Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-132/2021 по административному исковому заявлению ООО «Торг Инвест» к Управлению Росреестра по Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Торг Инвест» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником торгового центра с кадастровым номером <...>, площадью 19036,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью объекта недвижимости в размере 376 060 799,45 руб., установленной по состоянию на 01.01.2019. Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 266 054 685 руб., определенном в отчете ООО «Ю» от <...> № <...>.

Административный истец, административные ответчики - ГУ ТО «Областное БТИ», правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация г. Тулы, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, УФНС России по Тульской областипредставителей в суд не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, от административных истца и ответчиков, а также ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), имеются заявления с просьбами орассмотрении дела в их отсутствие.

На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно части 1 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке, определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ в Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» внесены изменения.

Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ предусмотрено, что до 01.01.2023 устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Как установлено частями 3, 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 N269-ФЗ, рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пп.1 п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения признаются, в частности, недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налогоплательщиками указанного налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статья 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает виды объектов недвижимости, налоговая база в отношении которых определяется, как кадастровая стоимость.

Законом Тульской области от 24.11.2003 № 414-ЗТО на территории Тульской области установлен и введен налог на имущество организаций. В соответствии со статьей 1-1 данного Закона, введенной в действие Законом Тульской области от 29.05.2014 № 2121-ЗТО, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке правительством Тульской области, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Судом установлено, что ООО «Торг Инвест» является собственником нежилого здания – торговый центр, КН <...>, площадью 19036,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Объект включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год (утв. распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Тульской области №4175 от 22.11.2019), а также в Перечень и на 2021 год.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019, в том числе, нежилого здания КН <...>, в размере 376 060 799.45 руб.

Поскольку в отношении данного объекта в порядке ст. 16 Закона о государственный кадастровой оценке 25.03.2020 имел место государственный учет изменения характеристик, подлежащих внесению в ЕГРН, его кадастровая стоимость была пересмотрена и установлена актом ГУ ТО «Областное БТИ» от 27.03.2020 по состоянию на 22.11.2019 в размере 374 968 620,18 руб. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 27.04.2020.Данная кадастровая стоимость применяется с 01.01.2020.

Вабзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ).

По сообщению Управления ФНС по Тульской области, полученным в ходе в рамках рассмотрения настоящего административного дела, ООО «Торг Инвест» оплатило налог на объект <...> за 2019-2021 годы, при этом на 2020 и 2021 годы налог исчислялся из кадастровой стоимости 376 060799.45 руб.Из кадастровой стоимости 374 968 620,18 руб. налог не начислялся и не оплачивался.

Поскольку применительно к данному случаю установлен заявительный порядок возврата налога (гл.12 НК РФ), а сведений о том, что административный истец обратился или желает обратиться с заявлением о перерасчёте налога, исходя из кадастровой стоимости 374 968 620,18 руб., у суда не имеется, суд усматривает основания полагать, что на дату обращения в суд истец сохранил право на применение результатов кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2019.

С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец обратился к оценщику ООО «Ю» Ф. В соответствии с отчетом №<...> от <...>, подготовленным данным оценщиком, рыночная стоимость нежилого здания <...> состоянию на 01.01.2019 составляла 266 054 685 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного отчета требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту ООО «К» Т.

По выводам экспертного заключения №<...>, отчет ООО «Ю» №<...> от <...> соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но не соответствует требованиям п.5 ФСО №3, п. 8г ФСО №3, п. 8ж ФСО №3, п. 8и ФСО №3, п.12 ФСО №3, п.22б ФСО №7, п.23в ФСО №7. После устранения отмеченных недостатков эксперт подтвердил рыночную стоимость,объекта, рассчитанную оценщиком по состоянию на 01.01.2019.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим необходимое для проведения исследования образование, стаж работы в области оценочной деятельности - более 18 лет, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, застраховавшим свою ответственность, являющимся членомсаморегулируемой организации «Российское общество оценщиков», что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-

ФЗ (ст.ст.3, 4), предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Заключение основано на материалах дела, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть, суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

В экспертном заключении изложены замечания к аналогам, выбранным оценщиком, в частности, аналогу №2, в отношении которого в публичных источниках имеется противоречивая информация (по стоимости), а также к примененным корректировкам (корректировка на тип объекта не применена, хотя объекты-аналоги являются встроенными помещениями, а объект оценки – отдельно стоящее здание).

Вместе с тем, эксперт произвел собственные расчеты и в результате подтвердил стоимость, определённую оценщиком, поскольку разница между результатами оказалась несущественной (3%). В заключении эксперт обосновал величину допустимого интервала расхождений (л.д.241).

Таким образом, суд полагает возможным взять подтвержденный экспертом отчет за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта на указанную выше дату.

Доказательств иного размера рыночной стоимости объектов, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость <...> по состоянию на 01.01.2019 составляла 266 054 685 руб., что ниже кадастровой стоимости объекта, установленной в ходе массовой оценки, и тем самым нарушает права административного истца на установление в отношении объекта экономически обоснованной налоговой базы.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов государственный оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объекта недвижимости может бытьустановлена в размере рыночной стоимости, следовательно, административный иск подлежит удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 30.12.2020.

В абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость в размере 374968620.18 руб. установлена на 22.11.2019 актом БТИ после утверждения результатов массовой оценки.

Изменение кадастровой стоимости произошло в связи с изменением данных об этажности и площади здания.

В перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2019 году, объект недвижимости <...> с иными характеристиками.

Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 274-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости применялись для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, за исключением случаев (особенностей), предусмотренных указанной статьей.

Статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке» не предусмотрены особенности применения сведений о кадастровой стоимости земельных участков, установленной в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ.

В свою очередь, частью 9 статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для земельных участков, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ после 1 января года проведения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ.

Поскольку соответствующие обязательства бюджетных учреждений по расчету кадастровой стоимости возникают после проведения государственной кадастровой оценки и утверждения ее результатов, актом, день вступления в силу которого принимается в качестве даты начала применения рассчитанной в соответствии с частью 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровой стоимости, является акт об утверждении последних на дату проведения такого расчета результатов государственной кадастровой оценки.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость применялась бы (и применялась) с 01.01.2020.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (торгового центра) с кадастровым номером <...>, площадью 19036,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2019 его рыночной стоимости в размере 266 054 685 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объектов недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 30.12.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: