Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-34/2022 по административному исковому заявлению Веремеенко Серафимы Сергеевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

22 сентября 2021 года Веремеенко С.С. обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – <данные изъяты>, вид разрешенного использования – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве постоянного собственности земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Представитель административного истца по доверенности <данные изъяты> в судебном заседании настаивал на первоначально заявленном иске; заключение судебной экспертизы <данные изъяты> просил признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки, по тем же основаниям ходатайствовал о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области <данные изъяты> по доверенности возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, приведенным в письменном отзыве; заключение судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> не оспаривала, оставляет решение на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица <данные изъяты> по доверенности просил требования административного истца удовлетворить, пояснив по обстоятельствам дела, что ранее являлся собственником спорного земельного участка, по договору купли- продажи от <данные изъяты> земельный участок был продан Веремеенко С.С. за <данные изъяты> рублей в рассрочку. Общество также считает утвержденную по состоянию на 01.01.2018 кадастровую оценку участка завышенной, подлежащей пересмотру.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указал, что утвержденная по состоянию на 01.01.2018 кадастровая стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рубля является актуальной, иных переоценок Учреждением не производилось. Заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда.

Представитель администрации городского округа Красногорск Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение участников процесса, приходит к следующим выводам.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что

по договору купли-продажи от <данные изъяты>, зарегистрированному в ЕГРН 12.08.2021, Веремеенко С.С. приобрела у ООО «Ильинская пойма» земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – <данные изъяты>, вид разрешенного использования – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года N 15ВР-1633 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки" по состоянию на 01.01.2018г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рубля.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (пункты 1, 2).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

На основании положений части 7 статьи 22 Закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Об этом же указано в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические лица - собственники объектов недвижимости.

Таким образом, установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца, и он вправе оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценщика <данные изъяты>, которым рыночная стоимость принадлежащего истцу земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере <данные изъяты> рублей.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от <данные изъяты>. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Заключением эксперта <данные изъяты> г. установлено, что оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года определена в размере <данные изъяты> рублей.

Оценив судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки; по тем же основаниям не усматривает оснований для назначения по делу повторной судебной строительно- технической экспертизы.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей.

Согласно дополнительно приведенным экспертом <данные изъяты> в судебном заседании и изложенным в письменных объяснениях пояснениям, методологических ошибок при определении рыночной стоимости спорного земельного участка не допущено, применение корректировок нормативно обосновано, ссылки на используемые в расчетах источники информации приведены.

Так, корректировка на местоположение определена с использованием аналитических данных Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» - Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области, Выпуск №1; подробное обоснование, ссылка на источник в сети интернет, а также информация с используемой интернет-страницы приведена на <данные изъяты> заключения. В аннотации используемого источника отмечается, что «если объект оценки или объекты аналоги расположены на незначительном удалении от МКАД г. Москвы, то целесообразно принимать значений ценовых индексов на пересечении ближайшей крупной автомобильной дороги и МКАД». Для расчетов использованы ценовые индексы, определенные по секторам, в зависимости от направления на МКАД (шоссе).

Для определения соответствия местоположения объектов определенным секторам использована информация ресурса Яндекс.карты.

Оцениваемый объект расположен в секторе 4 (Киевское - Волоколамское шоссе), аналог 1: Сектор 1 (Волоколамское шоссе - Ярославское шоссе); аналоги №№2,4: Сектор 2 (Щелковское шоссе - Варшавское шоссе). С применением ценовых индексов, соответствующих секторам месторасположения, определена корректировка, как отношение индекса расположения оцениваемого объекта к индексу расположения аналога.

Все объекты, включая оцениваемые, удалены от МКАД не значительно (в пределах 20 км.), корректировка по фактору удаленности от МКАД не требуется (<данные изъяты> заключения приведена информация источника: «Справочник оценщика. Корректировки для оценки стоимости земельных участков в Московской области»; ООО «РусБизнесПрайсИнформ», Москва, 2017 год., согласно которому необходимость введения корректировки к ценам земельных участков для жилищного строительства, расположенных на удалении <данные изъяты>. от МКАД отсутствует.

Корректировка на обеспеченность коммуникациями определена с использованием аналитических данных портала СтатРиелт по состоянию на 01.01.2018 г. Подробное обоснование, ссылка на источник в сети интернет, а также информация с используемой интернет-страницы приведена на <данные изъяты> заключения. В приведенной интернет-странице указано примечание (№3): «при наличии нескольких видов коммуникаций на участке общая корректировка определяется произведением соответствующих коэффициентов». Корректировка определена с учетом рекомендаций в источнике: Оцениваемый объект рассматривается как «не обеспеченный коммуникациями»; аналог №1 - на земельном участке имеется электричество, газ, водоснабжение и канализация; корректировка составляет: <данные изъяты> (коэффициенты соответствуют среднему значению интервала показателей по каждому виду коммуникаций);

аналог №2 - корректировка не требуется, объект не обеспечен коммуникациями; аналог №3 - имеется электричество, корректировка составляет <данные изъяты>; аналог №4 - обеспечен газоснабжением, корректировка составляет <данные изъяты>

Согласно тексту объявления о продаже аналога №2 - дополнительно утвержден проект планировки территории на <данные изъяты> м2 квартир, ГПЗУ, есть разрешение на строительство. Корректировка определена согласно информации «Сборник рыночных корректировок», СРК-2017, под редакцией к.т.н. Яскевича Е.Е., издательство ООО «НПЦПО», М. 2017 г., подробная информация и обоснование приведено на стр. 78 заключения. В заключении отмечено, что диапазон влияния фактора составляет <данные изъяты>, среднее значение <данные изъяты>. Согласно используемому источнику, корректировки приводятся в виде диапазонов, найденных по различным местоположениям (в Москве, Санкт- Петербурге и Московской обл.). Как правило, в областных центрах данный фактор оказывает наибольшее влияние на ценообразование земли, по сравнению с удаленными территориями, в связи с чем, корректировка по данному параметру для аналога №2 принята в размере минимального значения приведенного диапазона <данные изъяты> Корректировки к ценам аналогов №1,3,4 не вносились, объекты сопоставимы по данному параметру (исходно-разрешительная документация у объектов отсутствует).

Корректировка по фактору «близость к объектам, повышающим стоимость земельных участков (водоем, лес и т.д.) к аналогам №№2,4, примыкающим к лесному массиву (в наибольшей своей границе), принята в размере среднего значения приведенного диапазона согласно Справочнику оценщика под ред. Лейфера Л.А., 2017. Подробное обоснование приведено на <данные изъяты> заключения. При выборе значения в рамках диапазона следует учитывать рекомендации используемого источника, согласно которому во внимание следует принимать значимость близости данного объекта для использования земельного участка. Поскольку при размещении жилых комплексов в Московской области близость к лесным массивам имеет существенное значение при ценообразовании земельных участков, корректировка определена с применением среднего значения диапазона, как наиболее вероятного.

При обосновании корректировки на торг <данные изъяты> отмечено:

«<данные изъяты>

Аналог №1, используемый в рамках сравнительного подхода, согласно тексту объявления расположен в <данные изъяты> транспортная доступность с оцениваемым объектом сопоставима, корректировка по данному параметру не требуется. Обоснование отсутствия корректировки на дату предложение приведено на стр. 70 заключения, корректировка по данному параметру не требуется, ценовые индексы недвижимости в Московской области на дату оценки и дату предложения аналога сопоставимы.

По аналогу №2 введение корректировки на обеспеченность коммуникациями не требуется, согласно тексту объявления, коммуникации на земельном участке отсутствуют (имеется возможность подключения).Корректировка на наличие ИРД – введена; корректировка на близость к лесу - введена. Для расчетов использована ценовая информация, соответствующая дате оценки.

По аналогу №4 - для расчетов использована ценовая информация, соответствующая дате оценки. Назначение аналога соответствует ВРИ-2 (<данные изъяты>) - обоснование приведено на стр. 54 заключения. Корректировка на назначение в данном случае не требуется.

По аналогу №3 - для расчетов использована ценовая информация, соответствующая дате оценки. Приостановление реализации объекта, а также продолжительная реализация после публикации во внимание не принимается.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорного объекта является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке.

Таким образом, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Веремеенко Серафимы Сергеевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – <данные изъяты>, вид разрешенного использования – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 10.02.2022г.