Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-135/2016 по административному иску ФИО1 к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, заинтересованное лицо Администрация муниципального образования города Братска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения незавершенного строительством объекта и благоустройства нежилого здания для предприятия торговли и бытового обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес "адрес изъят"

ФИО1 также является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового центра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Иркутская область, "адрес изъят".

Кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, и составляет для земельного участка с кадастровым "номер изъят" – "данные изъяты"; для земельного участка с кадастровым "номер изъят" – "данные изъяты"

Согласно отчету об оценке от "дата изъята" "номер изъят", составленному Обществом с ограниченной ответственностью «З.», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года, то есть на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты" рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" – "данные изъяты" рублей.

Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Ю.» от "дата изъята" "номер изъят" подтверждено, что отчет об оценке от "дата изъята" "номер изъят", составленный Обществом с ограниченной ответственностью «З.», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Исходя из кадастровой стоимости земельного участка исчисляется размер земельного налога, подлежащего уплате в местный бюджет, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика необоснованно завышенного земельного налога.

ФИО1 просила установить:

- кадастровую стоимость земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения незавершенного строительством объекта и благоустройства нежилого здания для предприятия торговли и бытового обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Иркутская область, "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей;

- кадастровую стоимость земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового центра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.

Административное исковое заявление подано административным истцом в Иркутский областной суд 01 июля 2016 года "данные изъяты"

Определением судьи Иркутского областного суда от 04 июля 2016 года административное исковое заявление принято к производству Иркутского областного суда, возбуждено административное дело "данные изъяты"

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 04 июля 2016 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, указанные в административном исковом заявлении в качестве заинтересованных лиц "данные изъяты"

По ходатайству представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 определением Иркутского областного суда от 19 июля 2016 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено "данные изъяты"

Определением Иркутского областного суда от 27 октября 2016 года производство по административному делу возобновлено, судебное заседание назначено на 27 октября 2016 года на 14.00 часов.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается почтовым уведомлением.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 не согласилась с заключением судебной экспертизы, заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО «З.».

В судебное заседание представитель Правительства Иркутской области ФИО3 не явилась, в представленном ранее отзыве на исковое заявление просила вынести законное и обоснованное решение и рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области "данные изъяты"

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области ФИО4, Управления Росреестра по Иркутской области ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Иркутской области, филиала ФКП «Росреестра» по Иркутской области "данные изъяты"

Представитель Администрации муниципального образования города Братска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, что подтверждается почтовым уведомлением.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.

Выслушав пояснения представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, поддержавшей заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков:

с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения незавершенного строительством объекта и благоустройства нежилого здания для предприятия торговли и бытового обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят"

с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового центра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят"

Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельных участков, а ввиду необходимости для административного истца в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 08 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.

Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

Эти обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи недвижимого имущества от "дата изъята" , заключенным между ОАО «Б.» и ФИО1, договором купли-продажи земельного участка от "дата изъята" "номер изъят", заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска и ФИО1, актами приема-передачи земельных участков от "дата изъята" и "дата изъята"

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "дата изъята" произведена государственная регистрация права собственности "номер изъят", "дата изъята" произведена государственная регистрация права собственности "номер изъят", что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата изъята"

Таким образом, ФИО1 является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельных участков, относительно которых возник данный спор.

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" с характеристиками: категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения незавершенного строительством объекта и благоустройства нежилого здания для предприятия торговли и бытового обслуживания, земельный участок с кадастровым "номер изъят" сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" с характеристиками: категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения торгового центра, что подтверждается разделами 6 и 11 кадастровых паспортов "данные изъяты"

Удельные показатели кадастровой стоимости для данных земельных участков определены в Приложении № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп, в редакции от 05 мая 2014 года № 239-пп по состоянию на 01 января 2012 года, что подтверждается выпиской из указанного постановления "данные изъяты"

Земельные участки отнесены к пятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), для земельного участка с кадастровым "номер изъят" определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере "данные изъяты", для земельного участка с кадастровым "номер изъят" определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере "данные изъяты"

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" – "данные изъяты", что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости от "дата изъята"

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка ФИО1 заключен договор на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельных участков от "дата изъята" "номер изъят" с ООО «З.».

В подтверждение соответствия отчета об оценке от "дата изъята" "номер изъят", составленного Обществом с ограниченной ответственностью «З.», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также в подтверждение рыночной стоимости земельных участков, представлено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Ю.» от "дата изъята" "номер изъят".

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной – ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

В целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года на основании определения Иркутского областного суда от 19 июля 2016 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке от 28 марта 2016 года № 16-0104, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Зеленый мыс», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, и об определении рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.

Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки»), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12-14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к содержанию отчета об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Проверив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «З.» на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебный эксперт в своем заключении указал, что в нем имеются противоречия, нарушены принципы однозначности и достаточности, которые заключаются в следующем.

На странице 51 отчета об оценке оценщик указал, что «был проведен анализ выставленных на продажу с "дата изъята" и за "дата изъята" земельных участков в городе Братске, что не соответствует периоду сбора информации с "дата изъята" до даты оценки в разделе «Анализ рынка» на странице 30 отчета об оценке.

На странице 52 отчета об оценке оценщик указал, что для сравнения были подобраны земельные участки, в том числе из специализированных газет за "дата изъята" , что не соответствует датам предложения объектов-аналогов, приведенных в таблице 8.1.

В качестве объекта-аналога № 1 выбран земельный участок с видом разрешенного с пользования – под строительство офиса, ВРИ-7, в то время как оцениваемые объекты относятся к ВРИ-5. Между тем, корректировка на вид разрешенного использования в расчетах отсутствует.

Объявление о продаже объекта, выбранного в качестве аналога № 2, недостаточно информативно, не содержит сведений о виде разрешенного использования или адресе, позволяющем идентифицировать его на публичной кадастровой карте, согласно сведениям которой по одной стороне улицы Муханова расположены участки под многоквартирные жилые дома, с другой стороны находятся участки промышленной зоны. В связи с этим допущение, что участок имеет коммерческое использование (именно ВРИ-5), некорректно.

Расчет корректировки на местоположение для объекта-аналога № 3 при оценке объекта № 1, и всех объектов-аналогов при оценке объекта № 2 произведен неверно.

Расчет коэффициента торможения при выявлении зависимости удельной цены от площади на страницах 34-37 отчета об оценке произведен на основании всех имеющихся исходных данных, что некорректно, поскольку в выборку включены земельные участки с различными видами разрешенного использования, с улучшениями и без улучшений, по ценам сделок и предложений.

Оценивая заключение судебного эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно подтверждает факт нарушения оценщиком пункта 8 «з» Федерального стандарта оценки № 3, раздела V, пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, пунктов 12-14 Федерального стандарта оценки № 1.

При таких нарушениях законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о невозможности согласиться с выводами оценщика о том, что рыночная стоимость оцениваемых земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят" составляет "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" рублей.

Оценив заключение судебного эксперта в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что оно является надлежащим доказательствам достоверности величины рыночной стоимости земельных участков в размере "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" рубля соответственно по следующим основаниям.

Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объектов оценки по состоянию на ретроспективную дату (01 января 2012 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.

В качестве доказательств уникальных характеристик земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что они расположены в жилых районах Центральный и Энергетик города Братска Иркутской области, который является административным центром Братского района, занимает первое место по объему промышленного производства и занимаемой площади из 22 городов Иркутской области и второе место (после Иркутска) по численности населения. Участок имеет хорошую транспортную доступность, поскольку все микрорайоны и населенные пункты города Братска объединены единой транспортной инфраструктурой.

Земельные участки используются в соответствии с их целевым назначением и видами разрешенного использования.

Экспертом исследован рынок недвижимости города Братска и города Иркутска, определен сегмент рынка – рынок земельных участков коммерческого назначения, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Экспертом проведен анализ рынка объекта исследования и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, в ходе которого установлены особенности регионального земельного рынка.

В связи с тем, что наиболее динамичное развитие рынка коммерческой недвижимости – земельных участков наблюдается в областном центре, экспертом в качестве объектов-аналогов выбраны расположенные в городе Иркутске земельные участки, сопоставимые по своим характеристикам с объектами исследования.

В заключении экспертом обоснованно выбраны четыре объекта-аналога, расположенные в городе Иркутске. Эксперт исходил из фактического использования земельных участков – для размещения незавершенного строительством объекта и благоустройства нежилого здания для предприятия торговли и бытового обслуживания и для размещения торгового центра, поэтому обоснованно подобрал объекты-аналоги с видом разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Объекты оценки и объекты-аналоги имеют одинаковые виды разрешенного использования, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем.

Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.

Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемых объектов. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объектам-аналогам № 1 в размере "данные изъяты", № 2 в размере "данные изъяты", № 3 в размере "данные изъяты", № 4 в размере "данные изъяты"

Эксперт применил корректировку на местоположение, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги находятся в разных городах. Корректировка по данному фактору сравнения в отношении земельного участка с кадастровым "номер изъят" составила для объектов-аналогов № 1 и № 4 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 2 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 3 – "данные изъяты"; в отношении земельного участка с кадастровым "номер изъят" данная корректировка составила для объектов-аналогов № 1 и № 4 – - "данные изъяты", для объекта-аналога № 2 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 3 – "данные изъяты",

Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил в отношении земельного участка с кадастровым "номер изъят" для объекта-аналога № 1 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 2 – "данные изъяты" для объекта-аналога № 3 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 4 – "данные изъяты"; в отношении земельного участка с кадастровым "номер изъят" данная корректировка составила для объекта-аналога № 1 – "данные изъяты" для объекта-аналога № 2 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 3 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 4 – "данные изъяты"

Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, являющейся показателем величины уторговывания в сделках с коммерческой недвижимостью, в размере "данные изъяты" для всех объектов-аналогов.

Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. При оценке земельных участков следует учитывать объем подключенных мощностей инженерно-технических коммуникаций, подходящих от центральных сетей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка, между тем, в случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость относится либо на основной объект, либо распределяется между всеми строениями на участке.

Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблицах 14 и 20 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 01 января 2012 года в размере "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года в размере "данные изъяты" рубля.

При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость земельных участков суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объекта недвижимости.

Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые. Доказательств того, что на 01 января 2012 года – дату определения кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу земельных участков – рыночная стоимость данных объектов недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты"., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения незавершенного строительством объекта и благоустройства нежилого здания для предприятия торговли и бытового обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты" рублей, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового центра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты" рубля.

Суд соглашается с данными выводами судебного эксперта, поскольку они обоснованы, сделаны специалистом в области оценочной деятельности.

Представленная представителем административного истца ФИО2 рецензия на заключение судебного эксперта, выполненная членом Общероссийской общественной организации «Р.» Х.., не является надлежащим доказательством, которое может опровергнуть заключение судебной экспертизы, поскольку содержит частное мнение оценщика относительно выводов судебной экспертизы.

Административный истец обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 01 июля 2016 года, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 08 июня и 13 июля 2015 года), части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является органом, непосредственно осуществляющим полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, который принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы заявлено о необходимости возмещения судебных расходов.

Суду представлены документы, подтверждающие расходы ФБУ Иркутская ЛСЭ: смета расходов и счет от "дата изъята" "номер изъят"

В соответствии со статьей 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

Пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах разрешается в соответствии с правилами главы 10 указанного кодекса.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Как усматривается из материалов дела, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО «З.», не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Для устранения недостатков отчета по ходатайству представителя административного истца ФИО2 была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, расходы по проведению экспертизы возложены на ФИО1

Поскольку судебная экспертиза была назначена по ходатайству представителя административного истца с целью исправления недостатков представленного отчета и положительного экспертного заключения о размере рыночной стоимости земельного участка, расходы по проведению экспертизы должны быть взысканы с ФИО1, которая не представила суду доказательств оплаты экспертизы.

Суд учитывает положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности Российской Федерации» о том, что при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суде обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости возлагается на административного истца.

Расходы судебного эксперта в размере "данные изъяты" рублей подтверждаются представленной сметой. Расчет стоимости услуг эксперта произведен экспертным учреждением в соответствии с особенностями оценки конкретного земельного участка, который являлся предметом спора в данном деле.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения незавершенного строительством объекта и благоустройства нежилого здания для предприятия торговли и бытового обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты"

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового центра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты".

Дата подачи административного искового заявления в Иркутский областной суд 01 июля 2016 года.

Взыскать с ФИО1 расходы на проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков в пользу Федерального бюджетного учреждения Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, в размере "данные изъяты", путем перечисления на счет Федерального бюджетного учреждения Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, "данные изъяты".

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 01 ноября 2016 года.