Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца – Ивлева Н.И., Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области – Поповой Д.А., ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» - Хопёрского Л.В., Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области - Янковской Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Яшиной Е.Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости,

установил:

Яшина Е.Н. является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №) и расположенного на нём нежилого здания площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №).

В ходе государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2022 г. – <данные изъяты> руб. и здания по состоянию на 1 января 2020 г. – <данные изъяты> руб.

Решениями ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» (далее – Центр кадастровой оценки) от 8 июня 2023 г.:

№ - отказано в установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 марта 2023 г.;

№ - отказано в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 марта 2023 г.

Дело возбуждено по административному исковому заявлению, поданному 7 июля 2023 г., в котором административный истец, ссылаясь на приведенные выше обстоятельства, несоответствие кадастровой стоимости участка и здания их рыночной стоимости, незаконность и необоснованность принятых Центром кадастровой оценки решений, требовала признать эти решения незаконными и установить кадастровую стоимость:

участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 марта 2023 г. – <данные изъяты> руб. (согласно отчёту оценщика Г. от ДД.ММ.ГГГГ№);

здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 марта 2023 г. – <данные изъяты> руб. (согласно отчёту оценщика Г. от ДД.ММ.ГГГГ№).

В судебное заседание административный истец не явилась, её объяснения в суд не поступили (извещение о времени и месте судебного заседания направлено по указанному ею адресу электронной почты и заказным письмом, которое не получено в срок хранения судебной корреспонденции в соответствующем отделении почтовой связи и по этой причине возвращено суду). Её представитель поддержал административный иск, просил установить кадастровую стоимость участка и здания на основании отчётов об оценке.

Представители Центра кадастровой оценки, Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области (административные ответчики), Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (заинтересованное лицо) сослались на законность оспоренных решений, полагали возможным установить кадастровую стоимость участка и здания с учётом выводов судебной экспертизы об их рыночной стоимости.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (административный ответчик) – Замятина М.Д. не явилась, просила рассмотреть дело в своё отсутствие и разрешить спор по усмотрению суда с учётом того, что Управления не является надлежащим административным ответчиком по делу.

Представитель ООО «РЕГИОНОПТ» (заинтересованное лицо), извещённого о времени и месте судебного заседания своевременно и в надлежащей форме, не явился, его объяснения в суд не поступили.

Полупанов А.А. (заинтересованное лицо) не явился, его объяснения в суд не поступили (извещение о времени и месте судебного заседания направлено заказными письмами, которые не получены в срок хранения судебной корреспонденции в соответствующих отделениях почтовой связи и по этой причине возвращены суду).

Исследовав объяснения лиц, участвующих в деле, и письменные доказательства, суд принимает следующее решение.

Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости путём проведения государственной кадастровой оценки (ч. 2 ст. 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предусмотрен нормами ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», которые подлежат применению в настоящем деле. Согласно этим нормам уполномоченное бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации, рассматривает соответствующее заявление и принимает по нему решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в приложенном заявителем отчёте об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием этого решения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Судом на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости, сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки установлено, что административному истцу на праве собственности (зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ) принадлежат упомянутые выше участок, имеющий вид разрешённого использования «магазин», и здание, имеющее наименование «магазин строительных материалов».

Ранее собственником участка и здания являлся П. (с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ). В период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ здание находилось в собственности ООО «РЕГИОНОПТ».

По распоряжению Правительства Белгородской области от 11 марта 2019 г. №114-рп проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области по состоянию на 1 января 2020 г., результаты которой утверждены распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 25 ноября 2020 г. №662-р.

По итогам проведённой оценки кадастровая стоимость здания установлена в размере <данные изъяты> руб. Сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 января 2021 г. и применяются по настоящее время.

По распоряжению Правительства Белгородской области от 21 июня 2021 г. №277-рп проведена государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Белгородской области по состоянию на 1 января 2022 г., результаты которой утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27 октября 2022 г. №131.

По итогам проведённой оценки кадастровая стоимость участка установлена в размере <данные изъяты> руб. Сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23 декабря 2022 г. и применяются с 1 января 2023 г.

12 мая 2023 г. административный истец через отделение почтовой связи подал в Центр кадастровой оценки заявления об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 марта 2023 г. – <данные изъяты> руб. и здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 марта 2023 г. – <данные изъяты> руб. (на основании указанных выше отчётов об оценке).

Оспоренными решениями отказано в установлении кадастровой стоимости участка и здания в размере их рыночной стоимости, поскольку в отчётах об оценке допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, связанные с анализом рынка и применением корректирующих коэффициентов.

Указанные решения затрагивают права административного истца как собственника и плательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц, налоговая база которых определяются как кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации), оспорены в суд с соблюдением предусмотренного ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации) срока. Следовательно, законность и обоснованность этих решений подлежит проверке.

Представленными доказательствами подтверждено, что оспоренные решения приняты Центром кадастровой оценки, созданным по распоряжению Правительства Белгородской области от 26 декабря 2016 г. №648-рп и наделённым полномочиями в сфере государственной кадастровой оценке, в том числе по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятию по ним решений (ч. 2 ст. 6, п. 5.1 ч. 1 ст. 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», устав Центра кадастровой оценки, утверждённый распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 20 января 2022 г. №31-р).

Порядок вынесения оспоренных решений, предусмотренный ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», не нарушен. Заявления об установлении кадастровой стоимости участка и здания в размере их рыночной стоимости обоснованно приняты Центром кадастровой оценки к рассмотрению, рассмотрены им в установленный законом срок (в течение 30-ти календарных дней со дня поступления). Оспоренные решения вынесены по основаниям, указанным в п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», подписаны уполномоченным на это заместителем директора Центра кадастровой оценки. Форма решений, требования к их заполнению и формату, утверждённые приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. №П/0287, соблюдены.

В целях проверки оснований отказа в установлении кадастровой стоимости участка и здания в размере их рыночной стоимости, изложенных в оспоренных решениях, и установления рыночной стоимости участка и здания назначена судебная экспертиза.

По заключению эксперта М. от ДД.ММ.ГГГГ№ в отчётах об оценке, представленных административным истцом в Центр кадастровой оценки и в суд, допущены нарушения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов оценки. Рыночная стоимость участка по состоянию на 29 марта 2023 г. определена в размере <данные изъяты> руб. (на 27% меньше оспоренной кадастровой стоимости), здания по состоянию на 28 марта 2023 г. – в размере <данные изъяты> руб. (на 36% меньше оспоренной кадастровой стоимости).

Исходя из ст. 84 КАС Российской Федерации, суд признаёт заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Судебная экспертиза непосредственно и независимо проведена экспертом, который имеет высшее экономическое образование и образование по дополнительным профессиональным программам, квалификацию в области оценочной деятельности, в том числе по направлению «оценка недвижимости», продолжительный стаж работы в данной области, является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, застраховал свою ответственность при осуществлении оценочной деятельности, предупреждён судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Отводы эксперту не были заявлены.

Заключение судебной экспертизы оформлено в соответствии со ст. 82 КАС Российской Федерации, подписано экспертом, содержит всю необходимую информацию, предусмотренную законом, является полным, ясным, обоснованным, не имеет противоречий в выводах, предоставляет возможность проверить обоснованность и достоверность выводов. Исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Проверяя отчёты об оценке, эксперт подробно проанализировал их содержание, сопоставил результат этого анализа с основаниями, по которым приняты оспоренные решения, учёл требования законодательства об оценочной деятельности.

Так, в отчёте об оценке рыночной стоимости участка эксперт выявил отсутствие проверяемых источников информации, описания правил отбора объектов-аналогов, необоснованное применение части доступной оценщику информации, ошибочность вывода о неактивности рынка в сегменте земельных участков под коммерческую застройку.

В отчёте об оценке рыночной стоимости здания эксперт выявил неполный анализ рынка, отсутствие правил отбора объектов-аналогов, необоснованное применение части доступной оценщику информации, ошибочность вывода о неактивности рынка в сегменте офисно-торговой недвижимости, нарушения в применении корректировок на местоположение, площадь и наличие инженерных коммуникаций, искажение характеристик объекта-аналога №1.

Для определения рыночной стоимости участка и здания эксперт осмотрел и описал объекты оценки, с учётом характеристик, расположения и использования объектов оценки отнёс их к сегменту рынка коммерческого назначения (торгово-офисное), охарактеризовал состояние рынка недвижимости <данные изъяты> области и г. <данные изъяты> в этом сегменте, определил ценовой диапазон, обоснованно использовал сравнительный (метод сравнения продаж) подход к оценке участка и здания, доходный (метод прямой капитализации) подход к оценке здания, отклонил иные подходы и методы оценки.

Применяя сравнительный подход к оценке участка и здания, эксперт определил единицу сравнения (цена за 1 м2) и наиболее важные факторы стоимости, выбрал для каждого объекта оценки пять объектов-аналогов, рассчитал единицы сравнения для каждого из них, провёл сравнительный анализ количественных и качественных характеристик объектов-аналогов и объектов оценки, внёс в значения единиц сравнения необходимые корректировки для устранения различий между объектами оценки и объектами-аналогами, согласовал полученные показатели стоимости, которые оказались близки друг к другу.

Применяя доходный подход к оценке здания, эксперт определили денежный поток (доход) за один период с учётом особенностей объекта оценки, ставку капитализации, соответствующую денежному потоку.

Итоговый вывод эксперта о рыночной стоимости здания основан на согласовании результатов оценки, полученных при применении сравнительного и доходного подходов.

У суда не имеется оснований полагать, что применённые экспертом методы исследования противоречили закону, а проведённые экспертом расчёты привели к недостоверным результатам определения рыночной стоимости объектов оценки.

Выводы судебной экспертизы не противоречат иным собранным по делу доказательствам, не оспорены административными ответчиками и заинтересованными лицами.

Доводы административного истца о несогласии с выводами судебной экспертизы и возможности удовлетворения административного иска на основании отчётов об оценке суд – с учётом пояснений эксперта М. - признаёт неубедительными.

Эксперт указал, что характеристики участка и здания выявлены им путём осмотра объектов оценки 7 сентября 2023 г. и изучения представленных материалов дела, в том числе выписок из Единого государственного реестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 3 февраля 2023 г.

Охранная зона воздушных линий электропередачи (реестровый №), исходя из её расположения и площади (<данные изъяты><данные изъяты> м2), не оказывает влияния на рыночную стоимость участка.

Отказ эксперта от применения корректировки на наличие инженерных коммуникаций для расчёта рыночной стоимости участка основан на предусмотренном допущении, что застроенный участок оценивается как незастроенный, то есть его стоимость определяется без учёта стоимости имеющихся на нём улучшений, в том числе зданий, сооружений, сетей и коммуникаций. Возможность подключения участка и объектов-аналогов к необходимым коммуникациям установлена экспертом исходя из местоположения участка и объектов-аналогов в жилых микрорайонах активной застройки с сопоставимым уровнем развития инженерной инфраструктуры, а также из отсутствия факторов, исключающих такую возможность.

Отказываясь от применения корректировок на форму участка, эксперт исходил из перечня основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков под коммерческую застройку, к которым форма участка не отнесена, учёл конфигурации участка и объектов-аналогов, возможность застройки участка и объекта-аналога №3 объектами капитального строительства, типичными для соответствующей территориальной зоны.

Отнесение здания к объектам, имеющим тип материала стен «панельные», основано экспертом на технических характеристиках здания, имеющего материал стен «сэндвич панель», классификации объектов по типу материалов стен (кирпичные, панельные, прочие материалы), отсутствии корректирующих коэффициентов для объектов, имеющих материал стен «прочие материалы», усреднённых по городам России (кроме Москвы). Отказ эксперта от применения корректировки на материал стен для расчёта рыночной стоимости здания основан на сопоставимости здания и объектов-аналогов по данному фактору.

Выводы о расположении участка на красной линии, а здания – на второй линии основаны экспертом на результатах осмотра объектов оценки и картографических материалах. Приходя к выводу о расположении здания на второй линии, эксперт учёл местоположение здания в глубине участка, плохую визуализацию здания с улицы.

Возможность использования справочных данных о доле стоимости, приходящейся на улучшение в общей стоимости единого объекта недвижимости (в размере среднего значения 0,81), для расчёта рыночной стоимости здания обоснована экспертом с учётом площадей объектов оценки и их аналогов, необходимостью в этой связи применения дополнительных корректировок на обеспеченность земельным участком.

Вывод эксперта о рыночной стоимости здания, рассчитанной с использованием указанных справочных данных, не противоречит его же выводу о рыночной стоимости участка площадью <данные изъяты> м2, поскольку под стоимостью единого объекта недвижимости экспертом понималась общая стоимость здания и земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания этого здания, а не всего участка площадью <данные изъяты> м2.

Ссылки административного истца на отсутствие в заключении эксперта указаний на лицо, назначившее судебную экспертизу, объём представленных эксперту материалов дела, неясность их получения экспертом, неточный состав федеральных стандартов оценки, применение устаревших справочников не основаны на содержании экспертного заключения и фактическом ходе исследований.

Изложенные административным истцом доводы не свидетельствуют о недостоверности и недопустимости заключения эксперта.

Суд полагает, что в отчётах об оценке допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, исключавшие установление Центром кадастровой оценки кадастровой стоимости участка и здания в размере их рыночной стоимости на основании этих отчётов, которые по указанной причине не могут быть признаны достоверными доказательствами. Рыночную стоимость участка и здания, определённую экспертом, суд признаёт достоверной.

Оспоренные решения по своему содержанию соответствуют нормам Федеральных законов «О государственной кадастровой оценке» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не нарушают права, свободы и законные интересы административного истца, в признании таких решений незаконными следует отказать (п. 2 ч. 2 ст. 227 КАС Российской Федерации).

Вместе с тем, исходя из анализа норм ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и главы 25 КАС Российской Федерации, учитывая, что институциональные и процедурные условия осуществления права на доступ к механизмам правосудия должны предотвращать неоправданные задержки при рассмотрении дел, отвечать требованиям процессуальной эффективности, экономии в использовании средств судебной защиты, обеспечивать справедливость судебного решения и достижение баланса публичных и частных правовых интересов (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 ноября 2014 г. №28-П), суд – при изложенных обстоятельствах - не вправе отказать в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости участка и здания в размере их рыночной стоимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость участка и здания в размере их рыночной стоимости, определённой по заключению судебной экспертизы.

Доказательства, с достоверностью подтверждающие иную рыночную стоимость участка и здания, не предъявлены.

Установление судом кадастровой стоимости участка и здания в размере их рыночной стоимости в рассматриваемом случае будет направлено на своевременную реализацию соответствующего права административного истца и обеспечит баланс публичных и частных правовых интересов.

Исходя из установленных обстоятельств, ст. 38, ч. 2 ст. 247 КАС Российской Федерации, п. 1 положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. №457, п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд отклоняет ссылку Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области на то, что оно является ненадлежащим административным ответчиком при рассмотрении требования об установлении кадастровой стоимости участка и здания в размере их рыночной стоимости.

Оснований для иных выводов по существу спора суд не усматривает. О возмещении судебных расходов лица, участвующие в деле, не заявили.

Руководствуясь ст.ст. 227, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Яшиной Е.Н. удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №, адрес: <адрес>) по состоянию на 29 марта 2023 г. в размере его рыночной стоимости на указанную дату – <данные изъяты> руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №, адрес: <адрес>) по состоянию на 28 марта 2023 г. в размере его рыночной стоимости на указанную дату – <данные изъяты> руб.

Датой подачи заявления о пересмотре оспоренных результатов определения кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 12 мая 2023 г.

Отказать в удовлетворении административного иска Яшиной Е.Н. о признании решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 8 июня 2023 г. № и № незаконными.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи через Белгородский областной суд апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.В. Каюков

Мотивированное решение изготовлено 9 ноября 2023 г.