Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сперцян М. М. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – Сперцян М. М. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания, наименование : транспортный цех, кадастровый номер …, площадью 376,6 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. …, в размере равном его рыночной стоимости – 2768 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что является собственником указанного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19 декабря 2019 года № … и о чем 03 декабря 2015 года сделана запись регистрации № ….

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на дату оценки – 01 января 2015 года кадастровая стоимость принадлежавшего истцу на праве собственности объекта недвижимости составила – 8639213, 87 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 декабря 2019 года № ….

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости указанного объекта административный истец обратился к независимому оценщику для подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости. По заказу административного истца ИП … Ю. В. подготовлен отчет № … от 19 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером …, которая по состоянию на 1 января 2015 года составила – 2768000 рублей.

Административный истец полагает результаты государственной кадастровой оценки принадлежавшего ему объекта недвижимости недостоверными, существенно превышающими рыночную стоимость этого объекта, что нарушает его права, как плательщика налога на указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению налога, расчет которого осуществляется исходя из кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца Сперцян М. М. – адвокат Порошина Ю. В. поддержала заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере равном его рыночной стоимости – 2768 000 рублей по состоянию на дату оценки - 1 января 2015 года в соответствии с отчетом об оценке № … от 19 декабря 2019 года.

Административный истец Сперцян М. М., представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города-курорта Пятигорска Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю просило рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объекте недвижимости – здании с кадастровым номером …, с назначением «нежилое здание», наименованием «транспортный цех», площадью 376,6 кв. м., кадастровой стоимостью 8639213, 87 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта по состоянию на 01 января 2015 года внесены в ЕГРН 10 декабря 2015 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382. Заявление о пересмотре вышеуказанной кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в комиссию не поступало (том 1 л. д. 97-100).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть заявленные административные исковые требования в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных нежилых помещений, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административный истец Сперцян М. М. является собственником объекта недвижимого имущества – назначение : нежилое здание, наименование : транспортный цех, с кадастровым номером …, площадью 376,6 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. …, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 03 декабря 2015 года сделана соответствующая запись регистрации № … и что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19 декабря 2019 года № … (том 1 л. д. 25-27).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере – 8639213, 87 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 декабря 2019 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 декабря 2015 года (том 1 л.д. 23).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимого имущества, истец Сперцян М. М. представил отчет № … от 19 декабря 2019 года об определении рыночной стоимости нежилого здания, выполненный ИП … Ю. В., в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составила – 2768 000 рублей (том 1 л.д. 28-76).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, определением Ставропольского краевого суда от 02 марта 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ЭКСПЕРТ ЮФО» (том 1 л.д. 112-115).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 20 апреля 2020 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – назначение : нежилое здание, наименование : транспортный цех, с кадастровым номером …, площадью 376,6 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. …, составила по состоянию на 01 января 2015 года – 3244000 рублей (том 1 л. д. 124-193).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение № … от 20 апреля 2020 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с учетом его местоположения, целевого использования.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения.

Так, из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что экспертом произведено натурное обследование объекта недвижимости с кадастровым номером …, о чем были выполнены фототаблицы, в которых отражено техническое состояние исследуемого объекта, а также составлен соответствующий акт осмотра от 17 апреля 2020 года. Объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером …, наименование : транспортный цех, общей площадью 376,6 кв. м., количество этажей – 1, в расположенное по адресу : Ставропольский край, г. …, текущее использование – производственно-складского назначения, расположено на территории промбазы в г. … в районе, характеризующемся как «районы вокруг крупных промышленных предприятий. Промзоны. Окраины городов, территории старой застройки», окружающая застройка представлена производственно-складскими объектами, крупными торговыми складами. Объект исследования расположен на второй линии …, принадлежит административному истцу на праве собственности с обременением в виде ипотеки ПАО Инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк «Ставрополье».

Эксперт также указал в заключении, что оцениваемый объект имеет удовлетворительное, эксплуатируемое техническое состояние, кирпичные стены, железобетонные перекрытия, мягкое покрытие кровли, бетонные полы, оконные проемы, электроосвещение, побелку в качестве внутренней отделки.

Экспертом в заключении проведен анализ рынка объекта исследования, анализ рынка нежилых зданий г. …, выставленных на продажу и аренду в период с 1 января 2014 года по 1 января 2015 года, фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемого объекта, анализ наиболее эффективного использования, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту экспертизы, но влияющих на его стоимость, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – коммерческого назначения (производственно-складское здание), описаны методы оценки. В качестве единицы измерения принят показатель стоимости – 1 кв.м. В результате проведенного анализа экспертом выявлено 10 предложений по продаже объектов коммерческого назначения – производственно-складских объектов, выставленных на продажу в течение января-декабря 2014 года в г. …, и 5 предложений о сдаче в аренду производственно-складских объектов, предлагаемых в аренду в течение января-декабря 2014 года в г. …, и сделан вывод о диапазоне средней цены предложений о продаже и аренде производственно-складских помещений на рынке. В результате эксперт пришел к выводу о том, рынок коммерческой недвижимости производственно-складского назначения г. … является неактивным.

Оценка стоимости исследуемого объекта произведена экспертом путем сведения результатов, полученных в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж и доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков. Отказ от применения затратного подхода подробно мотивирован в исследовательской части заключения.

Из выставленных на продажу на открытом рынке 10 объектов экспертом выбрано 3 наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все объекты-аналоги представляют собой отдельно стоящие производственно-складские здания, расположены в промышленном районе города …, на красной линии, находятся в собственности, имеют хорошее, эксплуатируемое состояние, самостоятельный вход, стандартную внутреннюю отделку, коммуникации, объекты-аналоги №№ 1, 2 имеют 1, 2 этажи, объект-аналог № 3 имеет 1 этаж.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки – нежилого здания с кадастровым номером … в рамках сравнительного подхода экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 14 «Расчет рыночной стоимости объекта исследования» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на расположение относительно красной линии, на этаж, на общее состояние, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. в рамках сравнительного подхода определена экспертом в размере – 9 996 рублей.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки – нежилого здания с кадастровым номером … в рамках доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков экспертом выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. …. Указанные объекты-аналоги представляют собой складские здания в хорошем состоянии, не требующие ремонта, отапливаемые, имеющие отдельный вход и стандартную внутреннюю отделку, коммуникации, объект-аналог № 1 расположен на красной линии, объекты-аналоги №№ 2, 3 расположены на второй линии. Корректировки значений для объектов-аналогов в рамках доходного подхода произведены экспертом на красную линию, на общее состояние. Применение указанных корректировок в рамках доходного подхода, как и отказ от применения иных корректировок экспертом мотивировано в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение № … от 20 апреля 2020 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества, с учетом его местоположения, целевого использования.

Содержание заключения эксперта № … от 20 апреля 2020 года свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании натурного обследования, материалов административного дела, публичной кадастровой карты; расчеты произведены экспертом на основе сведения результатом сравнительного и доходного подходов, с мотивированным обоснованием отказа от применения затратного подхода, с учетом анализа рынка коммерческой недвижимости производственно-складского назначения в городе …, где находится оцениваемый объект, и объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

С учетом изложенного, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, то размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости составила – 3244 000 рублей.

Исковые требования административного истца об установлении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером …, принадлежащего ему на праве собственности, в размере, указанном в отчете оценщика – ИП … Ю. В., удовлетворению не подлежат, поскольку изложенные в отчете выводы опровергаются вышеуказанной судебной оценочной экспертизой.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Сперцян М. М. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – назначение : нежилое здание, наименование : транспортный цех, с кадастровым номером …, площадью 376,6 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей - 1, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. …, в размере равном его рыночной стоимости – 3244 000 рублей по состоянию на дату оценки - 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения административного истца Сперцян М. М. в Ставропольский краевой суд – 25 декабря 2019 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 22 июля 2020 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.