Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя заинтересованного лица ГБУ Самарской области "Центр Кадастровой оценки" – Карловой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1328/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Отдых», общества с ограниченной ответственностью Торговая Компания «Ронто» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Отдых», общество с ограниченной ответственностью Торговая Компания «Ронто» (далее – ООО «Отдых», ООО ТК «Ронто», административные истцы, общество) обратились в Самарский областной суд с административным иском, в котором просят установить кадастровую стоимость земельных участок с кадастровыми номерами №, №, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере равном их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что административные истцы являются арендаторами вышеуказанных земельных участков, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их действительной рыночной стоимости, определенный в Отчете об оценке, тем самым затронуты права и обязанности административных истцов как плательщиков арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости участков.

С учетом изложенного, административные истцы считают, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке.

Представитель административного истца – Стенин Н.В., в судебное заседание не явился, представил суду письменное ходатайство, в котором просит установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости на основании представленного отчета об оценке и просит рассмотреть дело без его участия.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СО "ЦКО" – Карлова И.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость земельных участков в соответствии с результатами судебной экспертизы, доводы, изложенные в письменным отзыве поддержала.

Представители административных ответчиков - Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, заинтересованного лица – администрации городского округа Тольятти Самарской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Участвующие в деле лица не направили письменных возражений.

В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Отдых», ООО ТК «Ронто» подлежат удовлетворению частично, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о следующих объектах недвижимости:

- земельном участке с кадастровым номером №, площадью 49 215 +/- 78 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание (5.2.1), расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес><адрес>;

- земельном участке с кадастровым номером №, площадью 120 935 +/- 122 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание (5.2.1), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об объектах недвижимости от 23.06.2021.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2020 № 935 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» составляет:

- для земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 - 155 409 940,45 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 – 68 024 480,85 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23.06.2021 года.

ООО «Отдых», ООО ТК «Ронто» являются арендаторами вышеуказанных земельных участков, что подтверждается договором аренды земельного участка № № от 06.11.2018, дополнительным соглашением от 30.11.2018 к договору аренды земельного участка от 06.11.2018, договором аренды № № от 06.11.2018.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Административные истцы, являясь арендаторами земельных участков и оплачивая арендную плату исходя из кадастровой стоимости, имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

С 1 января 2017 года (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", согласно которому предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22).

Частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При таких обстоятельствах и на основании с ч.1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", ч. 1 ст. 245 КАС РФ, обращение административных истцов в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В обоснование рыночной стоимости земельных участков административными истцами представлен отчет об оценке от 30.06.2021 № №, подготовленный ООО «Центр экспертизы и оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 составляет 61 363 628 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 – 30 527 572 рубля.

В ходе судебного разбирательства удовлетворены ходатайства заинтересованных лиц – Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрации городского округа Тольятти Самарской области о назначении судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельных участков.

Из экспертного заключения, подготовленного ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» № № от 03.09.2021 следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 - 88 230 547,95 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 – 40 032 465,30 рублей.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что оно базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования, обоснование выбора используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Эксперт верно определил сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, и период исследования фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объекты оценки.

Экспертом дана характеристика объектов оценки с учетом локальных особенностей их расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на их стоимость, в связи с чем сделано обоснованное заключение об использовании сравнительного подхода к оценке указанных земельных участков. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки, со ссылками на методическую литературу, обосновывающими размер введенных корректировок.

В заключении представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов оценки.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации. Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Возражений относительно выводов судебной экспертизы, ходатайств о назначении дополнительной, повторной экспертизы сторонами по делу не заявлено.

Таким образом, суд полагает установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы, частично удовлетворив административные исковые требования.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Отдых», ООО ТК «Ронто» с заявлением в суд является 07.07.2021, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Отдых», общества с ограниченной ответственностью Торговая Компания «Ронто» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 120 935 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание (5.2.1), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 88 230 547,95 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 49 215 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание (5.2.1), расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>/<адрес> по состоянию на 01.01.2020 в размере 40 032 465,30 рублей.

Датой подачи ООО «Отдых», ООО ТК «Ронто» заявления в суд считать 07.07.2021.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.09.2021.

Судья Т.Е. Лёшина

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная часть)

г. Самара 21 сентября 2021 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лёшиной Т.Е.,

при секретаре судебного заседания Добиной Д.Д.,

руководствуясь ст. ст. 175-180, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 49 215 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание (5.2.1), расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес><адрес> по состоянию на 01.01.2020 в размере 40 032 465,30 рублей.

Датой подачи ООО «Отдых», ООО ТК «Ронто» заявления в суд считать 07.07.2021.

Судья Т.Е. Лёшина