Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности в период с 31 января 2017 года по 12 августа 2019 года объекта недвижимости (нежилого помещения). Просила установить кадастровую стоимость нежилого помещений, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 августа 2015 года.

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержала заявленные в административном иске требования, не согласившись с выводами судебной экспертизы, представила замечания на заключение эксперта в письменной форме.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области ФИО2 в судебном заседании не возражал против выводов судебной экспертизы, решение оставил на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ФИО3, являющаяся в настоящее время собственником спорного объекта недвижимости, поддержала требования административного искового заявления, поддержала замечания административного истца на заключение эксперта.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области ФИО2, заинтересованного лица ФИО3, показания эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу ФИО1 на праве собственности в период с 31 января 2017 года по 12 августа 2019 года принадлежало нежилое помещение с кадастровым номером 50:33:0040131:713, площадью 157,4 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>

Собственников указанного объекта недвижимости с 12 августа 2019 года является привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица ФИО3

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратится в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года №508, установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО №4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО №4).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона №135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.08.2015 года составляет 3 660 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Апхилл», эксперту ФИО4.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.08.2015 года составляет 6 914 781 рубль.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, в связи с чем кадастровая стоимость спорного объекта в размере рыночной стоимости не может быть определена на основании Отчета об оценке №О2019-011113-310719/01 от 31 июля 2019 года.

Суд, исследовав вышеуказанное заключение судебного эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года №742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений административного истца.

Так, эксперт пояснил, что административный истец в возражениях ссылается на ст. 17.1 №135-ФЗ, в соответствии с которой для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. В данной статье идет речь об отчете об оценке, но не о судебной экспертизе и подготовке заключения эксперта. Согласно ст. 49 Федерального закона №21-ФЗ, экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями и которому в случаях и порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, поручено провести экспертизу и дать заключение по вопросам, поставленным перед ним и требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по конкретному административному делу. Требования к оценщику закреплены в ст. 4 №135-ФЗ: субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики); оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

На стр. 92 заключения эксперта № АБ-303 приложено Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, на стр. 93 заключения приложен Полис страхования ответственности оценщика, на стр. 100 заключения приложен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости».

Согласно данным СРО, Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», в ходе проверок на жалобы, на эксперта не налагались дисциплинарные взыскания, и деятельность эксперта не приостановлена.

Вышеприведенные комментарии говорят о том, что эксперт не нарушает требования законодательства и имеет право на осуществление судебной деятельности.

При расчете корректировки на период экспозиции на стр. 59 исследуемого отчета № 17.12-19/О от 25.12.2019 года оценщик ссылается на диапазон, указанный в Справочнике, что говорит о некорректно подобранном источнике информации для анализа периода экспозиции.

Согласно п. 8 ФСО №1, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. То есть информация после даты оценки, в том числе информация из справочников, может быть использована только как подтверждение трендов, сложившихся на дату оценки, если при этом доказано, что она соответствует ожиданиям рынка на дату оценки.

Ввиду того, что в рамках настоящего заключения датой экспертизы является дата в прошлом, существует объективная сложность в поиске и подборе достаточного количества действительных предложений к продаже аналогичных объектов в периоды не позже даты экспертизы и близкой к ней. Таким образом, вышеописанное обстоятельство послужило причиной недостатка качественной и количественной информации, ограничило эксперта в выборе объектов-аналогов.

Элемент сравнения, как наличие организованной парковки, является ценообразующим фактором в городах с высокой численностью населения, где отсутствуют парковочные места, либо имеется наличие только платных парковочных мест. У здания исследуемого объекта имеются парковочные места, однако, территория под них разграничена только частично, отсутствует видеонаблюдение на парковке и охраняемый въезд на территорию, из чего можно сделать вывод, что у объекта экспертизы имеется стихийная парковка, также, как и у подобранных объектов-аналогов.

В таблицах 2.7-2.8 на стр. 39-41 заключения эксперта представлена полная информация по предложениям по продаже и аренде нежилых помещений, где присутствует назначение помещения, дата предложения, информация о местоположении и полное описание объекта.

Объект экспертизы и подобранные объекты-аналоги расположены в одном направлении и одной агломерации. Объекты находятся на сопоставимом удалении от МКАД, между ними имеется транспортное сообщение.

Ступино-Каширская агломерация (реже встречается наименование Ступинско-Каширская агломерация) — полицентрическая городская агломерация, с центрами в городах Ступино и Кашира, расположенная на территории Ступинского и Каширского районов на юге Московской области. Население агломерации составляет до 175 тысяч человек, 62,4 % населения агломерации проживает в её центрах — ФИО5 и Кашире. При таком положении, можно сделать, что населенные пункты равнозначны между собой и сравнение исходя из численности населения невозможно, т.к. присутствует постоянная миграция.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном экспертом заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению в размере, определенном на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 10 июня 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 10 июня 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:33:0040131:713, площадью 157,4 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 августа 2015 года, в размере 6 914 781 (шесть миллионов девятьсот четырнадцать тысяч семьсот восемьдесят один) рубль.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 13.10.2020 года.