Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мирамар», общества с ограниченной ответственностью «Октябрьское поле», общества с ограниченной ответственностью «Каталина» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мирамар», общество с ограниченной ответственностью «Октябрьское поле», общество с ограниченной ответственностью «Каталина» (далее - административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости и просили установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административных истцов не оспаривая заключение судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования, однако кадастровую стоимость объектов просил установить в размере, за вычетом налога на добавленную стоимость, из итоговой стоимости, полученной экспертом в ходе проведенного исследования, а именно: в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых выводы судебной оценочной экспертизы не оспаривал, решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Московской области своего представителя не направило, отношения по требованиям не представило.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административным истцам на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1207,1 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>;

нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 492,7 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>;

нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 824,1 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>;

нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 711,3 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>;

нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 747,7 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех объектов, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки - 01 января 2018 года.

Из справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что по состоянию на 01 января 2018 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей.

В обоснование требований административные истцы представили отчеты, подготовленные оценщиком ООО «ЭсАрДжи-Оценка активов», согласно которым по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей.

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту некоммерческого партнерства «Деловой союз судебных экспертов» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 156/12/2019-ЭЗ от 30.12.2019 года, в ходе рассмотрения отчетов об оценке выявлены наиболее существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. Одним из замечаний при производстве расчетов стоимости объектов экспертом указано на очищение оценщиком стоимости от НДС.

Экспертом по состоянию на дату кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Разрешая возникший спор, суд исходит из следующего.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр.7-10 заключения эксперта).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение стороной административного истца и ответчика сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в своем заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объекта методами сравнения продаж, доходов от аренды, пришел к выводам, изложенным в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведено в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административных истцов, не оспаривая выводов эксперта приведя приложения пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положение Федерального стандарта об оценки №4 указал, что рыночная стоимость объектов оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано. Таким образом, при расчете рыночной стоимости объектов капитального строительства необходимо исключить налог на добавленную стоимость, что экспертом сделано не было. Приведенные обстоятельства, как полагает представитель административных истцов, привели к некорректному расчету рыночной стоимости.

Произведя самостоятельный расчет, представитель административного истца получил размер стоимости объектов, который просил установить в качестве кадастровой стоимости в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

С указанным доводом представителя административных истцов суд согласиться не может и полагает его основанным на ошибочном толковании положений закона.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Часть 2 статьи 20 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что разработка федеральных стандартов оценки должна осуществляться на основе международных стандартов оценки.

Согласно пункту 36 Международных стандартов оценки, утвержденных Международным советом по стандартам оценки и вступивших в действие с 01 января 2012 года (IVSC 2011), рыночная стоимость является расчетной обменной ценой объекта недвижимости безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.

Анализ приведенного законодательства об оценочной деятельности позволяет сделать вывод о том, что в нем не содержится требований и указаний о необходимости определения итоговой величины стоимости объекта оценки с указанием какой-либо информации о НДС.

Таких указаний не содержится ни в одном из существующих определений видов стоимости (в том числе рыночной стоимости), ни в Законе об оценочной деятельности, ни в одном из федеральных стандартов оценки.

В свою очередь применительно к конкурентному рынку, участниками которого являются юридические лица, индивидуальные предприниматели, физические лица, при условии, что на рынке нет ограничений для сделок между участниками рынка, применяющими различные системы налогообложения, режим налогообложения не оказывает непосредственного влияния на рыночную стоимость сделки.

Соответственно, цена сделки не зависит от того, включен в нее НДС или нет, поскольку рыночная стоимость не может быть привязана к режиму налогообложения продавца и покупателя и не может корректироваться на затраты по сделке.

Затраты по сделке, к которым в полной мере следует отнести уплату НДС, характеризуют специфику сделки, а не рыночную стоимость объекта недвижимости по которой прошла сделка.

Поскольку режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости, величина кадастровой стоимости, в том числе установленная в размере рыночной стоимости, не должна, по мнению суда зависеть от особенностей налогообложения участников сделки.

Таким образом, давая оценку представленному доказательству - заключению судебной оценочной экспертизы об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, суд исходит из того, что в выводах эксперта не должны содержаться суждения о рыночной стоимости объекта недвижимости, такие как «рыночная стоимость с учетом НДС» или «рыночная стоимость без учета НДС». НДС не должно учитываться и при определении итоговой стоимости объекта недвижимости как по результатам применения совокупности различных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный), так и при определении рыночной стоимости объекта недвижимости при применении одного из подходов.

В частности, в доходном подходе при определении арендных платежей, а также в затратном подходе при расчете затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства цены должны приводиться безотносительно упоминания о НДС, т.е. не увеличиваться на НДС.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее-НК РФ) налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложена обязанность уплачивать налоги.

Плательщиками налога на добавленную стоимость являются организации и индивидуальные предприниматели (пункт 1 статьи 143 НК РФ). Физические лица, не обладающие статусом индивидуального предпринимателя, плательщиками данного налога не признаются.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 146 названного закона реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе передача имущественных прав признаются объектом налогообложения по НДС.

По смыслу приведенных норм налогового законодательства НДС является косвенным платежом, возникающим при совершении сделки с имуществом. При этом следует учитывать, что НДС может быть исчислен только применительно к конкретному налогоплательщику по сделке.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

При установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, неоправданная свобода усмотрения применения или не применения НДС экспертами в заключении при проведении судебных оценочных экспертиз в отношении объектов недвижимости, в том числе имеющих сходные характеристики (ценообразующие факторы), вводит в заблуждение относительно итоговой стоимости и не способствует установлению на основании судебного акта действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, исследование которого произведено без относительно налога на добавленную стоимость, не усмотрел оснований согласиться с позицией представителя административных истцов, определившего рыночную стоимость самостоятельным расчетом. Полученная стоимость не может достоверно отражать рыночную стоимость объектов и не подлежит установлению в качестве новой кадастровой стоимости.

Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административным истцам на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административных истцов с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать 25 октября 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177,178 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Мирамар», общества с ограниченной ответственностью «Октябрьское поле», общества с ограниченной ответственностью «Каталина» поданное в Московский областной суд 25 октября 2019 года удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

нежилого помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1207,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

нежилого помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 492,7 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

нежилого помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 824,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

нежилого помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 711,3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

нежилого помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 747,7 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Мирамар», общества с ограниченной ответственностью «Октябрьское поле», общества с ограниченной ответственностью «Каталина» об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в отношении объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова