Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1377/2018 по административному исковому заявлению ООО «Авто-Стиль» об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Авто-Стиль» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6 971 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: склады (6.9), в размере его рыночной стоимости 7 277 724 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником объектов недвижимости, расположенных на вышеуказанном земельном участке, осуществляет уплату арендной платы и имеет намерения приобрести земельный участок в собственность.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по результатам государственной кадастровой оценки определена по состоянию на 09.06.2018 года в размере 12 213 052 рублей 58 копеек.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы, исчисляемой с учетом кадастровой стоимости, и лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке от 28.06.2018 года, выполненный ООО «Независимый кадастровый центр», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 09.06.2018 года составляет 7 277 724 рубля.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка было отклонено.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

Представитель административного истца по доверенности от 13.02.2018 года № № года Броян Г.М. в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил в адрес суда отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Самарской области в отзыве на административный иск просило дело рассмотреть в их отсутствие, в случае непредоставления дополнительных доказательств достоверности рыночной стоимости земельного участка, возражает против удовлетворения заявленных требований.

Администрация г.о.Тольятти Самарской области представила отзыв, в котором просит удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости в существенном размере приведет к снижению поступлений в местный бюджет.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что ООО «Авто-Стиль» на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое здание – теплый склад с кадастровым номером №, общей площадью 685,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.07.2018 года №№;

- нежилое здание - здание (Лит.А1) – помещение охраны с кадастровым номером №, площадью 13,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.07.2018 года № №;

- сооружение (Лит.ЕЕ1Е2) – противопожарные емкости для хранения воды (V-110 куб.м.-3шт.) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.07.2018 года № №;

- сооружение (Лит.2) – автодорога с кадастровым номером №, площадью 1 102,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.07.2018 года № №;

- сооружение (Лит.IV) – забор (общая длина 581,7 кв.м.) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.07.2018 года № №;

- сооружение (Лит.Е3) – противопожарные емкости для хранения воды (V-100 куб.м.) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.07.2018 года № №.

Вышеуказанные объекты капитального строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 6 971 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады (6.9), месторасположение установлено относительно ориентира, почтовый адрес которого: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.07.2018 года № №.

Согласно п.5 постановления Администрации г.о.Тольятти от 04.05.2018 года № 1367-п/,1 предварительно согласовано ООО «Авто-Стиль» предоставление вышеуказанного земельного участка, площадью 6791 кв.м.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 09 июня 2018 года и составляет 12 213 052 рубля 58 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 31.07.2018 года № №.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 29.06.2018 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от 13.07.2018 года № № заявление отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, что выражается в следующем:

В соответствии с п.11 ФСО № 7 оценщик проводит анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значения цен. Результат, полученный оценщиком, существенно ниже средних значений по рынку, полученных в результате его анализа в разделе 7.3 отчета. Рыночная стоимость объектов оценки составляет около 1 100 руб./кв.м., в то время как среднее значение по Центральному району составляет 2 366 руб./кв.м. Отчет нарушает п.11 ФСО № 7, а также п.5 ФСО № 3 – отчет вводит в заблуждение пользователя отчета.

При таких обстоятельствах и на основании ч.1 ст. 245 КАС Российской Федерации, ст. 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, обращение ООО «Авто-Стиль» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 28 июня 2018 года № №, подготовленный ООО «Независимый кадастровый центр». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 09.06.2018 года составила 7 277 724 рубля.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 09.06.2018 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

В указанном отчете оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации (База данных «АДОН»). В качестве объектов-аналогов выбраны 6 объектов-аналогов, наиболее подходящих к объекту оценки по максимальному количеству параметров. Затем произведены корректировки на торг, на площадь и наличие коммуникаций.

Стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, составила 7 277 724 рублей (1 044 рубля за кв.м).

Из письменных пояснений оценщика ФИО1 следует, что в разделе 7.3.1 на стр.40-42 Отчета произведен анализ рынка по всем участкам торгово-офисного назначения, расположенным в г.Тольятти. для расчетов были отобраны аналоги, сопоставимые с объектом оценки по местоположению – земельные участки в Центральном районе г.Тольятти, с ближайшим окружением «промышленные и коммерческие объекты», как и объект оценки. Объект оценки имеет по сравнению с большинством объектов аналогов в анализе рынка понижающие характеристики по местоположению, поэтому его стоимость ниже среднего значения по Центральному району (85% аналогов в Центральном районе расположено не на окраине и в промзоне, а в жилых кварталах, в окружении жилых домов и коммерческих объектов и имеют более высокую привлекательность для покупателей, а соответственно и более высокую стоимость).Средняя стоимость земельных участков торгово-офисного назначения, расположенных в окружении «промышленные и коммерческие объекты» составляет 1 049 руб./ кв.м., а в окружении «жилые дома и коммерческие объекты» составляет 2 450 руб./кв.м. Стоит учитывать, что в анализе рынка приведены данные без учета скидки на торг, которая составляет 10,3%, для земельных участков торгово-офисного назначения. Были проанализированы все факторы, влияющие на стоимость и учтены при проведении расчета стоимости.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 ФЗ РФ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Доводы заинтересованного лица администрации г.о. Тольятти Самарской области, что пересмотр кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 09.06.2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 09.06.2018 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 06.08.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29.06.2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Авто-Сервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6 971 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады (6.9), месторасположение установлено относительно ориентира, почтовый адрес которого: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.06.2018 года в размере 7 277 724 рублей.

Дата подачи ООО «Авто-Стиль» административного иска в суд считать 06.08.2018 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29.06.2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 августа 2018 года.

Председательствующий М.А.Панкова