Гражданский кодекс часть 1

представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала по УР – Г.Р.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «АМБ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (далее – ООО «<данные изъяты>», Общество, административный истец) обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Транспортная инфраструктура. Салоны по продаже автомобилей без ограничений функций (Зона многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки), общей площадью 5 000 кв.м, по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административному истцу принадлежит на праве собственности земельный участок, установленная кадастровая стоимость которого в размере <данные изъяты> руб. 00 коп. значительно превышает его рыночную стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., определенную Отчетом оценщика ООО «<данные изъяты>» об оценке рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца А.Ю.А. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске. Выступая также от имени заинтересованного лица – арендатора спорного земельного участка ООО «<данные изъяты>», А.Ю.А. поддержал позицию, изложенную в административном иске.

Представитель Правительства Удмуртской Республики П.А.А., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике Л.М.В.., представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Г.Р.К., представитель Администрации муниципального образования «Город Ижевск» М.Д.В. против удовлетворения административных исковых требований не возражали, при этом, уточнили, что требования подлежат удовлетворению в размере, установленном заключением эксперта №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ

Выслушав участников процесса, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Транспортная инфраструктура. Салоны по продаже автомобилей без ограничения функций (Зона многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки), общей площадью 5 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

Данные обстоятельства следуют из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6).

На указанный земельный участок в пользу ООО «<данные изъяты>» установлен частный сервитут с ДД.ММ.ГГГГ бессрочно, на основании соглашения об установлении сервитута от ДД.ММ.ГГГГ№-АМБ1, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

На земельном участке находится здание с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 2874,4 кв.м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>. Указанный объект недвижимости принадлежит на праве собственности ООО «<данные изъяты>» на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, договора об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ№, договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №).

Земельный участок с кадастровым номером 18:26:000000:339 предоставлен по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ ООО «<данные изъяты>» сроком по ДД.ММ.ГГГГ, с дальнейшей пролонгацией по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что кадастровая стоимость названного земельного участка определена на ДД.ММ.ГГГГ и составляет <данные изъяты> руб. (л.д.5).

Указанная кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Удмуртской Республики от 30 ноября 2015 года №531 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2015 года».

Данным постановлением утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Удмуртской Республики по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), устанавливаемый Налоговым кодексом РФ (далее по тексту – НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и являющийся обязательным к уплате на территории этих муниципальных образований (п.1 ст.65 ЗК РФ, п.1 ст.387 НК РФ).

Исходя из системного толкования правовых норм, содержащихся в пунктах 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 НК РФ, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Статьей 388 НК РФ определено, что налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Действующее в настоящее время законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости (п.3 ст.66 ЗК РФ).

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Согласно статье 24.18 Закона, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с абз. 2 п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В связи с чем, суд признаёт, что спорный земельный участок является ранее учтённым, вошёл в Перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки на 1 января 2015 года, указан в Приложении №1 под номером 164, а потому его кадастровая стоимость равная рыночной подлежит установлению на указанную дату, а именно 1 января 2015 года.

Статья 24.18 Закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту – Комиссия) или решением суда.

Суд установил, что административным истцом было подано заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 15.07.2016 г.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 268 от 27.07.2016 заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости оставлено без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как пользователя земельного участка, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего административного дела по правилам главы 25 КАС РФ.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона).

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> относится к ранее учтённым, поставлен на кадастровый учёт, а его кадастровая стоимость, утверждённая Постановлением № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, внесена в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ

Положения статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ При этом в соответствии со статьей 62, частью 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчёт об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» Ш.М.Г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 14 215 000 рублей (л.д.38-93).

Однако указанный отчет и положительное заключение на него не отражают действительную рыночную стоимость данного земельного участка, ввиду некорректного подбора аналогов, в связи с чем, оно не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с несогласием с размером рыночной стоимости земельного участка, определенного Отчётом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА» Ш.М.Г., по ходатайству представителя заинтересованного лица – Администрации МО «<адрес>», определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Оценка. Консалтинг. Аудит» в лице эксперта Ш.О.Б.

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Оценка. Консалтинг. Аудит» Ш.О.Б. № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 5 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Транспортная инфраструктура. Салоны по продаже автомобилей без ограничения функций (Зона многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки), расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.

Таким образом, эксперт установил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере, превышающем рыночную стоимость, указанную в Отчёте об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», представленном административным истцом в обоснование своих требований.

При этом экспертом по отношению к Отчёту об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» Ш.М.Г. установлено, что оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, федерального закона об оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию Отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ: некорректный подбор аналогов в рамках метода сравнения продаж искажает итоговый результат как по сравнительному подходу, так и в целом по объекту, так как итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки принят на основании 66% веса рыночной стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода низкое качество приложенного к отчету технического паспорта не дает возможность проанализировать данные, используемые оценщиком в ходе расчете рыночной стоимости; методологически неверный расчет прибыли предпринимателя; некорректный выбор метода для расчета; двойной учет НДС при расчете потенциального валового дохода; методологически неверный расчет ставки дисконтирования. По мнению эксперта, в целом оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.

При определении итоговой величины стоимости земельного участка использовался сравнительный подход (метод сравнения продаж). Экспертом было проведено исследование рынка земельных участков города Ижевска, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Данные земельных участков, аналогичных оцениваемому как по площади, так и по месту расположения, приведены экспертом в таблице.

По тем критериям, по которым объекты - аналоги отличаются от оцениваемого, эксперт применил выравнивающие корректировки, что свидетельствует об отсутствии нарушений требований Федеральных стандартов оценки.

Нарушений в подборе аналогов судом не установлено.

Таким образом, экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости спорного земельного участка устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта <данные изъяты> рублей как наиболее достоверный.

Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера земельного налога, поэтому размер кадастровой стоимости земельного участка непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому его требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, является обоснованным.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц, является дата обращения в Комиссию (в данном случае – 15 июля 2016 г.).

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения Комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, абзацем 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Аналогичная правовая норма содержится в части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Материалами административного дела подтверждено, что оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, были внесены в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 г., с момента внесения сведений о результатах очередной государственной кадастровой оценки земельных участков его количественные и качественные характеристики не изменялись, с заявлением в Комиссию Общество обратилось 15 июля 2016 г., с настоящим административным исковым заявлением в суд ООО «<данные изъяты>» обратилось 9 июня 2018 г., то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Суд считает подлежащим установлению кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в равном его рыночной стоимости размере – <данные изъяты> руб., на период с ДД.ММ.ГГГГ и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Настоящий судебный акт является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка органом регистрации недвижимости и прав на нее в Единый государственный реестр недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

С учетом изложенного, и установленного, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Транспортная инфраструктура. Салоны по продаже автомобилей без ограничений функций (Зона многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки), общей площадью 5 000 кв.м, по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Датой подачи заявления ООО «<данные изъяты>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Удмуртской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 31 августа 2018 г.

Судья Верховного Суда

Удмуртской Республики Г.Р. Багаутдинова