Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Борзуновой А.М., с участием представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО1, представителя заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 апреля 2018 года № 14,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11.04.2018 г. № 14, которым на основании заявления ФИО2 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3 345 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 г., в размере 408 458 руб., что на 93 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 5 611 873,05 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является недостоверным. При определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка оценщик не обосновано не применил доходный подход. Объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки. Вид разрешенного использования объекта оценки (ВРИ-3) отличается от вида разрешенного использования объектов-аналогов (ВРИ-9), соответствующая корректировка не произведена. При расчете корректировки на местоположение оценщиком использованы данные постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 г. № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре на 2011 год» и решение Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 г. № 55 «Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования «город Комсомольск-на-Амуре», при этом коэффициенты для объекта оценки и объектов-аналогов установлены неверно, для объекта аналога № 2, находящегося в 7 зоне градостроительной ценности оценщиком указаны 5 и 6 зона. Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 г. существовал только первичный рынок земли, приватизация земельных участков осуществлялась по выкупной (нормативной) стоимости, на торгах администрацией города земельные участки продавались фактически в нагрузку к объектам недвижимости. Не произведена корректировка на ограничения (обременения) прав, при этом объект-аналог № 2 продан как комплекс объектов с земельным участком с обременением объектов недвижимости правом аренды, с объекта-аналога № 7 обеспечен доступ к соседним земельным участкам. Оценщиком не принято во внимание, что в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. По расчетам администрации города Комсомольска-на-Амуре стоимость земельного участка может составлять 761 811 руб.

Определением судьи к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО2

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации города Комсомольска-на-Амуре, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО2, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО1 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО2 представил полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке, подтвержденный положительным экспертным заключением является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Учитывая разрешенное использование объекта оценки, оценщиком подбирались объекты-аналоги, расположенные в промышленных зонах, в которых согласно правилам землепользования и застройки г.Комсомольска-на-Амуре, разрешено размещение гаражей для хранения автотранспорта. В текстах публикаций о продажах объектов-аналогов отсутствует информация о продаже в чрезвычайных обстоятельствах. Объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, относятся к одному сегменту рынка. Обременение в виде аренды на объект капитального строительства, расположенного на земельном участке, не может оказать влияния на рыночную стоимость земельного участка. Стоимость земельных участков определяется без учета стоимости находящихся на них строений. Расчеты, произведенные оценщиком, верны, арифметических ошибок допущено не было.

Представитель заинтересованного лица ФИО3 против удовлетворения административного искового заявления возражала по аналогичным основаниям.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля эксперта ФИО4, составившего Положительное экспертное заключение на Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац второй).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31 января 2018 года
(<данные изъяты>) ФИО2 является собственником земельного участка из категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3 345 кв.м., расположенного по <адрес>, разрешенное использование – с целью эксплуатации объекта, предназначенного для обслуживания транспорта – автогаража литер М.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012 г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляет 5 611 873,05 руб.

03.04.2018 г. ФИО2 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № об оценке, составленный 14.03.2018 г. оценщиком ООО «Дальневосточные центр оценки собственности» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 г. составляет 408 458 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № от 02.04.2018 г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО4

На заседании Комиссии от 11.04.2018 г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 92,7 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 г. в размере 408 458 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказами от 21.03.2014г. №, от 09.02.2017г. №, от 09.01.2018г. № действует в составе: председатель комиссии – ФИО1 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО1, члена комиссии ФИО8, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на Отчет, замечаний администрации города Комсомольска-на-Амуре на Отчет, возражений оценщика на данные замечания.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012 г. то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи, дата предложения/аукциона, реализуемое право и ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования, категория земель, разрешенное использование земельного участка, масштаб, местоположение.

Учитывая, что объект оценки с разрешенным использованием– с целью эксплуатации объекта, предназначенного для обслуживания транспорта – автогаража литер М, расположен в производственной зоне ПК-3, оценщиком выбраны объекты-аналоги, расположенные в промышленных зонах, в которых согласно правилам землепользования и застройки г.Комсомольска-на-Амуре, разрешено размещение гаражей для хранения автотранспорта.

По критериям отбора отобрано 8 объектов-аналогов, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» (<данные изъяты>), официального сайта администрации г.Комсомольска-на-Амуре, раздел «Продажа объектов муниципальной собственности, г.Комсомольск-на-Амуре» <данные изъяты>/).

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Информация о потенциальных аналогах представлена в таблице 6.2.2 Отчета.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировку стоимости каждого объекта-аналога на дату продажи, площадь земельного участка, местоположение (для объектов-аналогов №№ 1,2).

Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим фактором мотивирован.

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации. К расчету приняты скорректированные стоимости объектов-аналогов №№2, 4-7.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 408 458 руб. (122,11 руб./кв.м.)

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение № от 02.04.2018 г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО4, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 01.12.2017г. №.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требования законодательства РФ об оценочной деятельности. Расчет стоимости объекта оценки соответствует выбранным и обоснованным подходам и методам. Величина стоимости объекта оценки подтверждена.

В связи с невозможностью явки в судебное заседание оценщика ФИО5, в качестве свидетеля допрошен эксперт ФИО4

Из показаний свидетеля <данные изъяты> следует, что с учетом фактического использования земельного участка – под здание автогаража, предназначенного для хранения большегрузного транспорта, корректировка на вид разрешенного использования оценщиком обоснованно не применена, поскольку объекты аналоги расположены в промышленных зонах, в которых правилами землепользования и застройки г. Комсомольска-на-Амуре разрешено размещение гаражей для хранения автотранспорта. С учетом указанного использования объекта оценки принят коэффициент для расчета корректировки на местоположение. В соответствии с решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011г. № 55 земельный участок по <адрес> относится к 5 зоне градостроительной ценности. Объект оценки и объекты-аналоги обременений не имеют. Отчет не содержит арифметических ошибок.

Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями составившего его эксперта.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В связи с изложенным являются необоснованными доводы административного истца о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие нивелировать различие по ценообразующим факторам. Отказ от применения других корректировок в отчете обоснован.

Доводы административного истца о необходимости применения корректировки на вид разрешенного использования, суд считает не обоснованными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Из Отчета следует, что объект оценки с разрешенным использованием – с целью эксплуатации объекта, предназначенного для обслуживания транспорта – автогаража литер М, расположен в производственной зоне г.Комсомольска-на-Амуре. Оценщиком подобраны объекты-аналоги, расположенные в производственных зонах, имеющие в перечне видов разрешенного использования возможность размещение гаражей для хранения автотранспорта.

Доводы о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена, продажа муниципального имущества на торгах к чрезвычайным обстоятельствам не относится.

В соответствии с пунктом 7 ФСО № 7 в отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких ограничений.

Суду не представлены доказательства наличия зарегистрированных ограничений (обременений) объектов-аналогов №№ 2,7.

Доводы административного истца о продаже объекта-аналога № 2 с обременением (нежилые здания, расположенные на нем обременены правом аренды), не имеют правового значения, ввиду того, что в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственной кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и обоснованно принята Комиссией.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 апреля 2018 года № 14 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 06 июля 2018 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз