Гражданский кодекс часть 1

Верховный суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Васильевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

У С Т А Н О В И Л:

... года ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим. ФИО1 является собственником земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере <...> руб.

Поскольку кадастровая стоимость участка превышает его рыночную стоимость, ФИО1 просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, которая согласно отчету об оценке рыночной стоимости по состоянию на ... года составляет <...> руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

Определением суда от 22 декабря 2016 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г.Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Бурятия.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен. Его представитель ФИО2 заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия ФИО3 не возражала против удовлетворения административного иска.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия ФИО4 пояснила, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяет однозначно толковать изложенные в нем выводы.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ ФИО5 возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что представленный отчет об оценке спорного земельного участка, выполненный ООО «<...>», является ненадлежащим доказательством его рыночной стоимости, так как при применении сравнительного подхода оценки объекты-аналоги подобраны некорректно, в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты с площадью, значительно отличающейся от площади оцениваемого земельного участка. Также ссылалась на различное целевое назначение земельных участков и целесообразность применения доходного подхода.

Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО6 в суд не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ФИО1 подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года № .... Назначение объекта: земли населенных пунктов - занимаемый базой снабжения.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что принадлежащий истцу земельный участок поставлен на кадастровый учет ... года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на ... года и равна <...> руб., что следует из кадастровой справки от ... года, письменного отзыва на административный иск представителя кадастрового органа и сторонами не оспаривается.

В основание необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № ... от ... года (далее - отчет), выполненный ООО «<...>», и положительное экспертное заключение на него от ... года, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийская общественная организация «<...>», членом которой является оценщик Т., подготовивший отчет.

Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провел анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объем предложений объектов продажи земельных участков за 2015 год, а также ценообразующие факторы по состоянию на 2015 год..

Оценщик использовал информацию газет «<...>», в том числе № ... от ... года, газеты «<...>», информацию сети Интернет о торгах государственного имущества, размещенную на сайте <...>, интерактивный архив объявлений <...>.

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчете на страницах 26, 27.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. <...>, 2. <...>, 3. <...>).

При проведении оценочных работ произведена корректировка стоимости земельного участка на размер общей площади объектов-аналогов (<...>%, <...>%, <...>%) на основании статистического исследования зависимости цены на земельные участки от их размера, изложенного в статье ФИО7 «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях». Применена корректировка на торг (-<...>%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, ФИО9, 2014 года. Повышающая корректировка <...> % на передаваемые имущественные права применялась в отношении объекта-аналога № 3, который находится в аренде; корректировка рассчитана исходя из выкупной стоимости данного участка в собственность (страница 38 отчета). Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась ввиду того, что в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация. Корректировка на местоположение не применялась, так как спорный земельный участок расположен в производственной зоне г. Улан-Удэ, все объекты-аналоги также расположены в производственных зонах г.Улан-Удэ. Корректировка по расположению относительно транспортных магистралей города не применялась, так как местоположение аналогов по этому критерию сопоставимо с объектом оценки. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данному параметру. Корректировка на физические характеристики земельного участка не применялась, также как и корректировки по категории, назначению земельного участка.

По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ... года равна <...> руб.

Согласно экспертному заключению № ... от ... года, подготовленному экспертом экспертного совета Общероссийской общественной организации «<...>» А., приведенный выше отчет от ... года, соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете, названный эксперт подтвердил.

Оснований не согласиться с указанным экспертным заключением у суда нет, так как проверив приведенный отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Доводы, изложенные Администрацией г.Улан-Удэ и Министерством земельных и имущественных отношений РБ в письменных отзывах на административный иск, подлежат отклонению.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данной статьей определено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения.

В соответствии со ст. 14 этого же Закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При этом в силу ст. 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой.

Из отчета об оценке следует, что отказ от использования доходного подхода с использованием методов капитализации земельной ренты, затратного метода подробно мотивирован оценщиком. Суд не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода эксперта о целесообразности выбора сравнительного метода, доказательств, подтверждающих неправомерность и необоснованность его использования, не представлено.

То обстоятельство, что в отчете об оценке отсутствуют сведения о конкретном месторасположении объектов-аналогов, а указаны лишь наименования улиц, а также отсутствуют сведения о наличии инженерных коммуникаций у объектов-аналогов, основанием для признания отчета об оценке недопустимым доказательством не является.

Наличие инженерных коммуникаций на земельном участке или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, расположение относительно транспортных магистралей может влиять на стоимость земельного участка. Но поскольку объекты-аналоги расположены в черте города, рядом с существующими зданиями, как и оцениваемый объект, то оценщик допускает возможность подключения к централизованным инженерным сетям, и поэтому корректировка по этому критерию не вводилась. Оснований подвергать сомнению информацию о том, что все объекты-аналоги находятся в непосредственной близости к транспортным магистралям, не имеется.

Земельные участки, выбранные в качестве объектов-аналогов, предназначены под коммерческое использование, под строительство базы, производственной базы, для складских помещений, как наиболее схожие с объектом оценки по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам. Местоположение участков-аналогов, характеристика района местоположения и окружающая застройка подразумевает их использование под коммерческие цели (для размещения производственных баз, складских помещений).

Ссылки Администрации г. Улан-Удэ о том, что оценщиком не учтено существенное отличие объектов оценки от объектов-аналогов по площади опровергаются материалами дела, так как итоговая рыночная стоимость земельного участка определена с учетом корректировки по названному элементу сравнения.

Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на ... года – <...> руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1, поступивший в суд ... года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., назначение объекта – земли населенных пунктов – занимаемый базой снабжения, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости – <...> руб. по состоянию на ... года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий П.С. Назимова