Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 253 335 кв.м., с кадастровым номером 50:07:0010103:28, кв.м., и земельного участка площадью 838 955 кв.м., с кадастровым номером 50:07:0010101:3, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенные в <данные изъяты> территория ЗАО «Теряевское», в размере рыночной стоимости определенной в отчетах об оценке по состоянию на <данные изъяты>.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, направил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы и представил замечания на экспертное заключение.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (далее – административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, в которых вопрос об удовлетворении требований оставил на усмотрение суда.

Представитель ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» (далее – заинтересованное лицо) в судебное заседание не явился.

Иные лица (Управление Федеральной государственной службы кадастра и картографии по <данные изъяты>) участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки площадью 1 253 335 кв.м., с кадастровым номером 50:07:0010103:28, и площадью 838 955 кв.м., с кадастровым номером 50:07:0010101:3, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенные в <данные изъяты> территория ЗАО «Теряевское»,

В обоснование требования административный истец представил отчеты, подготовленные оценщиком ООО «Оценочная компания «Эксперт».

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор суд, исходит из того, что административный истец, как собственник объектов недвижимости в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной.

Учитывая наличие возражений Министерства имущественных отношений <данные изъяты> на отчеты об оценке, а также принимая во внимание разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пунктах 20, 23 Постановления N 28, с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ГК «Метрикс» ФИО2

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Вопреки доводам представителя административного истца, правила отбора аналогов и описание выбора аналогов экспертом приведены на стр. 59 заключения. В результате проведенного экспертом анализа были отобраны 4 объекта-аналога на стр. 60 заключения. Экспертом подобраны аналоги в <данные изъяты>, расстояние от областного центра - <данные изъяты> до 40 км. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства и для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства сопоставимы, поэтому эксперт рассматривал земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства и для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. В результате экспертом было выявлено на рынке 7 предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в <данные изъяты> за период январь - июль 2019 гг.

Эксперт, проводя исследование, исходил из того, что все объекты - аналоги подбираются по характеристикам наиболее близким к объекту исследования, а не по стоимости аналогов относительно друг друга.

Также из заключения эксперта следует, что резких скачков на рынке недвижимости не было, однако ценность объектов, как и денег во времени меняется и это изменение отражает инфляция. Данный показатель исключает такие колебания как субъективное желание продавцов быстро продать объект по минимальной стоимости, а также субъективное представление о высокой стоимости своего объекта, то есть такие скачки нивелируются в инфляции, поэтому эксперт применил корректировку на изменение цен во времени именно по инфляции. Данная поправка учитывает влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж и арендных ставок. Поправка была введена экспертом согласно данным сайта - Уровень инфляции в РФ – уровень - инфляции.рф/инфляционные_калькуляторы.азрх.

Кроме того, в заключении экспертом приведена корректировка на удаленность от областного центра. Объект-аналог <данные изъяты> находится в 16 км от <данные изъяты>. Корректировка составляет -7.5% (0,925).

Как следует из заключения экспертом были подобраны аналоги площадью более 50 тыс. кв.м. Вместе с тем стр.70-71 заключения приведена корректировка на площадь для объектов-аналогов. Корректировка составляет от -12% до -27%. Указанные корректировки являются объективными показателями.

В ФСО <данные изъяты> прямо указано на то, что объекты аналоги могут отличаться от объектов оценки, но должны быть скорректированы по данным отличиям. Эксперт в ходе проводимого исследования по выявленным отличиям ввел корректировки, в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Использование выбранных аналогов обосновано и соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

Вопреки возражениям представителя административного истца наличие леса или водоема является ценообразующим фактором для земельных участков под ИЖС и под объектами рекреации. Указанные факторы относятся к иному сегменту рынка и не могут быть учтены в данном случае. Таким образом, экспертом были учтены все ценообразующне факторы, которые влияют на стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, и в полной мере соответствует требованиям ст. 8 и ст. 25 Федерального закона <данные изъяты>-Ф3.

Кроме того, невозможно согласиться с трактовой административным истцом значения коэффициента вариации приведенного в заключении.

Так законодательством об оценочной деятельности не закреплено требование к разнице в стоимости объектов аналогов. Однако, как видно из заключения эксперт принял решение проверить однородность полученных результатов через коэффициент вариации. Коэффициент вариации рассчитывается для всех аналогов и определяется однородность всех 4-х объектов-аналогов и составляет 22,4%, 26,4%. Величина коэффициента вариации соответствует требуемому значению - до 33 %, что говорит об однородности объектов- аналогов с объектами исследований. Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

Таким образом, замечания представителя административного истца не влияют на величину рыночной стоимости объекта исследования.

Изложенное выше в целом позволяет суду сделать вывод, что эксперт ФИО2 провела исследование по вопросам, поставленным в определении суда объективно, на строго научной основе, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме согласно ст.8 Федерального закона <данные изъяты>-Ф3 от <данные изъяты> «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны представителя административного истца, поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Оснований назначения повторной судебной оценочной экспертизы по ходатайству представителя административного истца суд не усмотрел, поскольку на поставленные вопросы экспертом по результатам дополнительного исследования даны мотивированные ответы, которые содержатся в материалах дела, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, ответы на замечания стороны представлены экспертом.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со ст. 17,18 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.175-180, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 253 335 кв.м., с кадастровым номером 50:07:0010103:28, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного в <данные изъяты> территория ЗАО «Теряевское» равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 76 453 435,00 рублей;

земельного участка площадью 838 955 кв.м., с кадастровым номером 50:07:0010101:3, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного в <данные изъяты> территория ЗАО «Теряевское» равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 53 693 120,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования об установлении кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «Оценочная компания «ЭКСПЕРТ»- оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова