Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-13/2018 (3а-195/2017) по административному исковому заявлению Гаражного потребительского кооператива «ПОБЕДА» к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, заинтересованное лицо Администрация муниципального образования города Братска, об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

В обоснование административных исковых требований указано, что Гаражному потребительскому кооперативу «ПОБЕДА» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежат два земельных участка:

- общей площадью 10 989 кв.м., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для гаражей боксового типа, "адрес изъят"

- общей площадью 15 070 кв.м., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуальных гаражей, "адрес изъят"

Кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции последующих изменений, и составляет для земельного участка с кадастровым "номер изъят" – 19 838 002 рубля 14 копеек; для земельного участка с кадастровым "номер изъят" – 27 205 268 рублей 20 копеек.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть обжалованы в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, 26 июля 2017 года Гаражный потребительский кооператив «ПОБЕДА» обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, представив отчет от 3 марта 2017 года № 17-0021 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 1 996 000 рублей, земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 2 630 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 22 августа 2017 года № 15.4 заявление Гаражного потребительского кооператива «ПОБЕДА» по вопросу определения кадастровой стоимости земельных участков отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельных участков исчисляется размер земельного налога, подлежащего уплате в местный бюджет, превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика необоснованно завышенного земельного налога.

Административный истец просил суд установить:

- кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 10 989 кв.м., с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для гаражей боксового типа, "адрес изъят", определенную по состоянию на 19 января 2016 года, равной рыночной стоимости в размере 1 996 000 рублей;

- кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 15 070 кв.м., с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуальных гаражей, "адрес изъят", определенную по состоянию на 19 января 2016 года, равной рыночной стоимости в размере 2 630 000 рублей.

Административное исковое заявление подано административным истцом в Иркутский областной суд 9 октября 2017 года "данные изъяты"

Определением судьи Иркутского областного суда от 12 октября 2017 года административное исковое заявление оставлено без движения до 23 октября 2017 года для исправления недостатков "данные изъяты"

Определением судьи Иркутского областного суда от 24 октября 2017 года административное исковое заявление принято к производству Иркутского областного суда, возбуждено административное дело "данные изъяты"

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 24 октября 2017 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области "данные изъяты"

Определением Иркутского областного суда от 10 ноября 2017 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, поскольку рыночная стоимость земельных участков, определенная в отчете об оценке, отличается от их кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов. Производство экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено "данные изъяты"

Определением Иркутского областного суда от 17 января 2018 года производство по административному делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступлением в суд экспертного заключения.

В судебном заседании представитель административного истца Гаражного потребительского кооператива «ПОБЕДА» – Смольникова Е.Д. согласилась с заключением судебной экспертизы, заявленные требования уточнила, подав письменное заявление, в котором просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы: в отношении земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 3 824 172 рубля, в отношении земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 5 093 660 рублей.

В судебное заседание представитель Правительства Иркутской области Перерешко М.Н. не явилась, в представленном ранее отзыве на исковое заявление просила вынести законное и обоснованное решение и рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области "данные изъяты"

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области Буяльская О.Г., Управления Росреестра по Иркутской области Полодухина О.Е. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей филиала ФКП «Росреестра» по Иркутской области, Управления Росреестра по Иркутской области "данные изъяты"

Представитель Администрация муниципального образования города Братска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, что подтверждается почтовым уведомлением.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.

Выслушав пояснения представителя административного истца Гаражного потребительского кооператива «ПОБЕДА» – Смольниковой Е.Д., поддержавшую заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым "номер изъят", общей площадью 10 989 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для гаражей боксового типа, "адрес изъят"

- с кадастровым "номер изъят", общей площадью 15 070 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуальных гаражей, "адрес изъят"

Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельных участков, а ввиду необходимости для административного истца в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 8 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ, от 3 июля 2016 года №№ 360-ФЗ и 361-ФЗ, от 29 июля 2017 № 274-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 1 января 2012 года.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 7 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, в редакции последующих изменений, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

Гаражный потребительский кооператив «ПОБЕДА» владеет на праве постоянного (бессрочного) пользования двумя земельными участками:

- общей площадью 15 070 кв.м., кадастровый "номер изъят" категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуальных гаражей, "адрес изъят"

Эти обстоятельства подтверждаются государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей № 7534-01, выданным 4 октября 1993 года Администрацией города Братска Иркутской области, зарегистрированным в Книге записей Государственных актов на право собственности, владения, пользования землей за № 3955, постановлением главы Администрации города Братска Иркутской области от 14 мая 1993 года № 503; вступившим в законную силу решением Братского городского суда Иркутской области от 23 декабря 2014 года "данные изъяты"

В Едином государственном реестре недвижимости (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2017 года) 21 марта 2016 года произведена государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования землей № 38-38/003-38/003/015/2016-2201/1 и 29 марта 2016 года № 38-38/003-38/003/015/2016-2202/1, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 14 ноября 2017 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Согласно пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Таким образом, Гаражный потребительский кооператив «ПОБЕДА» является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельных участков, относительно которых возник данный спор.

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 27 сентября 2004 года, его площадь составляла 7200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения индивидуальных гаражей. 23 июля 2013 года исправлена техническая ошибка в площади земельного участка, его площадь составила 10 000 кв.м. 02 декабря 2015 года изменен вид разрешенного использования земельного участка с «размещения индивидуальных гаражей» на «размещение гаражей боксового типа». Поскольку изменение вида разрешенного использования произошло в пределах одной группы (третья группа видов разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок), кадастровая стоимость земельного участка на основании пункта 2.3.8 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222 не пересчитывалась. 19 января 2016 года внесены изменения в сведения об описании местоположения и площади земельного участка, его площадь составила 10 989 кв.м., составлен акт определения кадастровой стоимости.

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 11 октября 2006 года, его площадь составляла 13 700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения индивидуальных гаражей. 19 января 2016 года внесены изменения в сведения об описании местоположения и площади земельного участка, его площадь составила 15 070 кв.м., составлен акт определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков пересчитана на основании Приложения № 2 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп, и определена для земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 19 838 002 рубля 14 копеек, для земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 27 205 268 рублей 20 копеек, исходя из третьей группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок), для которой удельный показатель кадастровой стоимости составляет 1 805 рублей 26 копеек за 1 кв.м., что подтверждается выпиской из постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп, в редакции от 5 мая 2014 года № 239-пп, информацией ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области "данные изъяты"

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка Гаражным потребительским кооперативом «ПОБЕДА» заключен договор на проведение оценки рыночной стоимости земельных участков от 1 февраля 2017 года № 00/04 с ООО "З."

Согласно отчету об оценке от 3 марта 2017 года № 17-0021, составленному ООО "З." по состоянию на 19 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" определена в размере 1 996 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" определена в размере 2 630 000 рублей.

26 июля 2017 года Гаражный потребительский кооператив «ПОБЕДА» обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, представив отчет от 3 марта 2017 года № 17-0021 об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят".

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 22 августа 2017 года № 15.4 заявление Гаражного потребительского кооператива «ПОБЕДА» по вопросу определения кадастровой стоимости земельных участков отклонено ввиду несоответствия отчетов об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной – ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ с последующими изменениями «О государственной регистрации недвижимости».

Оценив содержание представленного отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Зеленый мыс», в совокупности с решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет не подтверждает действительную рыночную стоимость земельных участков, поскольку информация по объекту-аналогу № 2 оценщиком не приложена, что не позволяет ее проверить, поэтому отчет составлен с нарушением требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и положений пунктов 5 и 11 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Министерства экономического от 20 мая 2015 года № 299, в редакции от 06 декабря 2016 года № 785, в связи с чем, судом назначена по делу судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.

Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.

Оценивая представленное экспертное заключение судебного эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки»), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12-14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к содержанию отчета об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в редакции от 6 декабря 2016 года № 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объектов оценки по состоянию на ретроспективную дату (19 января 2016 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.

В качестве доказательств уникальных характеристик земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что они расположены в городе Братске, который находится в таежной местности, имеет небольшие участки земли, освоенные его жителями для садово-огородных и дачных целей.

Земельные участки используются в соответствии с их целевым назначением и видами разрешенного использования.

Экспертом исследован рынок недвижимости города Иркутска и города Братска, определен сегмент рынка – рынок земельных участков некоммерческого назначения, предназначенных для размещения гаражей.

Экспертом проведен анализ рынка объектов исследования и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, в ходе которого установлены особенности регионального земельного рынка.

В связи с тем, что наиболее динамичное развитие рынка коммерческой недвижимости – земельных участков наблюдается в областном центре, экспертом в качестве двух объектов-аналогов выбраны земельные участки, сопоставимые по своим характеристикам с объектами исследования расположенные в городе Иркутске, и 1 объект-аналог, расположенный в городе Братске.

Эксперт исходил из фактического использования земельных участков – для эксплуатации гаражей, поэтому обоснованно подобрал объекты-аналоги с видом разрешенного использования – для размещения гаражей.

Объекты оценки и объекты-аналоги имеют одинаковые виды разрешенного использования, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем.

Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.

Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемых объектов. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объектам-аналогам № 1 в размере 4,05%, № 2 в размере 4,61%, № 3 в размере 4,24%.

Эксперт применил корректировку на местоположение к двум объектам-аналогам, расположенным в городе Иркутске, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги находятся в разных городах. Корректировка по данному фактору сравнения составила для объектов-аналогов № 2 и № 3 – -30,87% и -33,06% соответственно.

Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил объекта-аналога № 1 – -14,82%, для объекта-аналога № 2 – -34,81%, для объекта-аналога № 3 – -34,81%.

Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, являющейся показателем величины уторговывания в сделках с коммерческой недвижимостью, в размере -15% для всех объектов-аналогов.

Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. Местоположение аналогов и оцениваемого земельного участка сопоставимо, объекты относятся к стандартному типу застройки.

Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблицах 13 и 18 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 19 января 2016 года в размере 3 824 172 рубля, земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 19 января 2016 года в размере 5 093 660 рублей.

При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость земельных участков суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости.

Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые. Доказательств того, что на 19 января 2016 года – дату определения кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу земельных участков – рыночная стоимость данных объектов недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 10 989 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для гаражей боксового типа, "адрес изъят", определенную по состоянию на 19 января 2016 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 3 824 172 рубля, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 15 070 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуальных гаражей, "адрес изъят" определенную по состоянию на 19 января 2016 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 5 093 660 рублей.

Суд соглашается с данными выводами судебного эксперта, поскольку они обоснованы, сделаны специалистом в области оценочной деятельности.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 26 июля 2017 года, в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков заявитель обратился 9 октября 2017 года, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 1 января 2017 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года № 361-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому вынесение решения о возложении соответствующей обязанности не требуется.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.

Учитывая, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 26 июля 2017 года, новые сведения о кадастровой стоимости земельных участков подлежат установлению с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования Гаражного потребительского кооператива «ПОБЕДА» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 10 989 кв.м., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для гаражей боксового типа, "адрес изъят", определенную по состоянию на 19 января 2016 года, равной рыночной стоимости в размере 3 824 172 (три миллиона восемьсот двадцать четыре тысячи сто семьдесят два) рубля, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 15 070 кв.м., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуальных гаражей, "адрес изъят", определенную по состоянию на 19 января 2016 года, равной рыночной стоимости в размере 5 093 660 (пять миллионов девяносто три тысячи шестьсот шестьдесят) рублей, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр недвижимости.

Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 26 июля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 19 января 2018 года.

Судья М.А. Ткачук