Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 1324/2020 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Брокер Кредит Сервис» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в связи с выявлением недостоверных сведений,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Брокер Кредит Сервис» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения) о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, в связи с выявлением недостоверных сведений, при определении его кадастровой стоимости.

В основание заявленных требований административный истец ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, площадью 14 416 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: предприятие пятого класса вредности, согласно санитарным нормам и правилам, с фактическим использованием: для дальнейшей эксплуатации автосалона с офисными помещениями и стоянкой товарных автомобилей, расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 года в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», исходя из удельного показателя кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования в размере 8 855 руб. 32 коп., для земельных участков, предназначенных для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, и она составляет 127 658 293 рубля 12 копеек.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена неправильно, в повышенном размере, исходя из недостоверных сведений об объекте, фактически расположенном на земельном участке, который не предназначен и никогда не использовался как автосалон и стоянка товарных автомобилей, что нарушает права и законные интересы ООО «Брокер Кредит Сервис», поскольку влечет необоснованное увеличение налоговых платежей.

При этом, заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не было принято к рассмотрению Комиссией по рассмотрению споров об определении результатов определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области ввиду того, что срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка истек.

На основании изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14 416 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: предприятие пятого класса вредности, согласно санитарным нормам и правилам, с фактическим использованием: для дальнейшей эксплуатации автосалона с офисными помещениями и стоянкой товарных автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с выявлением недостоверных сведений, при определении его кадастровой стоимости, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 9-й группы видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» в размере 1 712 руб. 46 коп. за 1 кв.м., определенного при государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Самарской области в размере 24 686 823 руб. 36 коп.

В судебном заседании представитель административного истца Тремасов В.В., действующий на основании доверенности, заявленные требования, с учетом их уточнения, поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации городского округа Тольятти Самарской области, ООО «Группа комплексных решений», ООО «Орион», УФНС России по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил суду письменные пояснения, в которых просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Иные участвующие в деле лица, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав пояснения представителя административного истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч.3 ст. ст. 245 КАС РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 14 416 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации автосалона с офисными помещениями и стоянкой товарных автомобилей, расположенном по адресу: <адрес>. Дата постановки на учет земельного участка – 19.06.2012 г.

Собственником данного земельного участка являлось ООО «Брокер Кредит Сервис» на основании договора купли-продажи №1123 от 29.06.2012 г., что подтверждается копией договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка и выпиской из ЕГРН от 20.12.2019 г. № 63/174/730/2019-2066.

Из вышеуказанного договора следует, что Мэрия г.о. Тольятти передала на праве собственности за плату ООО «Брокер Кредит Сервис» земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> с разрешенным использованием: предприятие пятого класса вредности, согласно санитарным нормам и правилам, с фактическим использованием: для дальнейшей эксплуатации автосалона с офисными помещениями и стоянкой товарных автомобилей, площадью 14 416 кв.м. На участке имеется объект недвижимого имущества: здание (лит.А1) автосалон, принадлежащее на праве собственности покупателю.

С 20.03.2020 г. собственником земельного участка с кадастровым номером № является ООО «ОРИОН», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.06.2020 г. № 63/01/01/2020-168875.

Первоначально, при постановке земельного участка с кадастровым номером № на государственный кадастровый учет его кадастровая стоимость была определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 г. № 473, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 9-ой группы видов разрешенного использования – «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» в размере 1 485 руб.14 коп., и она составляла 21 409 778 руб. 24 коп.

24.08.2012 г. инженером ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области был оформлен протокол №670 выявления технической ошибки, в соответствии с которым ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области принято решение от 24.08.2012 г. №670 «О исправлении технической ошибки», в котором указано на исправление сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, с кадастровой стоимости 21 409 778 руб. 24 коп., УПКС - 1485 руб. 14 коп./кв.м., на кадастровую стоимость – 86 492 540 руб.00 коп., УПКС – 5 999 руб.76 коп./кв.м.

ООО «Брокер Кредит Сервис» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными действий ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области по внесению в августе - сентябре 2012 года в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.01.2015 г. в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 г. решение Арбитражного суда Самарской области от 19.01.2015 г. отменено. По делу принят новый судебный акт. Заявленные требования ООО «Брокер Кредит Сервис» удовлетворены. Признаны незаконными действия ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области по внесению в августе 2012 г. в Государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка входящего в состав земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 14 416 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: предприятия 5-го класса вредности, согласно санитарным нормам и правилам, с фактическим использованием: для дальнейшей эксплуатации автосалона с офисными помещениями и стоянкой товарных автомобилей, исходя из 7-го вида разрешенного использования.

13.11.2013 года Правительством Самарской области принято постановление № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в соответствии с вышеуказанным постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года, исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 8 855 руб. 32 коп. за 1 кв.м. для земельных участков 5 группы видов разрешенного использования – «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», и она составляет 127 658 293 рубля 12 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.02.2020 г.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. внесены в ГКН 25.11.2013 г. на основании отчета, выполненного ООО «<данные изъяты>».

В материалы дела представлен анализ обоснованности расчета кадастровой стоимости для земельного участка с кадастровым номером №, подготовленный ООО «Группа <данные изъяты>» из которого следует, что данный земельный участок отнесен к множественному виду разрешенного использования -5 «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» и 7 «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». В соответствии с пунктами 2.2-2.6 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39, расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № рассчитывалась исходя из 5 вида разрешенного использования, давшего наибольшее значение кадастровой стоимости. Значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № составило 8 855, 32 руб. за один квадратный метр и соответствует ранее представленным отчетным материалам. Рассчитанный удельный показатель кадастровой стоимости находится в диапазоне рыночных стоимостей для данного вида разрешенного использования (в городских населенных пунктах Самарской области – от 1 870 руб. за 1 кв.м. до 18 226 руб. за 1 кв.м. земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

18.02.2020 г. ООО «Брокер Кредит Сервис» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, ссылаясь на недостоверность сведений, использованных при его кадастровой оценке.

Уведомлениями за подписью секретаря Комиссии от 20.02.2020 г. заявление не принято к рассмотрению, ввиду того, что срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка истек, заявителю рекомендовано обратиться в суд в соответствии с Главой 25 КАС РФ с административным исковым заявлением и ходатайством о восстановлении сроков обращения по вопросу пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что досудебный порядок урегулирования спора в данном случае соблюден.

В административном иске ООО «Брокер Кредит Сервис» указывает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 127 658 293 рубля 12 копеек неправильно определена исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 8 855 руб. 32 коп. за 1 кв.м. для земельных участков 5 группы видов разрешенного использования – «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку спорный земельный участок относится к 9 группе видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 20.12.2019 г., земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования «для дальнейшей эксплуатации автосалона с офисными помещениями и стоянкой товарных автомобилей», что не согласуется с видом разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Из вышеуказанной выписки из ЕГРН от 20.12.2019 г.следует, что в пределах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект недвижимости с кадастровым номером №.

При этом, из договора купли-продажи недвижимого имущества №ДПН-1/2020 от 12 марта 2020 года следует, что ООО «Брокер Кредит Сервис» передало в собственность ООО «Орион» за плату:

Автосалон (здание Лит.А1), назначение нежилое здание, площадью 193,9 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;

Автосалон с офисными помещениями, назначение нежилое помещение, площадью 2 473,1 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;

Автосалон с офисными помещениями, назначение нежилое помещение, площадью 3 061,4,1 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;

Земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение, объектов делового назначения, в том числе офисных центров, площадью 14 416 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (п.1.1. договора).

На земельном участке (Объект №4) нет иных объектов недвижимости, кроме указанного в п. 1.1. договора недвижимого имущества (Объекты №1,№2,№3) (п. 1.3 договора).

Объекты с кадастровыми номерами №, расположенные на земельном участке кадастровым номером № приказами министерства имущественных отношений Самарской области № 3033 от 30.11.2015 г., №1907 от 14.11.2016 г., №1647 от 18.10.2017 г., №1608 от 29.10.2018 г. включены в Перечни объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2016-2019 г.г.

В соответствии со ст. 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Вышеизложенное с достаточной полнотой подтверждает, что на земельном участке с кадастровым номером № находятся объекты торговли.

Кроме того, в производстве Самарского областного суда находится административное дело №3а-1552/2020 по административному исковому заявлению ООО «ОРИОН» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № и нежилых помещений с кадастровыми номерами: №.

Из обозревавшегося в судебном заседании отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости №4833 от 10.06.2020 г., выполненного АНО «<данные изъяты>», следует, что объектами оценки являлись: нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>: помещение с кадастровым номером №, площадью 2 473,1 кв.м. и помещение с кадастровым номером № площадью 3 061,4,1 кв.м. Данные нежилые помещения находятся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 14 416 кв.м. Текущее (фактическое использование объектов) – Автосалон с офисными помещениями.

В соответствии с толковым словарём автосалон понимается как магазин - совместный (авторизованный) филиал автозавода и банка по оформлению потребительских ссуд и продаже (чаще легковых) автомобилей в кредит; помещение для выставки новых моделей автомобилей.

Кроме того, в свободном доступе сети - интернет имеются сведения о нахождении по адресу: <адрес> Автоцентра – Автосалона, магазина автозапчастей и автотоваров.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания полагать, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, рассчитана с использованием недостоверных сведений об объекте недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 КАС РФ специалистом является лицо, обладающее специальными знаниями и (или) навыками и назначенное судом для дачи пояснений, консультаций и оказания иной непосредственной помощи при исследовании доказательств и совершении иных процессуальных действий по вопросам, требующим соответствующих знаний и (или) навыков.

На основании ч. 1 ст. 169 КАС РФ специалист дает суду консультацию в устной или письменной форме, исходя из профессиональных знаний, без проведения специальных исследований, назначаемых на основании определения суда.

Консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу (ч.4 ст. 169 КАС РФ).

В подтверждение доводов о том, что находящиеся на земельном участке с кадастровым номером № объекты недвижимости не относятся к объектам торговли, истцом представлено суду заключение специалиста ФИО1. №2028 от 30.09.2020 г.

Из указанного заключения следует, что назначение объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, находящихся на земельном участке с кадастровым номером № определено специалистом как административно-офисное здание с одноэтажным пристроем. Использование указанных объектов ОКС и, в целом земельного участка в качестве автосалона не представляется возможным, т.к. в стадии проектирования и строительства ОКС, допущено множество несоответствий СНиП, а конструктив объектов не соответствует современному понятию «автосалон».

К представленному заключению специалиста суд относится критически, поскольку специалист, представивший заключение, не назначался судом, как это предусмотрено ст. 50 КАС РФ, его мнение составлено по заказу административного истца, без согласования с судом. Кроме того, выводы, изложенные в заключении специалиста, опровергаются исследованными в судебном заседании доказательствами и противоречат материалам дела.

Учитывая изложенное, оснований для перерасчета кадастровой стоимости указанного земельного участка исходя из среднего уровня кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных образований Самарской области для 9-й группы видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» в размере 1 712 руб. 46 коп. за 1 кв.м., установленного постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. № 610, по состоянию на 01.01.2013 года в размере 24 686 823 руб. 36 коп. не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что административные исковые требования ООО «Брокер Кредит Сервис» необоснованны и не подлежат удовлетворению.

При этом, ООО «Брокер Кредит Сервис» не лишено права на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию несоответствия ее рыночной стоимости в порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ.

Ссылки представителя административного истца в подтверждение обоснованности заявленных требований на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 г. несостоятельны, поскольку данным постановлением признаны незаконными действия ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области по внесению в августе 2012 г. в Государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного с кадастровым номером № исходя из 7-го вида разрешенного использования, а кадастровая стоимость земельного участка рассчитана исходя из 5 группы видов разрешенного использования.

Доводы представителя административного истца о том, что спорные здания фактически не использовались ООО «Брокер Кредит Сервис» в качестве автосалона, и были приобретены для перепродажи, не могут быть приняты во внимание, поскольку правового значения для рассматриваемого спора не имеют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Брокер Кредит Сервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14 416 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: предприятие пятого класса вредности, согласно санитарным нормам и правилам, с фактическим использованием: для дальнейшей эксплуатации автосалона с офисными помещениями и стоянкой товарных автомобилей, расположенный по адресу: <адрес>, исходя из среднего уровня кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных образований Самарской области для 9-й группы видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» в размере 1 712 руб. 46 коп. за 1 кв.м., установленного постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. № 610, по состоянию на 01.01.2013 года в размере 24 686 823 руб. 36 коп.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: С. Н. Ласковская

Решение суда изготовлено в окончательной форме 23 октября 2020 г.