Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Козлова Владимира Анатольевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Козлов В.А. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания (нежилое здание, здание магазина), площадью 431,9 кв.м, кадастровый номер **:7328, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 989 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта капитального строительства, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилого здания установлена состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого объекта, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 10.02.2019, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края».

Административный истец Козлов В.А. извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного истца Карасева Е.А. в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебное заседание не явился, согласно представленному ходатайству, просил о рассмотрении дела без его участия, из содержания ходатайства также следует, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю) о времени и месте слушания дела извещено, из ранее представленного в суд письменного отзыва, приобщенного к материалам дела, следовало, что поскольку Учреждение результаты кадастровой стоимости спорного объекта не утверждало, соответственно оно не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.

Представитель заинтересованного лица ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суд также не явился, о времени и месте слушания дела юридическое лицо извещено надлежащим образом.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов Козлов В.А. является собственником объекта недвижимости – здания (нежилое здание, здание магазина), площадью 431,9 кв.м, кадастровый номер **:7328, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Совета депутатов Кукуштанского сельского поселения Пермского муниципального района от 21.11.2017 N 701 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Кукуштанского сельского поселения» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 874-п от 28.11.2019 «Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за № 7457) включено спорное здание с кадастровым номером **:7328.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорное здание, принадлежащее истцу на праве собственности, с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется, как его кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости здания по состоянию на 01.01.2018 безусловно нарушаются его права и обязанности.

Кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 8 179 464,73 рубля.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований Козловым В.А. представлен отчет об оценке от 20.12.2019 № 189/Н-19, выполненный независимым оценщиком ООО «МВМ-Оценка». Согласно отчету рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 01.01.2018 составила 3 989 000 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик Ш., выполнивший отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков 31.10.2007, регистрационный номер 1306. Оценщик имеет образование в области оценочной деятельности: диплом ПП ПГУ № 467366 от 20.06.2002 по программе «Оценка собственности»; свидетельство о повышении квалификации № 694/08 от 25.10.2008; сертификат TGA специалиста по оценке недвижимости 2-го уровня (оценка рыночной стоимости недвижимости для целей финансовой отчётности залогового обеспечения), сертификат №73-061-12 от 27.01.2012; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №001900-1 от 12.01.2018 по направлению «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису № ** от 07.09.2018 СПАО «ИНГОССТРАХ» 60 % от суммы страхового возмещения и суммы страховой премии и АО «АльфаСтрахование» 40 % от суммы страхового возмещения и суммы страховой премии. Срок действия полиса с 01.01.2019 по 30.06.2020.

Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок купли–продажи коммерческой недвижимости Пермского края, за исключением г. Перми.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории Пермского края. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования.

При составлении отчета оценщик установил диапазон цен на нежилые здания коммерческого назначения, расположенные в населенных пунктах Пермского края, который составил от 1 220 руб./кв.м. до 10 638 руб./кв.м. При этом цены сделок составили от 1 220 руб./кв.м до 9 523 руб./кв. А цены предложений – от 5 333 руб./кв. м. до 10 638 руб./кв.м.

Учитывая местоположение объекта - п. Кукуштан Пермского МР Пермского края (коэффициент уровня развития рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2018г., составил 0,679), его площадь, год постройки (1969г), физические характеристики, оценщик делает вывод, что стоимость объект оценки может находиться в диапазоне от 7 000 руб./кв.м. до 10 000 руб./кв.м. (без учета прав на земельный участок, с учётом предполагаемой скидки на торг).

При составлении отчета оценщик также определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения. Оценщик указал, что основные факторы, влияющие на цены зданий и помещений коммерческого назначения (офисная недвижимость) являются: изменение объекта рынка (число предложений), категория престижности местоположения (зона престижности), класс качества объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован только затратный подход. В отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае сравнительного и доходного подходов.

Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости.

В качестве аналога использован объект из сборника № 33 «УПВС Зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов», отдел № 1 «Магазины. Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные», имеющий характеристики: группа капитальности – I, этажность – 1, без подвала, объем до 2500 куб.м, 2 территориальный пояс, фундаменты бутобетонные, стены кирпичные, перегородки кирпичные и деревянные, чердачные перекрытия железобетонные, полы цементные, мозаичные и плиточные, кровля рулонная, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение.

Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемыми по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов.

Каких-либо замечаний относительно произведенного оценщиком расчета затратным подходом, а также выбора аналога для расчета административный ответчик, заинтересованные лица не приводят.

Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Ш. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, как указывалось выше, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не представлено.

При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 25.12.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Козлова Владимира Анатольевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания (нежилое здание, магазин), площадью 431,9 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 989 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 25 декабря 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 17.03.2020.

Судья подпись