Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО5 ....., ФИО7 ..... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО6, ФИО7 в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, 24 августа 2015 года обратился в суд с заявлением, в котором указали, что является арендаторами земельного участка площадью 30 243 кв.метра с кадастровым номером ....., находящего по адресу: ..... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению заявителей, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение размера арендной платы. Административные истцы просили суд установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика по состоянию на 24 июня 2014 года, в размере ..... рублей.

На стадии подготовки к участию в деле в качестве заинтересованных лиц определением суда от 31 августа 2015 года были привлечены Правительство Ростовской области, Администрация и Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В связи с вступлением в силу с 15 сентября 2015 года Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 8 марта 2015 года № 22-ФЗ настоящее дело рассмотрено в порядке административного судопроизводства, процессуальный статус лиц, участвующих в деле, после названной даты определен с учетом норм КАС РФ.

Представитель административных истцов ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика – Правительства Ростовской области ФИО2 и представители заинтересованных лиц Администрации и Комитета по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) г. Новочеркасска ФИО3, ФИО4 в судебном заседании не признали требования в заявленной редакции, не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, указанном в заключении судебной экспертизы.

Представители иных лиц, участвующих в деле, и административные истцы в суд к назначенному времени не явились. О времени и месте судебного разбирательства извещены должным образом.

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения на иск, в которых сослалось на то, что функции органа кадастрового учета переданы ФГБУ «ФКП Росреестра». Просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, заявления, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, так как оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области», которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО7 и ФИО6 по договору аренды земельного участка от 1 декабря 2014 года № ....., заключенному с муниципальным образованием «.....» в лице КУМИ г. Новочеркасска, являются арендаторами земельного участка, находящегося по адресу: ..... (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка) с кадастровым номером ....., площадью 30 243 кв.метра, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную территорию (т. ..... л.д. .....).

Расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т. ..... л.д. .....).

Изложенное свидетельствует о наличии у административных истцов правовой заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

В связи с изменением качественных характеристик земельного участка после 1 января 2014 года (даты, по состоянию на которую проводилась государственная кадастровая оценка), кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 28 июня 2014 года и составляет ..... рублей (т. ..... л.д. .....).

В обоснование заявленных требований административными истцами представлен отчет об оценке от 14 августа 2015 года № ....., составленный оценщиком ...... (ООО «.....»). По выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24 июня 2014 года составляла ..... рублей (т. ..... л.д. .....).

Саморегулируемой организацией оценщиков «НП «.....» 18 августа 2015 года дано положительное экспертное заключение на этот отчет (т. ..... л.д. 141-161).

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя административных истцов назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 1 декабря 2015 года № ..... судебной экспертизы, выполненной экспертом ..... «.....» ......, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24 июня 2014 года составляла округленно ..... рублей. Без округления, согласно расчетам, изложенным в заключении судебной экспертизы, и подтвержденным экспертом ..... при допросе в судебном заседании, эта сумма составила ..... рублей (т. ..... л.д. .....).

Представитель административных истцов подал от имени ФИО7 замечания на заключение судебной экспертизы.

При анализе имеющихся доказательств суд руководствуется положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки - ФСО N 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», ФСО №7 «Оценка недвижимости».

Проанализировав отчет об оценке и заключение судебной экспертизы, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении.

Сам по себе факт наличия положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке не исключает возможности опровержения содержащихся в нем выводов о размере рыночной стоимости с использованием иных средств доказывания.

По мнению суда, в заключении судебного эксперта, по сравнению с отчетом оценщика, объекты-аналоги, информация о которых использована в рамках сравнительного подхода, наиболее близки к объекту оценки по совокупности основных ценообразующих факторов, что позволило судебному эксперту более точно рассчитать размер рыночной стоимости.

Определяющее значение при отборе объектов-аналогов имеет не совпадение какого-либо признака объектов с объектом оценки (например, площадь, вид использования), а совокупность основных факторов, влияющих на формирование цены объекта, что правомерно учтено судебным экспертом при проведении отбора.

Поскольку оценка объекта производилась на ретроспективную дату (28 июня 2014 года), осмотр экспертом объекта оценки не являлся обязательным. Информация о состоянии объекта на время проведения экспертизы в ноябре-декабре 2015 года не могла использоваться при оценке объекта. Сведения о наличии у объекта каких-либо неизменяемых исключительных характеристик, влияющих на рыночную стоимость объекта, которые могли быть выявлены только при осмотре участка, представитель административных истцов не сообщил. С учетом этом замечание, касающееся непроведения экспертом осмотра участка, отклоняется судом как необоснованное.

Обстоятельства, на которые ссылался представитель административных истцов, не дают достаточных оснований для сомнений в обоснованности заключения судебного эксперта или для вывода о наличии в этом заключении противоречий.

По каждому из замечаний экспертом ...... при допросе в судебном заседании даны аргументированные пояснения, являющиеся, по мнению суда, убедительными.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом с использованием сравнительного подхода. Им сделана выборка предложений о продаже схожих объектов в городе, позволяющая судить о действительном состоянии рынка и уровне цен на земельные участки промышленного и коммерческого назначения. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал ..... объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок объяснено экспертом и сомнений не вызывает. Использованная информация, соответствует критериям достаточности и проверяемости.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов, использование судебным экспертом допущений по признакам аналогов, не указанным непосредственно в текстах объявлений, а также применение соответствующих коэффициентов произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в конкретном населенном пункте и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы (до его округления).

Возражения представителя административных истцов в части, касающейся некорректности округления рассчитанной судебным экспертом рыночной стоимости ..... рублей до ..... рублей, являются обоснованными и соответствуют математическим правилам округления, что признано и экспертом ...... в судебном заседании.

С учетом этого суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равным рассчитанному экспертом размеру рыночной стоимости без округления – ..... рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принимая во внимание, что административные ответчики не оспаривали право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административными истцами согласно отчету оценщика, являлись обоснованными, удовлетворение (в части) требований административных истцов сводится к реализации в судебном порядке их права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административными истцами юридических интересов. Следовательно, предусмотренные законом основания для взыскания с административных ответчиков судебных расходов, понесенных административными истцами, в том числе на проведение судебной экспертизы, отсутствуют (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..... площадью ..... кв.метра, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную территорию, расположенного по адресу: ..... равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 июня 2014 года в размере ..... рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 24 августа 2015 года.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

.....