Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей: административного истца – Бондаренко А.А.; ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» - Хопёрского Л.В., Широких М.В.; Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области – Городовой А.Д., Жариковой А.И.; Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области – Янковской Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «МАКАРОННАЯ ФАБРИКА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «МАКАРОННАЯ ФАБРИКА» является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>.

В ходе государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость участка на 1 января 2022 г. – <данные изъяты> руб.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» (далее – Центр кадастровой оценки) от 16 мая 2023 г. № отказано в установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости на 1 января 2023 г.

Дело возбуждено по административному исковому заявлению, поданному 14 июля 2023 г., в котором административный истец, ссылаясь на приведенные выше обстоятельства, несогласие с принятым Центром кадастровой оценки решением, несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, требовал признать это решение незаконным и установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости на 1 января 2023 г. – <данные изъяты> руб. (по отчёту оценщика К. от ДД.ММ.ГГГГ№).

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административный иск, просил установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости по заключению повторной судебной экспертизы – <данные изъяты> руб.

Представители Центра кадастровой оценки, Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области (административные ответчики) просили отказать в удовлетворения требования о признании оспоренного решения незаконным и установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости по заключению повторной судебной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (административный ответчик) – Замятина М.Д., Якипчук Р.В. не явились, просили разрешить спор по усмотрению суда.

Представитель Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (заинтересованное лицо) – Янковская Е.И. не явилась, сослалась на законность оспоренного решения, просила установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости по заключению повторной судебной экспертизы.

Исследовав доказательства, суд принимает следующее решение.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков путём проведения государственной кадастровой оценки. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (п. 5 ст. 65, п.п. 2, 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В Белгородской области с 1 июля 2022 г. (постановление Правительства Белгородской области от 20 июня 2022 г. №360-пп) действует порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предусмотренный ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и согласно которому:

кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена уполномоченным бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации, в размере рыночной стоимости этого объекта по заявлению лица, если кадастровая стоимость затрагивает его права или обязанности;

такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчёте об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

бюджетное учреждение рассматривает заявление и принимает по нему решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в приложенном заявителем отчёте об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке;

решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (глава 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, далее – КАС Российской Федерации); одновременно с оспариванием этого решения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости, сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки установлено, что административному истцу на праве собственности (зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ) принадлежит упомянутый участок, имеющие вид разрешённого использования «для обслуживания производственных помещений макаронной фабрики».

По распоряжению Правительства Белгородской области от 21 июня 2021 г. №277-рп проведена государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Белгородской области на 1 января 2022 г., её результаты утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27 октября 2022 г. №131. По итогам проведённой оценки кадастровая стоимость участка административного истца составила <данные изъяты> руб. Сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 декабря 2022 г. и подлежат применению с 1 января 2023 г.

10 апреля 2023 г. административный истец подал в Центр кадастровой оценки (через отделение почтовой связи) заявление об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости на 1 января 2023 г. – <данные изъяты> руб. (по указанному отчёту об оценке, на 63% меньше пересматриваемой кадастровой стоимости).

Оспоренным решением отказано в установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости, поскольку в отчёте об оценке, по мнению Центра кадастровой оценки, допущены нарушения при анализе рынка, выборе объектов-аналогов, применении корректировок.

Указанное решение затрагивает права административного истца как собственника и плательщика земельного налога, налоговая база которого определяются как кадастровая стоимость участка, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (п. 1 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации), оспорено в суд с соблюдением срока, предусмотренного ч. 1 ст. 219 КАС Российской Федерации. Следовательно, законность и обоснованность этого решения подлежит проверке.

Представленными доказательствами подтверждено, что оспоренное решение принято Центром кадастровой оценки, созданным по распоряжению Правительства Белгородской области от 26 декабря 2016 г. №648-рп и наделённым полномочиями в сфере государственной кадастровой оценке, в том числе по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятию по ним решений (ч. 2 ст. 6, п. 5.1 ч. 1 ст. 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», устав Центра кадастровой оценки, утверждённый распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 20 января 2022 г. №31-р).

Порядок вынесения оспоренного решения, предусмотренный ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», не нарушен. Заявление об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости обоснованно принято Центром кадастровой оценки к рассмотрению (поступило 17 апреля 2023 г.), рассмотрено им в установленный законом срок. Оспоренное решение подписано уполномоченным на это заместителем директора Центра кадастровой оценки. Форма решения, требования к его заполнению и формату, утверждённые приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. №П/0287, соблюдены.

В целях проверки оснований отказа в установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости, изложенных в оспоренном решении, и установления рыночной стоимости участка назначена судебная экспертиза.

По заключению эксперта Ю. от ДД.ММ.ГГГГ№:

в отчёте об оценке допущены нарушения, изложенные в оспоренном решении, повлиявшие на итоговый результат, - недопустимое использование объекта-аналога №3, отсутствие сравнения объекта оценки и объектов-аналогов по фактору «расположение относительно автомагистралей», некорректное сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по фактору масштаба («общая площадь»), необоснованное применение к объектам-аналогам корректировки на наличие/отсутствие коммуникаций;

рыночная стоимость участка на 1 января 2023 г. составила <данные изъяты> руб. (на 62% меньше пересматриваемой кадастровой стоимости).

В связи с сомнениями в обоснованности данного заключения назначена повторная судебная экспертиза.

По заключению эксперта М.. от ДД.ММ.ГГГГ№:

в отчёте об оценке допущены нарушения, изложенные в оспоренном решении, повлиявшие на итоговый результат, - недопустимое использование объекта-аналога №3, отсутствие сравнения объекта оценки и объектов-аналогов по факторам «расположение относительно автомагистралей» и «свободный подъезд», некорректное сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по фактору масштаба («общая площадь»);

в отчёте об оценке выявлены иные нарушения, не указанные в оспоренном решении, также повлиявшие на итоговый результат, - необоснованное неприменение к объектам-аналогам корректировок на асфальтирование подъездного пути, обеспеченность железнодорожной веткой;

рыночная стоимость участка на 1 января 2023 г. составила <данные изъяты> руб. (на 49% меньше пересматриваемой кадастровой стоимости).

Исходя из ст. 84 КАС Российской Федерации, суд признаёт заключение повторной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Повторная экспертиза непосредственно и независимо проведена экспертом, который имеет высшее экономическое образование и образование по дополнительным профессиональным программам в сфере оценки, квалификацию в области оценочной деятельности, в том числе по направлению «оценка недвижимости», продолжительный стаж работы в данной области, является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, застраховал свою ответственность при осуществлении оценочной деятельности, предупреждён судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Отводы эксперту не были заявлены.

Заключение повторной экспертизы оформлено в соответствии со ст. 82 КАС Российской Федерации, подписано экспертом, содержит всю необходимую информацию, предусмотренную законом, является полным, ясным, обоснованным, не имеет противоречий в выводах, предоставляет возможность проверить обоснованность и достоверность выводов. Исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Проверяя отчёт об оценке, эксперт подробно проанализировал его содержание, сопоставил результат этого анализа с основаниями, по которым принято оспоренное решение, учёл требования законодательства об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости участка эксперт описал объект оценки, с учётом характеристик, расположения и использования объекта оценки отнёс его к сегменту рынка под индустриальную застройку, охарактеризовал состояние рынка недвижимости в этом сегменте, определил ценовой диапазон, обоснованно использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке и отклонил иные подходы и методы оценки.

Применяя сравнительный подход к оценке, эксперт определил единицу сравнения (цена за 1 м2) и наиболее важные факторы стоимости, выбрал для объекта оценки три объекта-аналога, рассчитал единицы сравнения для каждого из них, провёл сравнительный анализ количественных и качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, внёс в значения единиц сравнения необходимые корректировки для устранения различий между объектом оценки и объектами-аналогами, согласовал полученные показатели стоимости, которые оказались близки друг к другу.

У суда не имеется оснований полагать, что применённые экспертом М. методы исследования противоречили закону, а проведённые им расчёты привели к недостоверным результатам определения рыночной стоимости объекта оценки.

Анализируя расхождение величины рыночной стоимости участка, определённой судебной экспертизой и повторной судебной экспертизой, эксперт М. указал, что эксперт Ю. выбрала объект-аналог №4, который не сопоставим с объектом оценки по виду разрешённого использования; применила корректировки на торг, местоположение, расположение относительно автомагистралей в значениях, усреднённых по городам России (эксперт М. применил такие корректировки в значениях для городов с населением до 500 000 человек); использовала источник информации для выбора корректировки на площадь, который не учитывает специфику рынка недвижимости областей <данные изъяты> региона, в частности <данные изъяты> области; не сравнила объект оценки с объектами-аналогами по таким факторам, как наличие свободного проезда, обеспеченность железнодорожной веткой, асфальтирование подъездного пути, форма земельного участка.

Выводы повторной экспертизы не противоречат иным доказательствам, возможность использования этих выводов для разрешения спора не опровергнута сторонами и заинтересованным лицом.

Замечания административного истца, основанные на сравнении содержания заключений судебных экспертиз, не исключают разрешения спора по имеющимся в деле доказательствам и установления рыночной стоимости участка в размере, определенном повторной судебной экспертизой.

Так, и в заключении эксперта Ю., и в заключении эксперта М. сделан однозначный вывод о том, что в отчёте об оценке допущены нарушения, в том числе приведенные в оспоренном решении, которые повлияли на результат определения рыночной стоимости участка.

Применение экспертом М. повышающей корректировки на обеспеченность железнодорожной веткой ко всем объектам-аналогам основана на Справочнике оценщика недвижимости – 2022 (под ред. Лейфера Л.А.), использование которого не исключается законодательством об оценочной деятельности, а также на расположении железнодорожной ветки в непосредственной близости к объекту оценки, отсутствии такого подъездного пути у объектов-аналогов.

Применение экспертом М. повышающей корректировки на наличие инженерных коммуникаций ко всем объектам-аналогам обусловлено не самим фактом наличия на объекте оценки и объектах-аналогах всех необходимых для их эксплуатации коммуникаций, а наличием технической возможности (обеспеченности) подключения к ним. При этом экспертом учтено, что объекты-аналоги в полной мере не обеспечены инженерными коммуникациями.

Мнение эксперта М. о том, что эксперт Ю. выбрала объект-аналог №4, не сопоставимый с объектом оценки по виду разрешённого использования, подтверждено сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым указанный объект-аналог имеет вид разрешённого использования «обслуживание автотранспорта» (стр. 60 заключения эксперта Ю.).

Применение экспертом М. корректировок на торг, местоположение, расположение относительно автомагистралей, площадь в более точных, по его мнению, значениях, а также сравнение им объекта оценки с объектами-аналогами по таким факторам, как наличие свободного проезда, обеспеченность железнодорожной веткой, асфальтирование подъездного пути и форма земельного участка, не противоречит законодательству об оценочной деятельности, применённой методике исследования, направлено на установление действительной рыночной стоимости объекта оценки.

Суд полагает, что в отчёте об оценке допущены нарушения, исключавшие установление Центром кадастровой оценки кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости на основании этого отчёта, который по указанной причине не может быть признан достоверным доказательством и в настоящем деле. Заключение эксперта Ю. суд – с учётом изложенных в заключении повторной судебной экспертизы обстоятельств - также не признаёт достоверным доказательством рыночной стоимости участка.

Оспоренное решение по своему содержанию соответствует нормам Федеральных законов «О государственной кадастровой оценке» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, в признании такого решения незаконным следует отказать (п. 2 ч. 2 ст. 227 КАС Российской Федерации).

Вместе с тем, исходя из анализа норм ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и главы 25 КАС Российской Федерации, учитывая, что институциональные и процедурные условия осуществления права на доступ к механизмам правосудия должны предотвращать неоправданные задержки при рассмотрении дел, отвечать требованиям процессуальной эффективности, экономии в использовании средств судебной защиты, обеспечивать справедливость судебного решения и достижение баланса публичных и частных правовых интересов (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 ноября 2014 г. №28-П), суд – при изложенных обстоятельствах - не вправе отказать в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости.

В этой связи суд считает возможным установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости на 1 января 2023 г. по заключению повторной судебной экспертизы.

Стороны и заинтересованное лицо не возражали против удовлетворения такого требования, не представили доказательств иной достоверной рыночной стоимости участка.

Установление судом кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости в рассматриваемом случае будет направлено на своевременную реализацию соответствующего права административного истца и обеспечит баланс публичных и частных правовых интересов.

Исходя из установленных обстоятельств, ст. 38, ч. 2 ст. 247 КАС Российской Федерации, п. 1 положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. №457, п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд отклоняет ссылку Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области на то, что оно является ненадлежащим административным ответчиком при рассмотрении требования об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости.

Оснований для иных выводов по существу спора суд не усматривает. О возмещении судебных расходов лица, участвующие в деле, не заявили.

Руководствуясь ст.ст. 227, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «МАКАРОННАЯ ФАБРИКА» удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №, адрес: <адрес> на 1 января 2023 г. – <данные изъяты> руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 10 апреля 2023 г.

Отказать в удовлетворении административного иска ООО «МАКАРОННАЯ ФАБРИКА» о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 16 мая 2023 г. № незаконным.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи через Белгородский областной суд апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.В. Каюков

Мотивированное решение изготовлено 1 марта 2024 г.