверялись только те сведения и данные, которые были приведены в отчете, в том числе в разделе 7.3. (стр. 15 Отчета), где оценщик определяет зону для земельного участка О-4 - Зона объектов отдыха и туризма. В соответствии с п.22е ФСО №7 элементами сравнения является вид использования и (или) зонирование, так как у оценщика в объектах-аналогах отличается и то и другое, то требовалось введение корректировки, что не было сделано, поэтому было сделано замечание.

В соответствии с п.22е ФСО №7 элементами сравнения является вид использования и (или) зонирование. Согласно Публичной кадастровой карте объекты-аналоги №1 и №2 с кадастровыми номерами <данные изъяты> имеют разрешенное использование: для малоэтажного жилищного строительства и рекреационного использования, что сопоставимо с объектом исследования - отдых (рекреация).

Разница в стоимости обусловлена тем, что стоимость определялась на разные даты. На каждую дату оценки подбирались свои объекты-аналоги, и учитывалось то ценообразование на рынке, которое было именно на дату оценки. Эксперт не может давать какие-либо пояснения, относительно данных, отраженных в источниках информации, которые используются для корректировки на дату оценки, так как это не исследования эксперта и, следовательно, не может комментировать их. Согласно данным Выписок из ЕГРН и сайта Росреестра, разница в кадастровой стоимости на разные даты оценки составляет <данные изъяты>

Ограничения и обременения экспертом были проанализированы и учтены в расчетах в экспертном заключении.

С учетом вновь выявленных в судебном заседании 21.01.2022г. обстоятельств проанализировано влияние охранной зоны ОКН:

Согласно сообщению Главного Управления Культурного наследия Московской области, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> частично расположен в <данные изъяты> метровой защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Братская могила советских воинов, 1941 г». По сведениям из открытых источников на данном земельном участке расположено здание- школа мотокросса, следовательно, данное обременение не мешает использовать данный участок по назначению. По сведениям сайта Геопортала Подмосковья, на указанном земельном участке общей площадью 25. 510 кв.м. зарегистрированы следующие обременения- охранная зона ОКН, процент пересечения-11%. Комментарий к принимаемым значениям факторов убытков: 1) доля части объекта земли, занятая охранными зонами: Уровень данного фактора принимается как низкий; 2) степень ограничения пользования: незначительная, практически не составляет препятствий для использования собственником. Уровень данного фактора принимается как низкий; 3) интенсивность использования сервитута: низкая, ограничения возникают очень редко, уровень фактора принимается как низкий; 4) ограничение: низкое, так как в данная зона расположена на краю участка, в данной части участка расположено здание школы и не препятствует использованию участка по назначению. Таким образом, по результатам дополнительного исследования, экспертом сделан вывод, что охранная зона ОКН не оказывает дополнительного влияния на пользование земельным участком, размер корректировки на наличие охранной зоны ОКН равен 0%.

Вопреки доводам административного истца, вывод о нарушении оценщиком п.5 ФСО № 3 и п. 22 ФСО № 7 в связи с использованием оценщиком расчета поправки на местоположение для земельных участков торгового назначения, тогда как объекты исследования относятся к другой категории, является верным.

Поскольку в используемом оценщиком в расчетах справочнике СРК-2020 отсутствует поправка для расчета на местоположение для земельных участков рекреационного назначения, следовательно, необходимо использовать справочник, либо данные анализа рынка, где может быть определена данная корректировка. В соответствии с п.5 ФСО №3 «При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Таким образом, вся использованная для расчета информация подтверждена, все расчеты проведены корректно, в соответствии с методологией оценки. Заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ и в соответствии с требованиями оценочного законодательства в части методологии оценки.

Оценив судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованного экспертом сравнительного подхода.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могут быть отчуждены на открытом рынке.

Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость объектов недвижимости, установленная Актами ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № <данные изъяты><данные изъяты>, надлежащим административным ответчиком по требованиям об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки".

Соответственно, в удовлетворении требований ООО «ТерминалСервис» к Министерству имущественных отношений Московской области и Управлению Росреестра по Московской области, как к ненадлежащим ответчикам следует отказать.

Таким образом, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «ТерминалСервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель: <данные изъяты>, виды разрешенного использования: <данные изъяты>), расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости, в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 15 октября 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости.

В удовлетворении исковых требований ООО «ТерминалСервис» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Росреестра по Московской области отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 28.01.2022г.