Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МСВ» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец ООО «МСВ» обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска», администрации города Барнаула, администрации города Бийска, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю», комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** а также нежилого здания с кадастровым номером *** в равном их рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости является завышенной относительно их рыночной стоимости, что подтверждается отчетами об оценке. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ООО «МСВ», так как кадастровая стоимость влияет на размер земельного налога, арендной платы и налога на имущество административного истца.

В процессе рассмотрения дела судом на основании ст.ст.41,47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ*** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» из числа административных ответчиков исключены МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации », администрации , администрации , ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю» и привлечены в качестве заинтересованных лиц. К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство Алтайского края, а комитет по земельным ресурсам и землеустройству исключен их числа участвующих в деле лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просила об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрация , МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации », администрация , Правительство Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю, филиала «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного истца ФИО1, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Законом Алтайского края от ДД.ММ.ГГ***-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30 «Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.

Закон Алтайского края от ДД.ММ.ГГ***-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» определяет правовые основы применения на территории Алтайского края налога на имущество организаций (далее - налога) в части, отнесенной Налоговым кодексом Российской Федерации к ведению субъектов Российской Федерации.

Согласно ст.1 указанного закона Алтайского края (в ред. закона Алтайского края от ДД.ММ.ГГ***-ЗС) налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Судом установлено, что ООО «МСВ» является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: , площадью 13 196 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для эксплуатации здания склада и весовой;

- земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: , площадью 22 259 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для эксплуатации производственной базы железнодорожных тупиков, производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН;

- нежилое здание гаража с пристроем с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: , площадью 566,8 кв.м.

Кроме того, на основании договоров аренды земли от ДД.ММ.ГГ*** и от ДД.ММ.ГГ*** ООО «МСВ» является арендатором:

- земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация,, площадью 10 183 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для эксплуатации нежилого здания (литер Е – неотапливаемый склад), подъездного железнодорожного пути;

- земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Российская Федерация,, площадью 13 476 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности.

Согласно договорам при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки с кадастровыми номерами ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ*** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 10 968 911,08 руб., земельного участка с кадастровым номером *** - 18 502 348,57 руб., земельного участка с кадастровым номером *** - 6 055 219,12 руб., земельного участка с кадастровым номером *** - 8 013 368,64 руб., дата определения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая нежилое здание с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ*** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края». Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** составляет 6 863 398,2 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ. Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость. В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке №***, 351-07-2021, 374-08-2021, 350-07-2021, 349-07-2021, составленные ДД.ММ.ГГ оценщиками ООО «Век А оценка» ФИО2 и ФИО3, согласно которым рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ земельного участка с кадастровым номером *** составляет 5 238 812 руб., земельного участка с кадастровым номером *** 8 235 830 руб., земельного участка с кадастровым номером *** - 1 191 411 руб., земельного участка с кадастровым номером *** - 1 509 312 руб. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на ДД.ММ.ГГ с кадастровым номером *** определена в размере 4 598 448 руб. Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть принят в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Из данных отчетов следует, что оценщики провели анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщики использовали сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчеты содержат анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объектов оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщики выбрали единицы сравнения, обосновали свой выбор, применили необходимые корректировки. В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиками сведения. Представленные в материалы дела отчеты пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью оценочной организации. В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков и здания в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденных приказами Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ*** и от ДД.ММ.ГГ***. Отчеты об оценке подготовлены оценщиками ФИО2, являющимся членом Саморегулируемой Организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков» и оценщиком ФИО3, являющейся членом Ассоциации саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», т.е. лицами, обладающим правом на проведение подобного рода исследованиями, имеющими необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщиков, страхование их ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению. Членство оценщика в СРО подтверждает наличие соответствующего образования в сфере оценочной деятельности, а приложение диплома в силу подп.«д» п.8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО ***», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ***, необходимо для тех специалистов, которых оценщик привлекает дополнительно при проведении оценки. При проведении оценки ООО «Век А оценка» не привлекало никаких специалистов. Кроме того, в судебном заседании ДД.ММ.ГГ допрошенные в качестве свидетелей оценщики ФИО2 и ФИО3 подтвердили достоверность своего исследования, дали мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского края замечаний к отчетам, о чем представили письменные пояснения. Относительно замечаний к исследованию о рыночной стоимости земельных участков суд учитывает следующее. Отнесение административным ответчиком объекта – аналога (Д, ) к поселку, а не к городу, не влияет на их рыночную стоимость, так как является окраиной , а не отдельно расположенным населенным пунктом, расстояние между данным земельным участком и административной границей – 180 м, что для земель промышленного назначения не имеет значения, так как все участки находятся в одной промышленной зоне . В связи с этим оценщик применила корректировку по фактическому местоположению (окраина города), а не по территориальному делению, что не нарушает требования п.5 ФСО *** и подп.«б» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО ***), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ***. Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметила, что в отчетах приведен анализ рынка земельных участков под индустриальную застройку , диапазон цен участков составил от 68 руб./кв.м. до 2 587 руб./кв.м. При этом при сравнительном подходе в качестве аналогов нельзя учитывать земельные участки, предлагаемые к покупке по минимальным и максимальным ценам. Указание административного ответчика о значительном отличии рыночной стоимости 1 кв.м. (верхняя граница 400 руб.), взятая из данных Rid-Analitiks, не относится только к индустриальной застройке, а в этот перечень вошли земельные участки коммерческого назначения, включая и торгово-офисную застройку, в связи с чем данные этого исследования используются оценщиками только для расчета корректировки на дату предложения, а не являются ориентиром стоимости при расчетах. Также ФИО3 отметила, не все участки, обозначенные как «промназначение» на сайте Аvito.ru соответствуют такому назначению, кроме того, там предлагаются к продаже и застроенные участки (по ). Относительно указанных административным ответчиком земельных участков по ,68 и по , оценщик указала, что эти земли предназначены под общественно-деловую застройку, в связи с чем не могли быть учтены при анализе рынка, что соответствует требованиям п.11 ФСО ***. Относительно замечаний к исследованию о рыночной стоимости нежилого здания суд учитывает следующее. Использование оценщиком сравнительного подхода обусловлено наличием достаточного количества объектов сравнения, что соответствует требованиям подп. «и» п.8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО ***), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ***, кроме того в результате этого подхода получается наиболее достоверный результат. Отказ от применения затратного подхода мотивирован тем, что при нем необходимо учитывать внешнее устаревание, учет которого осуществляется через сопоставление результатов затратного и сравнительного подходов, что приведет к наполнению отчета ненужными расчетами. Кроме того, обоснованно утверждение оценщика о том, что затраты на возведение могут быть значительны, но рынок данные затраты оценивает по иному. Оценщиком из цены предложения аналогов вычтена стоимость земельных участков под ними с использованием корректировки на «стоимость прав на земельный участок в стоимости единого объекта недвижимости (земля + улучшения)», включенный ФИО4 в справочник для доходного подхода, при этом учитывалось, что земельный участок принимает на себя все преимущества и риски, вязанные с улучшениями, а именно: с объектами недвижимости, находящимися на нем. Данная корректировка связана с тем, что свободный земельный участок и участок с улучшениями могут иметь отличия в стоимости, по этой причине оценка земельного участка как условно-свободного имеет большую погрешность, нежели распределение стоимости между улучшениями и земельным участком в едином объекте недвижимости через доли. Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленных отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований. При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости объектов недвижимости суду не представлены. Учитывая, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ООО «МСВ». В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано ООО «МСВ» посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен. На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «МСВ» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение , по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 5 238 812 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: , по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 8 235 830 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 1 191 411 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: , по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 1 509 312 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: , по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 4 598 448 рублей.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.