Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Инвент» к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области, Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения архивной кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Специализированный Застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Инвент» обратилось в суд 25 февраля 2022 года с административным иском к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области и Правительству Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, ссылаясь на то, что с 11 мая 2021 года административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1530,4 кв.м, местоположение: <адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 утверждены удельные показатели кадастровой стоимости, посредством которых установлена кадастровая стоимость указанного нежилого помещения в размере 75 222 924,78 руб. по состоянию на 15 февраля 2019 года (дата постановки объекта на кадастровый учет).

Данная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта, которая согласно отчету об оценке от 29 сентября 2021 года № 416/09-2021К оценщика ООО «РЦ «Эксперт оценка» Булгаковой А.В. составляет на ту же дату 48 612 000 руб.

7 октября 2021 года ООО «Специализированный Застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Инвент» обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области о пересмотре кадастровой стоимости объекта по основанию установления его рыночной стоимости.

Решением Комиссии от 22 октября 2021 года № 276 заявление ООО «Инвент» отклонено по мотивам несоответствия содержания и оформления отчета об оценке требованиям ст.11 Закона об оценочной деятельности и п. 22 ФСО № 7.

По утверждению административного истца, значительным превышением установленной кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушены права ООО «Инвент» как плательщика налога на имущество организаций.

С учетом изложенного административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 48 612 000 руб. по состоянию на 15 февраля 2019 года на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа «Город Калининград».

Определением судьи Калининградского областного суда от 28 февраля 2022 года в принятии указанного административного искового заявления отказано.

Апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 6 апреля 2022 года определение от 28 февраля 2022 года отменено, материал направлен для решения вопроса о принятии административного искового заявления.

Материал поступил в Калининградский областной суд 18 апреля 2022 года.

Определением судьи Калининградского областного суда от 20 апреля 2022 года административное исковое заявление ООО «Инвент» принято к производству, к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Росреестра по Калининградской области.

В судебном заседании представитель административного истца – Меджидов Р.Г. административные исковые требования поддержал, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представитель Управления Росреестра по Калининградской области – Перцев Е.М. не возражал против установления кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, оставив вопрос о размере рыночной стоимости объектов на усмотрение суда.

В отзыве на административное исковое заявление дополнительно указал, что установленная по состоянию на 15 февраля 2019 года кадастровая стоимость объекта является архивной с 5 февраля 2022 года, то есть с даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 73 655 029,98 руб.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Калининградской области, администрации городского округа «Город Калининград» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, равно как и возражений по существу заявленных требований.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Калининградской области заявило ходатайство об исключении из административных соответчиков по тем основаниям, что Филиал не является государственным органом, осуществляющим полномочия по государственной кадастровой оценке и установившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости объекта, а на основании приказа Росреестра России от 30 июля 2021 года № П/0327 в полномочия Филиала входит лишь внесение сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителей ООО «Инвент» и Управления Росреестра по Калининградской области, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости нежилое помещение с кадастровым номером № принадлежит ООО «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Мир» на праве собственности с 11 мая 2021 года (л.д. 19-24).

Решением единственного участника ООО «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Мир» от 11 августа 2021 года изменено наименование Общества (л.д. 98).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ внесены 24 августа 2021 года в ЕГРЮЛ сведения о наименовании Общества - ООО «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Инвент» (л.д. 99).

Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области…» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, за исключением земельных участков, по состоянию на 1 января 2016 года, которые подлежат применению для целей налогообложения с 1 января 2018 года по 31 декабря 2021 года.

Эта государственная кадастровая оценка объектов недвижимости была проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьей 24.18 которого (абзац первый) определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлен порядок определения кадастровой стоимости, в частности, вновь учтенных объектов недвижимости.

При этом абзацем первым названной статьи установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года № 514 утвержден Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

Пунктом 5 Порядка предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с настоящим Порядком используются средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденных в соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности.

Соответствующие удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:132505:631 установлена по состоянию на 15 февраля 2019 года в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на стадии постановки объекта на государственный кадастровый учет исходя из удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625, и площади объекта.

Определяя материальный закон, регулирующий спорные правоотношения, суд учитывает, что постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

В то же время, по смыслу части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до окончания переходного периода (применительно к территории Калининградской области - до 1 декабря 2021 года), не подлежит рассмотрению по правилам, установленным статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Принимая во внимание, что проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков) по состоянию на 1 января 2016 года на территории Калининградской области начато и завершено в срок до 1 января 2017 года, а оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости объекта установлены в соответствии статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером №, установленной по состоянию на 15 февраля 2019 года, осуществляется по правилам, установленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Обязательная досудебная процедура урегулирования спора по делам данной категории, установленная абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ для юридических лиц, административным истцом соблюдена.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц является дата обращения в Комиссию.

Как следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости и отзыва Управления Росреестра по Калининградской области на административное исковое заявление, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 15 февраля 2019 года и являлись актуальными до 5 февраля 2022 года.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости объекта подано в комиссию 7 октября 2021 года и затем в суд 25 февраля 2022 года, то есть в пределах предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС РФ срока.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 01.01.2021 года», опубликованным 26 ноября 2021 года на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru, утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, по состоянию на 1 января 2021 года, по итогам очередной кадастровой оценки объектов.

В соответствии с пунктом 2 названное постановление вступило в силу по истечении одного месяца после дня его официального опубликования, то есть 27 ноября 2021 года.

Сведения о кадастровой стоимости названного объекта, установленной по состоянию на 1 января 2021 года в размере 73 655 029,98 руб., внесены в ЕГРН 5 февраля 2022 года.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость объекта, установленная по состоянию на 15 февраля 2019 года, является архивной кадастровой стоимостью.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Оспариваемая кадастровая стоимость объекта сохраняет свое правовое значение для административного истца, который, в частности, в силу статьи 78 НК РФ вправе поставить вопрос о зачете либо возврате сумм излишне уплаченного налога на имущество организаций.

В этой связи доводы административного истца о существенном несоответствии между архивной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью подлежат судебной проверке.

В обоснование требований административный истец представил отчёт об оценке от 29 сентября 2021 года № 416/09-2021К оценщика ООО «РЦ «Эксперт оценка» Булгаковой А.В., согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 15 февраля 2019 года составляет 48 612 000 руб.

Как видно из отчета об оценке, рыночная стоимость объекта определена в рамках сравнительного подхода в размере 48 434 000 руб. и доходного подхода в размере 48 879 000 руб. с последующим согласованием результатов оценки.

Отказ от применения затратного подхода обоснован оценщиком.

При проведении оценки сравнительным подходом оценщиком в качестве объектов-аналогов отобрано 5 встроенных нежилых помещений свободного и офисного назначений, расположенных в городе Калининграде на улицах Фрунзе и Озерова, предложенных к продаже до даты оценки нежилого помещения с кадастровым номером №, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам с оцениваемым объектом.

Оценщиком проведены корректировки на уторговывание (10,3%), местоположение, площадь, состояние и отделку помещений для аналогов №№ 2,4,5, предлагаемых к продаже с произведенным ремонтом, в то время как оцениваемый объект имеет отделку «серый ключ», а также на этажность, поскольку объекты-аналоги №№ 2, 5 расположены на первом этаже, объекты-аналоги №№ 1, 3, 4 - на первом–пятом этажах зданий, и на наличие отдельного входа для аналогов №№ 1,3,4, которые отдельного входа не имеют в отличие от оцениваемого объекта, которых расположен на 1 – 8 этажах многоквартирного жилого дома и согласно техническому плану кадастрового инженера представляет собой лестницы и лестничные пазухи в многоквартирном жилом доме.

Размер корректировок определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, Т.В. Крайникова, 2018 год.

Отказ от проведения иных корректировок мотивирован оценщиком.

В рамках доходного подхода оценщик использовал сведения о размере арендной платы в отношении помещений свободного назначения в г.Калининграде, определил арендопригодную площадь оцениваемого объекта как 100% его площади (1530,4 кв.м) без вычета площади непосредственно лестничных маршей, после чего произвел расчет операционного дохода путем определения размера действительного валового дохода, который равен потенциальному валовому доходу от передачи помещения в аренду с учетом рыночных арендных ставок за вычетом потерь от незаполняемости, а также операционных и постоянных расходов в размере 17, 9%, согласно Справочнику оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, Т.В. Крайникова, 2018 год.

Приведенный в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области от 22 октября 2021 года довод о том, что в нарушение ФСО № 7 при расчете рыночной стоимости оценщиком не исследован весь объем аналогов, часть из которых расположена в здании самого объекта либо в непосредственной близости от него и имеет стоимость, значительно выходящую за пределы использованного в расчетах оценщика диапазона цен, сам по себе не свидетельствует об искажении результатов оценки при том, что фактически значительная часть оцениваемого объекта представляет собой лестницу в многоквартирном жилом доме, передача которой в аренду в целях извлечения прибыли достаточно проблематична.

Кроме того, как указано выше, оценщиком проведена корректировка на местоположение исходя из отнесения оцениваемого объекта и объекта-аналога № 3 к различным типовым зонам по типологии, принятой в Справочнике оценщика недвижимости под ред.Лейфера Л.А., Крайниковой Т.В.

Таким образом, объективных данных о недостоверности выводов оценщика в деле не имеется.

Оценщик Булгакова А.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, имеет свидетельство на право осуществлять оценочную деятельность на территории Российской Федерации, является действительным членом саморегулируемой организации оценщиков, вправе осуществлять оценочную деятельность по направлению "Оценка недвижимости", гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.

С учетом изложенного оснований для признания данного отчета об оценке недопустимым доказательством не имеется.

В ходе производства по административному делу, в том числе в определении от 20 апреля 2022 года о принятии административного искового заявления к производству и судебных извещениях от 21 апреля 2022 года было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить доказательства иной величины рыночной стоимости объекта.

Однако административные ответчики и заинтересованное лицо таким правом не воспользовались.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованным лицом и свидетельствуют о том, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером № существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление ООО «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Инвент», поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области 7 октября 2021 года и в суд 25 февраля 2022 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1530,4 кв.м, местоположение: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2019 года – 48 612 000 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, равной его рыночной стоимости, в качестве новой кадастровой стоимости для целей налогообложения на период с 15 февраля 2019 года по 31 декабря 2021 года включительно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 1 июня 2022 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова