Гражданский кодекс часть 1

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску Шипилова Антона Валерьевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Шипилов А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка площадью 1 231 кв.метр, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 24 февраля 2015 года, определенной на основании представленного отчета об оценке в размере 1 724 631 рубль.

В ходе судебного разбирательства административный истец в лице представителя Приказчиковой К.П. уточнил требования с учетом заключения судебной оценочной экспертизы от 22 февраля 2018 года, просил установить кадастровую стоимость в сумме 1 877 460 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, Курбанов Т.Н.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

От представителя административного истца Приказчиковой К.П. поступило ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие и в отсутствие административного истца.

Представитель Правительства Ростовской области Попенко Ю.С. в письменном заявлении указала на отсутствие возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, но в размере, определенном по итогам проведенной повторной судебной оценочной экспертизы – 2 759 902 рубля. Просила о рассмотрении дела в отсутствие представителей Правительства. Ранее представителем Правительства представлены возражения относительно обоснованности рыночной стоимости объекта, указанной в отчете об оценке и в заключении судебной экспертизы от 22 февраля 2018 года.

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения, в которых выразило несогласие с привлечением Управления в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Курбанов Т.Н. направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просил удовлетворить требования административного истца в уточненной редакции.

От остальных неявившихся в суд лиц, участвующих в деле, ходатайства, отзывы не поступили.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, ходатайства об отложении судебного заседания не поступали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с ч. 7 ст. 150 и ч. 4 ст. 291 КАС РФ суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, изложенные в поступивших заявлениях, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области», которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 29 августа 2016 года № 16-259, заключенному с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, Шипилов А.В. и Курбанов Т.Н. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 231 кв.метр, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – станции технического обслуживания, объекты транспортно-логистического назначения (склады, транспортно-логистические терминалы, притрассовые объекты общественно-делового обслуживания), автокемпинг, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...

По условиям договора арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, от размера кадастровой стоимости может зависеть выкупная цена земельного участка. Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 24 февраля 2015 года в сумме 5 136 359,81 рублей.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 25 декабря 2017 года № 672/12-2017, составленный оценщиком ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» ... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляла 1 724 631 рубль.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

В суд поступило заключение эксперта от 22 февраля 2018 года № 321/10-4, выполненное экспертом ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ... В заключении сделан вывод о рыночной стоимости земельного участка на 24 февраля 2015 года в размере 1 877 460 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности выводов эксперта, после допроса эксперта ... в судебном заседании судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 20 апреля 2018 года № 25-2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ...., рыночная стоимость земельного участка на 24 февраля 2015 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 2 759 902 рубля.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении повторной экспертизы. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке от 25 декабря 2017 года и в заключении эксперта от 22 февраля 2018 года, суд признает более убедительными и аргументированными.

Суд отмечает, что на верности выводов о размере рыночной стоимости, содержащихся в упомянутом отчете об оценке, административный истец после проведения судебной экспертизы не настаивал.

Заключение эксперта от 22 февраля 2018 года, в соответствии с которым Шипилов А.В. уточнил свои требования, не может быть положено в основу решения суда в силу следующего.

Из содержания данного заключения и из пояснений эксперта ...., допрошенного в судебном заседании 16 марта 2018 года, следует, что анализ рынка земельных участков в городе Таганроге экспертом фактически проведен не был. Эксперт объяснил данное обстоятельство недостаточным для этого количеством информации на рынке за соответствующий период, что не соответствует действительности. В качестве аналогов эксперт использовал 3 земельных участка (том 1 л.д. 231-232), один из которых был выставлен на продажу после даты оценки (аналог № 3), тогда как в силу пункта 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована только для подтверждения тенденций рынка, использование объявлений о продаже, опубликованных после даты оценки, в расчетах в качестве аналогов недопустимо. Без учета пунктов 10, 22 «е» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» экспертом не исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости; не проведено сравнение объекта оценки, имеющего коммерческое назначение, с объектами-аналогами с точки зрения вида их использования и (или) зонирования территории, местоположения (эксперт ограничился указанием на нахождение их в одном районе города и отнесение к категории земель населенных пунктов, что недостаточно для вывода о схожести объектов). Экспертом не учтены различия в степени коммерческой привлекательности объекта оценки, расположенного на оживленном шоссе с высоким трафиком, в окружении крупных торговых и сервисных центров, и участков-аналогов № 2 и № 3, находящихся, согласно информации в объявлениях о их продаже и сведениям из общедоступных картографических источников, на окраинных улицах, достаточно удаленных от магистралей, со слабо развитой застройкой. Использованные экспертом сведения об обеспеченности аналогов инженерными коммуникациями не соответствуют информации, содержащейся в объявлениях о продаже. Допущения по вопросам, имеющим существенное значение для ценообразования, сделаны экспертом недостаточно корректно. Перечисленные обстоятельства в совокупности не позволяют судить о соответствии выводов о рыночной стоимости объекта оценки, содержащихся в заключении эксперта ...., фактически сложившемуся уровню цен на сходные земельные участки.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы от 20 апреля 2018 года, суд отмечает, что оно содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, замечания, возражения по заключению повторной судебной экспертизы не представлены.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения органом кадастрового учета сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, рассчитанной с учетом индивидуальных характеристик конкретного земельного участка. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и устанавливаемой судом рыночной стоимостью в данном случае не дает достаточных оснований для вывода о том, что при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки были допущены явные методологические ошибках и иные существенные ошибки, для устранения которых требовалось бы обращение за судебной защитой. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков в данном случае судом не устанавливалось.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривалось. Возражения правительства области относительно рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке и заключении эксперта от 22 февраля 2018 года, являлись обоснованными. Экономически обоснованную рыночную стоимость по экспертному заключению Правительство не оспаривало.

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца и основания для возмещения ему понесенных в связи с рассмотрением дела расходов, а также для возложения расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, на административных ответчиков или заинтересованных лиц, отсутствуют.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертной организации с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 231 кв.метр, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – станции технического обслуживания, объекты транспортно-логистического назначения (склады, транспортно-логистические терминалы, притрассовые объекты общественно-делового обслуживания), автокемпинг, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 февраля 2015 года в размере 2 759 902 рубля.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 29 декабря 2017 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Шипилова Антона Валерьевича в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья О.А.Руднева