Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседаниидело по административному исковому заявлению ООО «Табрис» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, в размере равной их рыночной стоимости

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Табрис» обратилось в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества :

-кадастровый <...>, общей площадью 14920,8 кв.м, наименование : торговый центр расположенного по адресу: <...>, назначение : нежилое здание, расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости в размере 357511 733 рублей,

-кадастровый <...>, общей площадью 17832,3 кв.м, назначение : нежилое здание, расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости в размере 331100 126 рублей,

-кадастровый <...>, общей площадью 8117,9 кв.м, назначение : нежилое здание, расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости в размере 197039 226 рублей,

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно данным отчета о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 12 августа 2019 года <...> выполненного ИП < Ф.И.О. >3 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества кадастровый <...>, составляет 331100 126 рублей.

Согласно данным отчета о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от <...><...> выполненного ИП < Ф.И.О. >3 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества кадастровый <...>, составляет 197039 226 рублей.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества составляет:

-кадастровый <...> – 544 462 433,78 рублей,

-кадастровый <...>,62 рублей,

-кадастровый <...> – 293 703 220,58 рублей,

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанных объектов недвижимого имущества являются неверными и нарушают его права.

ООО «Табрис» является собственником объектов недвижимого имущества, в отношении которых заявлены административные исковые требования. Завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества ведет к необоснованному увеличению размера налога на недвижимое имущество.

Представитель административного истца ООО «Табрис » действующий на основании доверенности < Ф.И.О. >4 в судебном заседании поддержал административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества, в размере равной их рыночной стоимости на основании дополнительной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края, действующий на основании доверенности < Ф.И.О. >5, в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требования, не согласен с дополнительным заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в судебное заседание не явился, представив отзыв на административное исковое заявление, просит вынести законное и обоснованное решение, с учетом изложенной позиции в отсутствии представителя Управления.

Представитель заинтересованного лица ФГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, представитель заинтересованного лица Администрации Краснодарского края, в судебное заседание не явились, по неизвестной суду причине, хотя были уведомлены надлежащим образом о месте и времени слушания дела.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Выслушав мнение сторон, суд считает необходимым рассмотреть данное дело по существу в отсутствии не явившихся участников процесса, поскольку о месте и времени рассмотрения дела стороны были извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя административного истца ООО «Табрис» действующего на основании доверенности < Ф.И.О. >4, представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края, действующего на основании доверенности < Ф.И.О. >5, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО «Табрис» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, ООО «Табрис» на праве собственности, принадлежат объекты недвижимого имущества :

-кадастровый <...>, общей площадью 14920,8 кв.м, наименование : торговый центр расположенного по адресу: <...>, назначение : нежилое здание, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <...><...>,

-кадастровый <...>, общей площадью 17832,3 кв.м, назначение : нежилое здание, расположенный по адресу: <...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <...>,

-кадастровый <...>, общей площадью 8117,9 кв.м, назначение : нежилое здание, расположенный по адресу: <...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <...><...>,

В соответствии со статьей 402 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до <...> единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 статьи 402 Налогового Кодекса Российской Федерации определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 статьи 402 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Согласно, данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость, объектов недвижимого имущества составляет :

-кадастровый <...> – 544 462 433,78 рублей,

-кадастровый <...>,62 рублей,

-кадастровый <...> – 293 703 220,58 рублей,

В силу статьи 22 Федерального закона от <...> № 237-ФЗ (ред. от <...>) "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества <...> от <...> выполненного ИП < Ф.И.О. >3 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества кадастровый <...>, составляет 331100 126 рублей.

В соответствии со статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Определением Краснодарского краевого суда от <...> по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества. Производство, которой поручено экспертному учреждению ООО «НЭО ЭКСПЕРТ». Производство по административному делу приостановлено до получения заключения эксперта.

Согласно заключения эксперта № Э3 39/О от <...>, выполненного ООО «НЭО ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, кадастровый <...>, общей площадью 14920,8 кв.м, наименование : торговый центр, назначение : нежилое здание, расположенного по адресу: <...> на дату определения кадастровой стоимости, по состоянию на <...> составляет 374175 723 рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, кадастровый <...>, общей площадью 17832,3 кв.м, назначение : нежилое здание, расположенного по адресу: <...> на дату определения кадастровой стоимости, по состоянию на <...> составляет 389000 630 рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, кадастровый <...>, общей площадью 8117,9 кв.м, назначение : нежилое здание, расположенного по адресу: <...>, <...> на дату определения кадастровой стоимости, по состоянию на <...> составляет 202947600 рублей.

В соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края действующий на основании доверенности < Ф.И.О. >5 до начала судебного заседания предоставил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы, по тем основаниям, что при проведении судебной экспертизы, экспертом не учтены факторы, которые могут повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, а именно указано, что:

-заключение эксперта выполнено с нарушениями требований Закон <...>-Ф3, Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО <...>)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от <...><...>; Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО <...>)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от <...><...>; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <...>)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от <...><...>; Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО <...>)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от <...><...>,

-в нарушение законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности при расчете рыночной стоимости объектов оценки, допущены следующие нарушения в экспертном заключении от <...> № ЭЗ 39/0:

-корректирующий коэффициент на изменение цен по состоянию на дату оценки (страницы 35-36 заключения) определен методологически неверно, при расчете не учтено изменение стоимости строительно-монтажных работ в 2016 году (справочный показатель - 7,483 отражает изменение цен на строительно-монтажные работы по состоянию на декабрь 2016 года, методологически верным является применение аналогичного индекса за 2015 год) (нарушение п.5 ФСО <...>);

-для определения прибыли предпринимателя (страница 36 заключения) эксперт использует Справочник оценщика недвижимости - 2018 «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», выпущенный в 2018 году. Дата оценки <...>, на странице 13 справочника указано, что корректирующие коэффициенты, представленные в справочнике, получены в результате обработки данных экспертного опроса, проведенного в июне-июле 2018 года и сбора статистических данных по продаже и аренде офисно-торговых объектов в июле 2018 года.

Таким образом, для определения стоимости экспертом используется информация о событиях, произошедших после даты оценки (нарушение п.8 ФСО <...>);

-используемые при расчете стоимости объектов оценки объекты- аналоги не сопоставимы по функциональному назначению, классу качества с объектами оценки. Эксперт в качестве объектов-аналогов использует магазины универсальные от 1 до 3 этажей, класс качества здания - econom; объекты оценки представляют собой 3-4 этажные торговые центры (комплексы), класс качества здания - standard.

В используемом оценщиком справочнике «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на <...>, для условий строительства в <...>.», подготовленным ООО «КО-ИНВЕСТ» имеется более сопоставимые с оцениваемыми зданиями объекты-аналоги, приведенные на странице 370 справочника КО-ИНВЕСТ. Объекты-аналоги представляют собой торговые центры (комплексы) от 1 до 3 этажей, стоимость за единицу строительного объема составляет для класса качества «standard» - 12 666,10 рублей (для зданий с классом конструктивной системы - КС-1) и 12 347,30 рублей (для зданий с классом конструктивной системы - КС-4).

В свою очередь, стоимость единицы строительного объема у используемого экспертом объекта-аналога составляет - 6 345 рублей (для зданий с классом конструктивной системы - КС-1) и 6 705 рублей (для зданий с классом конструктивной системы - КС-4). Тем самым эксперт вводит в заблуждение пользователей экспертизы относительно величины рыночной стоимости оцениваемых объектов - занижает ее в два раза) (нарушение п.5 ФСО <...>);

-в расчете необоснованно учтено внешнее устаревание объектов оценки в размере 21% (страница 42 заключения), что ведет к завышению величины накопленного износа и соответственно занижению итоговой рыночной стоимости (нарушение п.5 ФСО <...>).

С учетом позиции представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края действующего на основании доверенности < Ф.И.О. >5, в целях исправления недочетов, установленных департаментом в отношении экспертного заключения, подготовленного экспертом ООО «НЭО Эксперт», принимая во внимание соблюдение баланса интересов всех лиц, участвующих в деле, определением Краснодарского краевого суда от <...> по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества.

Согласно заключения эксперта № Э339/ОД от <...>, выполненного ООО «НЭО ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, кадастровый <...>, общей площадью 14920,8 кв.м, наименование : торговый центр, назначение : нежилое здание, расположенного по адресу: <...> на дату определения кадастровой стоимости, по состоянию на <...> составляет 373725 951 рублей.

Суд, проанализировав заключение дополнительной судебной экспертизы, установил, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертном вопросы.

У суда нет оснований сомневаться в компетенции эксперта проводившего данную экспертизу. Информация, использованная экспертом при проведение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, удовлетворяет требованиям закона. Выводы эксперта не опровергнуты.

Согласно Федерального закона от <...><...>-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Балансовая стоимость на <...> - это стоимость имущества на дату проведения оценки с учетом износа и проведения капитального ремонта, модернизаций и т.д. Рыночная стоимость имущества, определяемая экспертами, исходит не только из затратной составляющей по объекту, но и привлекательности объекта с точки зрения ведения бизнеса.

Балансовая и рыночная стоимость объекта - это стоимости, определяемая по объективным показателям. Соответственно данные стоимости объективно отражают привлекательность объекта и соответственно более правильно подходят для исчисления обязательных платежей в виде налогов.

Доводы Департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что рыночная стоимость необоснованно снижает кадастровую стоимость, ничем не подтверждены и противоречат проведенной по делу судебной экспертизе. Департаментом не представлены расчеты, на основании которого проводилось определение кадастровой стоимости объектов.

Доводы Департамента имущественных отношений Краснодарского края, выражающие не согласие с дополнительным заключением эксперта, голословны и ничем не подтверждены. Проведение экспертизы назначалось определением суда. Эксперт, проводивший оценку объектов недвижимого имущества, имеет соответствующее образование и квалификацию, заключение основано на положениях дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт был предупрежден о возможности привлечения к уголовной ответственности за дачу заведомо ложные заключения. В своем отзыве на административное исковое заявление, административный ответчик указал, что у департамента отсутствуют полномочия по проверке достоверности сведений, указанных в отчетах; правильности применяемых при оценке методик; а также иные полномочия, направленные на проверку сведений, позволяющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определённая в дополнительном заключение эксперта № Э339/ОД рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, является достоверной.

В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...><...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование нарушенных прав, свобод и законных интересов, административный истец ссылается на то обстоятельство, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества ведет к необоснованному увеличению размера имущественного налога.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от <...> № 237-ФЗ (ред. от <...>) "О государственной кадастровой оценке", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно сведениям, предоставленным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объектов недвижимого, имущества, является <...>. Датой, внесения сведения о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости объектов недвижимости, является <...>.

В соответствии со п.15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...><...> дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункта 15 статьи 378.2, пункта 1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости, считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

ООО «Табрис» обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости, <...>, что подтверждается отметкой отдела входящей корреспонденции.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 13 Федерального закона от <...> № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Лицо должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах. Суд вызывал в судебное заседание представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, администрации.

В судебное заседание представители, извещенные надлежащим образом, не являлись о причинах не явки не сообщали, ходатайств об отложении слушания дела не представляли. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что со стороны административного ответчика и заинтересованных лиц, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела.

При таких обстоятельствах, с учетом совокупности представленных по делу доказательств, заключения эксперта, суд удовлетворяет требования ООО «Табрис» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 20, 175, 177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ООО «Табрис» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, в размере равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества кадастровый <...>, общей площадью 14920,8 кв.м, наименование : торговый центр, назначение : нежилое здание, расположенного по адресу: <...> на дату определения кадастровой стоимости, по состоянию на <...> в размере 373725951 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества кадастровый <...>, общей площадью 17832,3 кв.м, назначение : нежилое здание, расположенного по адресу: <...> на дату определения кадастровой стоимости, по состоянию на <...> в размере 391460234 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества кадастровый <...>, общей площадью 8117,9 кв.м, назначение : нежилое здание, расположенного по адресу: <...>, <...> на дату определения кадастровой стоимости, по состоянию на <...> в размере 200925350 рублей.

Кадастровую стоимость в указанном размере, установить на период с <...> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества считать, <...>.

Решение суда, является основанием для внесения соответствующих изменений, в сведения государственного кадастра недвижимости, о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Краснодарский краевой суд в Третий апелляционный суд общей юрисдикции <...> Краснодарского края (354000 Краснодарский край, <...>, дом 26 А, телефон : <***>, факс : (<***>, электронная почта : 3ap@sudrf.ru ) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено <...>.

Судья А.К.Бендюк