Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Лыткиной А.Г., с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Рент-Восток» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 25.04.2018 г. № 4, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Рент-Восток»» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 25.04.2018г. № 4, которым отклонено заявление ООО «Рент-Восток» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 679 кв.м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Хабаровск, р-н Железнодорожный, шоссе Чернореченское, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22.09.2015 г. в размере 2 897 954 руб.; возложении обязанности повторно рассмотреть указанное заявление.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого в процессе государственной оценки была установлена в размере 6 101 754,64 руб. Для подтверждения рыночной стоимости земельного участка в Комиссию был представлен Отчет об оценке
№ З-688/2-17Х от 01.03.2018 г., выполненный оценщиком
ООО «Профи оценка» ФИО3, положительное экспертное заключение на отчет Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков № 15/07-161/ЭЗ/77/55/1 от 29.03.2018 г. В качестве основания для отклонения заявления Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки. В отношении объекта-аналога № 1 (ул.Карла Маркса, 207) неверно указана оценочная зона (16 вместо 18), что привело к не обоснованной корректировке на местоположение и исключению данного аналога из дальнейших расчетов. Аналог № 7, расположенный в производственной зоне К-2, относится к другому сегменту рынка, Положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, в части результатов проверки Отчета об оценке на соответствие требованиям ст.11 Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Решение Комиссии является незаконным, т.к. объект-аналог № 1 расположен в 16 оценочной зоне. Зона К-2 не используется для размещения промышленности, с большей вероятностью относится к коммерческой сфере.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2 заявленные требования не признал по тем основаниям, что представленный на Комиссию Отчет об оценке составлен с нарушениями требований федеральных стандартов оценки, которые отражены в решении Комиссии.

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля директора ООО «Профи оценка» ФИО4, утвердившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Как следует из материалов дела, на основании Договора аренды земельного участка № 278 от 26.10.2017 г. земельный участок с кадастровым номером №, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 1 679 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Железнодорожный, шоссе Чернореченское, предоставлен Департаментом муниципальной собственности Администрации г.Хабаровска в аренду ООО «Рент-Восток» для использования под объект торгового назначения (магазин автозапчастей). Срок действия договора аренды по 25.10.2066 г. Арендная плата исчисляется от кадастровой стоимости земельного участка.

Из изложенного следует, что административный истец имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, поскольку от ее размера зависит уплачиваемая арендная плата.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 22.09.2015 г. в размере 6 101 754,64 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02 июля 2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

11 апреля 2018 г. ООО «Рент-Восток» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет об оценке № З-688/2-17Х от 01.03.2018 г., выполненный оценщиком
ООО «Профи оценка» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22.09.2015 г. составляет 2 897 954 руб., положительное экспертное заключение на отчет Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков № 15/07-161/ЭЗ/77/55/1 от 29.03.2018 г., составленное экспертом ФИО5

На заседании Комиссии от 25 апреля 2018 г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 52,5 %. Оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. В отношении объекта-аналога № 1 (ул.Карла Маркса, 207) оценщик указывает расположение объекта в 16 оценочной зоне с базовым размером арендной платы 56,92 руб./кв.м. в год, однако указанный объект расположен в 18 оценочной зоне с базовым размером арендной платы 93,12 руб./кв.м. Корректировка на местоположение и скорректированная стоимость по данному объекту-аналогу недостоверны, аналог необоснованно исключен из выборки, чем нарушены требования п.5 ФСО № 3. Оценщик относит оцениваемый земельный участок, расположенный в зоне ЦО-В, к сегменту рынка коммерческого назначения, в качестве объекта-аналога № 7 принят земельный участок под здание магазина и складов, расположенный в производственной зоне К-2. Использование аналога из другого сегмента рынка привело к занижению стоимости, чем нарушено требования п. 22 «б» ФСО № 7. Положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, в части результатов проверки Отчета об оценке на соответствие требованиям ст.11 Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов. Комиссия решила: отклонить заявление.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказами от 21.03.2014г. № п/121, от 09.02.2017г. № п/0058, от 09.01.2018г. № п/003 действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО2, члена комиссии ФИО6, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из показаний свидетеля ФИО4, утвердившего отчет об Оценке, следует, что по документам разрешенное использование аналога № 7 – под магазин и склады, что относится к коммерческому сегменту рынка. В связи с чем, для аналога № 1 была определена 16 оценочная зона, вошел бы указанный аналог в доверительный интервал при отсутствии корректировки на местоположение, пояснить не может.

Согласно пункту 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 г. № 263 основанием для отклонения заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является не соответствие отчета об оценке объекта недвижимости установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В силу приведенной нормы Комиссия обладает правом по проверке представленного Отчета на соответствие его требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Доводы Комиссии о том, что объект-аналог № 7 относится к иному, чем объект оценки сегменту рынка, суд считает не обоснованными.

Разрешенное использование объекта оценки - под объект торгового назначения (магазин автозапчастей).

Согласно данным Публичной кадастровой карты по документам разрешенное использование объекта аналога № 7 - для использования под здание магазина, здания складов, что соответствует сегменту рынка объекта оценки.

То обстоятельство, что аналог № 7 расположен в зоне К-2 (зона коммунальных предприятий, транспорта, складирования и распределения товаров), не исключает возможность отнесения его к коммерческому сегменту рынка.

Территориальная зона К-2 выделена в целях обеспечения правовых условий использования земельных участков и объектов капитального строительства для размещения объектов коммунального хозяйства, складирования и распределения товаров, пассажирских и грузовых перевозок. В данную зону включены предприятия по транспортному и инженерному обслуживанию, а также склады, базы, автостоянки. Данная зона также содержит «легкое» производство, станции техобслуживания и прочие производственные коммерческие услуги. Зона не используется для размещения промышленности.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Корректировка на местоположение рассчитана оценщиком с использованием данных постановления администрации города Хабаровска от 05.12.2014г. № 5366 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2015 год», как соотношение ставки аренды за земельные участки в оценочной зоне расположения объекта оценки, к ставкам аренды за земельные участки в оценочной зоне расположения объекта оценки.

При расчете указанной корректировки оценщик указал, что объект оценки расположен в оценочной зоне с базовым размером арендной платы в размере 93,12 руб./кв.м, объект аналог № 1 расположен в 16 оценочной зоне с базовым размером арендной платы - 56,92 руб./кв.м., в результате чего к стоимости аналога № 1 была применена повышающая корректировка в 1,64 раза. Впоследствии при проведении проверки выборки на однородность аналог № 1 был исключен из расчета рыночной стоимости объекта оценки, поскольку его коэффициент вариации составляет более 33 %.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что объект аналог № 1 (ул. Карла Маркса, 207) расположен в 18 оценочной зоне (что подтверждает карта оценочных зон, картографическая съемка) с базовым размером арендной платы 93,12 руб. /кв.м.

Из изложенного следует, что в нарушение требований пункта 5 ФСО № 3 указанная в Отчете информация об оценочной зоне аналога № 1 достоверной не является, что привело к необоснованной корректировке на местоположение стоимости указанного аналога в 1,64 раза.

В силу вышеприведенных норм нарушение в Отчете требований федеральных стандартов оценки является основанием для отклонения Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии не может быть признано не законным, не соответствующим нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью «Рент-Восток» в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 25.04.2018 г. № 4, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление ООО «Рент-Восток» от 11 апреля 2018 г. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 679 кв.м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, район Железнодорожный, шоссе Чернореченское, отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 30 июля 2018 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз