Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованных лиц администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес>ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Надеждинского хуторского казачьего общества Центрального районного казачьего общества Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ административный истец Надеждинское хуторское казачье общество Центрального районного казачьего общества Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, в котором просит в соответствии с отчетами об оценке ИП ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ№/ИП/2020:

установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №:11, площадью 863568 кв.м, вид разрешенного использования: растениеводство (код 1.1), для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, территория Надеждинского сельсовета, в размере его рыночной стоимости 2 556 000 рублей;

установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №:12, площадью 1207863 кв.м, вид разрешенного использования: растениеводство (код 1.1), для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, территория Надеждинского сельсовета, в размере его рыночной стоимости 3 454 000 рублей.

<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве административного ответчика привлечено Министерство имущественных отношений <адрес>.

В обоснование административного иска указано, что заявитель является арендатором указанных земельных участков.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена на основании актов филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> об утверждении кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно и в отношении земельного участка с кадастровым номером №:11 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 7 276 251,25 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером №:12 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 10 177 212,07 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ИП ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ№/ИП/2020:

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:11 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 2 556 000 рублей и земельного участка с кадастровым номером №:12 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 3 454 000 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес>ФИО3 в возражениях на административный иск просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя Управления.

Представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>, филиала ФГБУ Росреестра по <адрес>, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведения о причинах неявки не предоставили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

При таких обстоятельствах суд в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО6 с учетом выводов судебной оценочной экспертизы (заключение эксперта ООО Оценочная компания «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№-ОК) уточнил административные исковые требования, просит:

Представитель заинтересованных лиц ФИО4 возражала против удовлетворения административного иска, ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений денежных средств в бюджет. Замечания к заключению судебной оценочной экспертизы от представителя не поступили.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, изучив возражения представителя административного ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Исходя из вышеуказанного, административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Из материалов административного дела следует, что административный истец является арендатором земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №:11, площадью 863568 кв.м, вид разрешенного использования: растениеводство (код 1.1), для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, территория Надеждинского сельсовета, и с кадастровым номером №:12, площадью 1207863 кв.м, вид разрешенного использования: растениеводство (код 1.1), для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, территория Надеждинского сельсовета.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и сведениям в письменных возражениях административного ответчика Управления Росреестра по <адрес>, актами филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ б\н и от ДД.ММ.ГГГГ б\н, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, определена кадастровая стоимость спорных земельных участков, из чего следует, что:

по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:11 установлена в размере 7 276 251,25 рублей;

по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:12 установлена в размере 10 177 212,07 рублей.

В соответствии со статьей 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В силу положений статьи 12 вышеуказанного Федерального закона № 135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ИП ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ№\ИП\2020 рыночная стоимость:

земельного участка с кадастровым номером №:11 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 566 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером №:12 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 454 000 рублей.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков, находящихся в аренде административного истца, на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов административного истца и возможных возражений ответчиков по настоящему административному делу, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО Оценочная компания «Эксперт».

Согласно заключению эксперта ООО Оценочная компания «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№-ОК рыночная стоимость

земельного участка с кадастровым номером №:11 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 115 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером №:12 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 809 000 рублей.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 указанного закона).

Заключение судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№-ОК подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд оценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости каждого земельного участка.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объекта недвижимости. Экспертное исследование проводилось экспертом самостоятельно, иные лица при проведении экспертизы не присутствовали.

Осмотр объекта экспертизы произведен экспертом ДД.ММ.ГГГГ.

В заключении судебной экспертизы подробно описан каждый объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж).

В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях за 1 кв.м. площади участка.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги указаны в соответствующей таблице.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете независимого оценщика, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ№-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены, в связи с чем имеются основания для удовлетворения административного иска с установлением кадастровой стоимости арендуемых объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания «Эксперт» от 12 февраля 2021 года № 137-20-ОК.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Надеждинского хуторского казачьего общества Центрального районного казачьего общества Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №:11, площадью 863568 кв.м, вид разрешенного использования: растениеводство (код 1.1), для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, территория Надеждинского сельсовета, в размере его рыночной стоимости 5 115 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №:12, площадью 1207863 кв.м, вид разрешенного использования: растениеводство (код 1.1), для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, территория Надеждинского сельсовета, в размере его рыночной стоимости 6 809 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №:11 и №:12.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 марта 2021 года.

Судья Ситькова О.Н.