Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 сентября 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» (далее – ООО «Омск-Имущество», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением.

Из материалов дела следует, что ООО «Омск-Имущество» является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью 6 528 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажное здание заводоуправления, участок находится примерно в 140 м по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, <...> (том 1 л.д. 25-27).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет <...> (том 1 л.д. 24, том 2 л.д. 215).

На основании отчета об оценке № <...> от 12 июля 2021 года, выполненного ЦТИ (оценщик В.), административный истец 30 июля 2021 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости <...> (том 2 л.д. 149-150).

Решением бюджетного учреждения от 27 августа 2021 года № <...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано (том 1 л.д. 18-23, том 2 л.д. 154-159).

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых платежей, общество 10 декабря 2021 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> по состоянию на <...> (том 1 л.д. 5-8).

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года согласно заключению судебной экспертизы № <...> от 5 сентября 2022 года (том 3 л.д. 75-76).

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Омск-Имущество» Козлова Н.В. заявленные требования поддержала с учетом уточнений.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения Белоконь Д.И. возражал против удовлетворения административных исковых требований (возражения – том 2 л.д. 146-148, том 3 л.д. 67-68).

Заинтересованное лицо Администрация города Омска о дате и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, своего представителя в суд не направило (том 3 л.д. 62, 63). В ранее представленном в материалы дела письменном отзыве представитель Администрации города Омска Окишев К.В. указал на наличие в представленном отчете нарушений, допущенных оценщиком (том 2 л.д. 214).

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года. Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (том 2 л.д. 194-213).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (том 1 л.д. 25-27, том 2 л.д. 215).

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 30 июля 2021 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2021 года (том 2 л.д. 149-150). К заявлению приложен отчет об оценке от 12 июля 2021 года № <...> (том 1 л.д. 29-228, том 2 л.д. 1-42).

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

27 августа 2021 года бюджетным учреждением принято решение № <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Отмечены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), пунктов 5, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3), в частности, указано, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано в отчете об оценке; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, не подтверждена. Также сказано, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки (том 1 л.д. 18-23, том 2 л.д. 154-159).

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке № <...> от 12 июля 2021 года, подготовленный оценщиком ЦТИВ. (том 1 л.д. 29-228, том 2 л.д. 1-42).

Определением Омского областного суда от 14 января 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки указанного отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года в случае несоответствия названного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено ФБУ (том 2 л.д. 223-230).

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № <...> от 5 сентября 2022 года, согласно которому:

- отчет № <...> от 12 июля 2021 года не соответствует требованиям федерального законодательства в сфере оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков. Допущены несоответствия требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 12 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- в отчете № <...> от 12 июля 2021 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 27 августа 2021 года № <...>, в частности, обоснованны: замечание № 5 – объект-аналог № 11 расположен в зоне малоэтажной жилой застройки Ж-2, имеет вид разрешенного использования по документу «для сельскохозяйственного использования под строение», при этом в отчете необоснованно принят в качестве аналога по сегменту «производственная деятельность»; замечание № 7 – корректировка на транспортную доступность для объекта аналога № 12 внесена неверно, исходя из расстояния – до 100 м (напрямую через железнодорожные пути в месте, где нет железнодорожного переезда);

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет <...> (том 3 л.д. 11-58).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № <...> от 5 сентября 2022 года, подготовленное экспертом ФБУМ., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт М. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Отчет содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом установлено, что представленный отчет об оценке № <...> от 12 июля 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствуют, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Разрешая требование ООО «Омск-Имущество» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости согласно заключению № <...> от 5 сентября 2022 года, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертное заключение № <...> от 5 сентября 2022 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 15 февраля 2021 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено. Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.

Оценивая заключение № <...> от 5 сентября 2022 года, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Возражения бюджетного учреждения на заключение № <...> от 5 сентября 2022 года (том 3 л.д. 67-68) проанализированы судом. Оценив представленные доказательства в совокупности, суд не принимает указанные возражения во внимание.

Экспертом в заключении проанализированы объекты-аналоги в сегменте «производственная деятельность», в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО № 7 выбраны аналоги, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам (таблица № 4, стр. 46-57 заключения). После приведения выборки к однородности итоговая выборка из 17 объектов-аналогов принята для расчета рыночной стоимости (таблица № 5, стр. 57-62 заключения). Доводы административного ответчика о том, что эксперт исследует рынок не в полном объеме, а выбирает «удобный диапазон», искажая и снижая рыночную стоимость, основаны на анализе диапазона цен объектов-аналогов применительно к административным округам города Омска, в то время как эксперт исходил из интервала стоимости земли в соответствующей ценовой зоне.

Суждение бюджетного учреждения о том, что в экспертном заключении отсутствуют скриншоты объектов-аналогов, используемых в расчетах, а проверить информацию о характеристиках выбранных экспертом объектов-аналогов не представляется возможным, также являются несостоятельными в силу следующего. При производстве экспертизы экспертом использовалась информация, находящаяся в открытом доступе, в том числе скриншоты объявлений о продаже, представленные на сайте бюджетного учреждения.

Доводы бюджетного учреждения о том, что экспертом необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

В соответствии с заключением эксперта № <...> от 5 сентября 2022 года корректировка на местоположение к объектам-аналогам применялась исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно справочника оценщика «Земельные участки – 2020. Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее – Справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположен оцениваемый объект (стр. 66 Заключения).

Согласно пункту 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Территориально-экономическое (ценовое) зонирование города Омска, представленное в Аналитической геоинформационной системе АРЕАЛЛ, учитывает распределение ценовых зон от регионального уровня до уровня, в основу которого положено градостроительное зонирование г. Омска в соответствии с Генеральным планом развития территории.

Таким образом, использование Справочника при применении корректировок на местоположение не свидетельствует о незаконности выводов эксперта в данной части.

Также несостоятельна позиция бюджетного учреждения о том, что оценщиком в качестве ценообразующего фактора не принято во внимание наличие ограждения на оцениваемом земельном участке.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наименьшими и наибольшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов эксперт проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации, который составил 28,15 %, что подтверждает корректность выборки.

Анализ выполненной в заключении эксперта статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объектов-аналогов происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии заключения эксперта № <...> от 5 сентября 2022 года требованиям действующего законодательства, а возражения бюджетного учреждения подлежащими отклонению.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать <...>.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости <...>.

Датой подачи заявления считать 30 июля 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Л.А. Ершова

Мотивированное решение изготовлено <...>.