Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1339/2018 по административному исковому заявлению Левагиной Н.Б. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

с участием представителя Левагиной Н.Б. по доверенности адвоката Чернышева В.В.,

у с т а н о в и л:

Левагина Н.Б. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 704,2 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 2 февраля 2018 года в размере 6 173 652 руб.

В обоснование заявленных требований Левагина Н.Б. указала, что является собственником вышеуказанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая её права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Чернышев В.В. поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрация муниципального района Безенчукский Самарской области, Администрация городского поселения Безенчук, министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области представили письменные отзывы. Администрация городского поселения Безенчук муниципального района Безенчукский Самарской области просила рассмотреть дело в ее отсутствие, не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Администрация муниципального района Безенчукский Самарской области просила рассмотреть дело в ее отсутствие, вопрос о разрешении заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Левагиной Н.Б. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, Левагина Н.Б. является собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 704,2 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена по состоянию на 2 февраля 2018 года и составляет 16 820 007,13 руб.

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания и считая свои права нарушенными, Левагина Н.Б. 26 июля 2018 года обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представила отчет об оценке рыночной стоимости № 50-02р/18, выполненный 3 июля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Регион» ФИО1, являющимся членом ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 2 февраля 2018 года в размере 6 173 652 руб..

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 2 февраля 2018 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Наиболее эффективным использованием для данного объекта принят тот вид разрешенного использования, который был установлен для оцениваемого нежилого здания ( магазина).

Определение рыночной стоимости нежилого здания производилось затратным и доходным подходами.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Учитывая, что объектом оценки является быстровозводимое здание из утепленных сэндвич - панелей 2017 года постройки, оценщик подобрал 2 предложения в сети интернет, в которых содержалась информация об объеме строительных работ и параметров возводимого здания. Поскольку стоимость возведения близка по значению, принято среднее значение, при этом физический износ не рассчитывался, поскольку зданию менее 1 года, функциональный и внешнеэкономический износ не рассчитался, поскольку здание современное. С учетом изложенного оценщик рассчитал рыночную стоимость здания в рамках затратного подхода в размере 7 162 818 руб. с учетом НДС.

Доходный подход- это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Для доходного похода оценщик применил метод прямой капитализации, который наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. В результате расчетов оценщиком была получена годовая арендная ставка за использование нежилого здания, которая составила 2 724 руб. за кв.м. в год, определены потери от арендной платы, от незанятости, прочие доходы, операционные расходы, определен чистый операционный доход, коэффициент капитализации в размере 15,20 %. Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода приведен в таблице на странице 31 отчета.

Стоимость нежилого здания, полученная в рамках доходного подхода составила 7 407 000 рублей.

Сравнительный подход- совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами- аналогами. Поскольку на рынке не найдено предложений о продаже магазинов из сэндвич – панелей, сравнительный подход в рамках отчета не применялся.

Согласовав полученные в результате двух подходов результаты, оценщик определил величину рыночной стоимости нежилого помещения в размере 6 173 652 руб. без учета НДС.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого здания на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранных оценщиком подходов, согласования полученных результатов. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого здания является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 2 февраля 2018 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 26 июля 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Левагиной Н.Б. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 704,2 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 2 февраля 2018 года в размере 6 173 652 руб.

Датой обращения Левагиной Н.Б. в суд считать 26 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина