Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Погосяна Карена Абриковича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Погосян К.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., указывая, что размер кадастровой стоимости влияет на величину арендных платежей.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 26 января 2018 г. в сумме 14 009 380 рублей, определенной на основании заключения судебной экспертизы от 15 июля 2022 г.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», в качестве заинтересованного лица – Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону.

В судебном заседании представитель административного истца Арутюнян О.Л. поддержал требования в указанной редакции.

Представитель Правительства Ростовской области Марченко Л.В. не согласилась с выводами о рыночной стоимости земельного участка, содержащимися в отчет об оценке от 12 ноября 2021 г. и заключении судебной экспертизы от 15 июля 2022 г. Не возражала против установления кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, определенной по итогам повторной судебной оценочной экспертизы в размере 23 088 000 рублей.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

ФГБУ «ФКП Росреестра» на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в электронном виде представило отзыв на административный иск, в котором выразило несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, указав, что кадастровая стоимость земельного участка определена ФГБУ с использованием удельного показателя, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области для соответствующей группы видов разрешенного использования; ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей ФГБУ.

От ДИЗО г. Ростова-на-Дону поступили возражения на административный иск, в которых подвергнута сомнению обоснованность выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы от 15 июля 2022 г.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения административного истца, других неявившихся лиц, участвующих в деле, непредставление доказательств уважительности причин их неявки, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся представителей сторон, допросив экспертов, исследовав и оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 г.

При изменении после даты оценки количественных и (или) качественных характеристик объекта, его кадастровая стоимость определяется ФГБУ «ФКП «Росреестра» в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ростовской области была начата и проведена до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу части 7 статьи 24 этого Федерального закона, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки производится в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... площадью 4 064 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – предприятия общественного питания, в том числе летние площадки для кафе, расположенный по адресу: ..., поставлен на кадастровый учет 26 января 2018 г.

28 мая 2018 г. между арендодателем ДИЗО г. Ростова-на-Дону и арендатором Погосяном К.А. по результатам аукциона заключен договор № 37542 аренды указанного земельного участка для строительства предприятий общественного питания, в том числе летних площадок для кафе. 20 сентября 2021 г. поставлен на кадастровый учет возведенный на участке объект недвижимости – нежилое здание – «предприятие общественного питания», право собственности на которое зарегистрировано за Погосяном К.А.

3 февраля 2022 г. между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и Погосяном К.А. заключен договор аренды земельного участка № 38305 на срок до 21 декабря 2070 г., по условиям которого арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Изложенное подтверждает наличие у административного истца основанной на правовых актах заинтересованности в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и право на предъявление административного иска.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена ФГБУ «ФКП Росреестра» в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 26 января 2018 г. в сумме 45 662 575,68 рублей.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке от 12 ноября 2021 г. № О-1027/2021, составленный оценщиком ООО «Тезаурус» ... Оценщиком сделан вывод о том, что на 26 января 2018 г. рыночная стоимость земельного участка составляла 12 636 000 рублей.

На отчет об оценке представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» от 10 декабря 2021 г. № 752/12-21.

Подобное заключение, как и иные доказательства, не имеют для суда заранее установленной силы и не препятствуют проверке сведений о юридически значимых для дела обстоятельствах с использованием иных средств доказывания.

По ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего отчет об оценке, назначена судебная экспертиза по вопросу о рыночной стоимости объекта на дату оценки.

Согласно заключению судебной экспертизы от 15 июля 2022 г. № 3013/10-4, выполненной экспертом ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ...., на 26 января 2018 г. рыночная стоимость земельного участка составляла 14 009 380 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта и обоснованности возражений Правительства Ростовской области и ДИЗО г. Ростова-на-Дону на указанное экспертное заключение судом назначена повторная оценочная экспертиза.

Эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ... в заключении от 15 сентября 2022 г. № 1036-Э/2022 пришла к выводу о том, что на 26 января 2018 г. рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей равна 23 088 000 рублей.

С последним из упомянутых заключений не согласился административный истец.

Эксперты ... и ... допрошены в судебном заседании, представили дополнительные письменные возражения по возникшим у сторон вопросам.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении повторной судебной экспертизы от 15 сентября 2022 г. Выводы о размере рыночной стоимости объекта, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке от 12 ноября 2021 г. и заключении эксперта от 15 июля 2022 г., являются более аргументированными и убедительными.

Суд отмечает, что оценщик ... в отчете от 12 ноября 2021 г. привела выборку предложений о продаже земельных участков в Левобережной зоне г. Ростова-на-Дону, однако содержание отчета, в нарушение подп. «в» п. 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, не содержит сведений о том, по каким причинам часть доступной рыночной информации не использована оценщиком в расчетах, и по каким критериям при выборе аналогов отдано предпочтение определенным объявлениям о продаже.

В заключении эксперта ... от 15 июля 2022 г. отсутствуют сведения о проведенном анализе рынка, который позволил бы обоснованно определить сложившийся диапазон цен, средние значения стоимости в исследуемом сегменте рынка, исключить использование в расчетах предложений о продаже земельных участков с нетипичной для анализируемого рынка ценой за условную единицу площади (по минимальным или максимальным значениям).

В названных отчете и заключении в качестве одного из аналогов использован земельный участок по ул. Чемордачка, 103 (аналог № 1 в отчете и аналог № 3 в заключении от 15 июля 2022 г.), от использования которого эксперт ... в заключении от 15 сентября 2022 г. мотивированно отказалась, поскольку его стоимость (в пересчете на 1 кв.м) имеет минимальное значение из выборки доступных на рынке предложений (том 2 л.д. 70). Указанное обстоятельство может свидетельствовать о нетипичных факторах, влияющих на формирование цены, и на несоответствие последней тенденции рынка.

У суда вызывает сомнение обоснованность применения экспертом ... к стоимости названного аналога № 3 корректировки на функциональное назначение в размере 88%, учитывая, что сведения о виде его использования не отличаются от таких же сведений в отношении других аналогов, но к их стоимости корректировка по данному признаку не проводилась (том 1 л.д. 177-180). Вопреки мнению упомянутого эксперта, наличие в данных публичной кадастровой карты и на использованном экспертом информационном сайте указания на разрешенное использование объекта № 3 «под иными объектами специального назначения» само по себе не свидетельствует о том, что земельный участок имеет промышленное (производственное, индустриальное) назначение и его стоимость требует корректировки по данному признаку. Более того, согласно тем же источникам, использованные экспертом аналоги № 1 и № 2 также имеют разрешенное использование «под иными объектами специального назначения», при этом по документам все три земельных участка (аналоги № 1, 2, 3 в заключении от 15 июля 2022 г.) – «для эксплуатации базы отдыха» (том 1 л.д. 44).

В заключении эксперта от 15 июля 2022 г. использованы те же три объекта-аналога, что и в отчете об оценке, и дополнительно один объект по ул. Левобережной. Из содержания объявления о продаже этого объекта не представляется возможным определить, в какой части улицы он находится и насколько сопоставимы его местоположение и коммерческая привлекательность с объектом оценки.

Приведенные обстоятельства в совокупности ставят под сомнение объективность выводов о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, содержащихся в отчете об оценке и в заключении эксперта от 15 июля 2022 г.

Заключение повторной судебной экспертизы от 15 сентября 2022 г. содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом ... в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, в заключении приведены мотивы, по которым определенная часть доступной рыночной информации не использована в расчетах, и по которым отдельные объекты отобраны в качестве аналогов. В рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых (из числа доступных сопоставимых объектов) максимально приближены к характеристикам оцениваемого земельного участка. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ; составлено экспертом, соответствующим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Вопреки доводам представителя административного истца, проведение экспертом .... анализа рынка за 2 года, предшествующих дате оценки, требованиям законодательства об оценочной деятельности не противоречит. Напротив, такой анализ позволяет составить более объективную картину рыночной ситуации. Динамика цен на рынке учтена экспертом в расчетах.

Оценивая представленную административным истцом в обоснование своих возражений на заключение эксперта ... рецензию от 12 октября 2022 г. № И-335/2022, составленную ООО «Тезаурус» (оценщик ...), суд отмечает, что рецензия составлена оценочной организацией, которая выполнила имеющийся в деле отчет об оценке от 12 ноября 2021 г. (оценщик ... - директор ООО «Тезаурус»), что ставит под сомнение объективность суждений рецензента о допущенных экспертом .... при составлении заключения нарушениях.

Суд находит неубедительным вывод автора рецензии о несоответствии выборки аналогов в экспертном заключении статистическим показателям однородности. Рассчитанное рецензентом среднее арифметическое четырех цифр статистическим показателем не является.

Нельзя признать обоснованным содержащийся в рецензии довод о том, что наличие коммуникаций по меже при введении корректировки на инженерную обеспеченность аналогов надлежало рассматривать как наличие коммуникаций на объектах. Эксперт в заключении от 15 сентября 2022 г. правомерно исходил из того, что подключение коммерческих объектов к коммуникационным сетям, проходящим за границами участков, требует дополнительных согласований и финансовых затрат, и с учетом назначения объектов, их местоположения не должно учитываться при расчете корректировки.

Вопреки мнению рецензента, примененная экспертом .... поправка на местоположение к стоимости объекта-аналога № 2 является оправданной, принимая во внимание, что объект оценки, предназначенный для размещения пунктов общественного питания, находится непосредственно вдоль дороги с активным автомобильным и пешеходным трафиком, тогда как аналог № 2 от дороги с активным движением отделяет другой участок и его коммерческая привлекательность для указанных целей существенно ниже.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении повторной судебной экспертизы от 15 сентября 2022 г., и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости в государственный реестр недвижимости.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ), в том числе при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Решение по делу не обусловлено выявлением фактов нарушений со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства относительно выводов оценщика в отчете об оценке и заключении первой из проведенных по делу судебным экспертиз являлись правомерными.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не обладает признаками существенности и не свидетельствует об ошибке, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах решение не может считаться вынесенным против административных ответчиков, следовательно, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд процессуальных издержек, а также для возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.

ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило финансово-экономическое обоснование расходов, связанных с проведением экспертизы, в сумме 43 680 рублей, ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» - в сумме 40 000 рублей.

Заключения экспертов обеих экспертных организаций являются допустимыми доказательствами. Тот факт, что в основу решения суда положено одно из экспертных заключений, не является основанием для отказа в оплате услуг по составлению другого заключения эксперта.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы находятся в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

В обеспечение расходов на проведение первой из назначенных по делу судебных экспертиз индивидуальный предприниматель Погосян К.А. перечислил на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 43 680 рублей. Данная сумма должна быть перечислена ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

Расходы, связанные с проведением повторной судебной оценочной экспертизы, подлежат взысканию с Погосяна К.А. в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 4 064 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – предприятия общественного питания, в том числе летние площадки для кафе, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 26 января 2018 г. в размере 23 088 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка считать 1 июня 2022 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Погосяна Карена Абриковича в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.

За счет денежных средств, поступивших от индивидуального предпринимателя Погосяна К.А. в обеспечение расходов на оплату экспертных услуг по административному делу № 3а-138/2022, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу, на счет ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в сумме 43 680 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательное форме принято 25 октября 2022 г.

Судья О.А.Руднева