Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель административного истца просил установить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в отчете не соглашаясь с выводами эксперта, приведенными в заключении, указав, что при составлении заключения экспертом ФИО2 были допущены нарушения требований законодательства РФ «Об оценочной деятельности», в том числе требования Федеральных стандартов оценки, что привело, по мнению представителя административного истца, к неправильному определению рыночной стоимости в отношении спорных объектов недвижимости.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и не возражал против удовлетворения административного искового заявления согласно результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, лица (Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Московской области, ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки») участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта ФИО2, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>;

земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>;

земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>;

земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки - 01 января 2018 года.

Из справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что по состоянию на 01 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей.

В обоснование требований административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эксперт», согласно которого по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия об определении рыночной стоимости объектов недвижимости поименованых выше. Проведение экспертизы поручено эксперту некоммерческого партнерства «Деловой союз судебных экспертов» ФИО2.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 133/11/2019-ЭЗ от 15.11.2019 года, экспертом приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 7-12 заключения), так в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения как по объекту исследования, так и результатам исследования, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта. Указанное привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

Экспертом по состоянию на дату кадастровой оценки определена рыночная стоимость которая в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца подверг его сомнению, пояснив, что экспертом нарушены требования п. 8 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от <данные изъяты>, а также требования Федеральных стандартов оценки, регулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации.

Так, по мнению представителя административного истца, экспертом в рамках сравнительного подхода выбрано ограниченное количество земельных участков(3), которые различаются в площади более чем в 10 раз. Качество скрин-страниц ненадлежащего качества. В рамках сравнительного подхода экспертом выбран аналог № 3, в котором отсутствует источник информации, подтверждающий, что земельный участок земель сельскохозяйственного назначения. Также, в рамках сравнительного подхода эксперт не проанализировал влияние на стоимость наличие асфальтированных подъездных путей. Эксперт, по мнению представителя административного истца, в рамках сравнительного подхода ввел неправильную, повышающую, а не понижающую корректировку. В рамках доходного подхода эксперт в заключении не вставил (не прикрепил) ссылку на источник информации, подтверждающий приведенные значения. В рамках доходного подхода эксперт использовал доходный подход при определении стоимости незастроенных массивов земельных участков, что привело к искажению итоговой стоимости.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно процедуры определения экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка судом в порядке ст. 82 КАС РФ в суд был вызван и допрошен эксперт ФИО2.

В ходе рассмотрения дела эксперт ФИО2 полностью поддержал экспертное заключение, не согласился с возражениями стороны представителя административного истца, и пояснил, что на стр. 39 заключения эксперт в целях экспертизы проанализировал большую совокупность аналогов по продаже земельных участков согласно назначению и местоположению. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с объектом исследования. Таким образом, отобраны три предложения на ретроспективную дату оценки, являющиеся наиболее сопоставимыми с объектами оценки.

В отношении указанных аналогов в открытом доступе приветствует информация о значениях всех основных ценообразующих факторов. Расчет производился по выборке аналогов наиболее сопоставимой с объектами оценки. Различие в площади в полном соответствии с методологией сравнительного подхода учитывалось с помощью внесения корректировок на основании данных справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО3

Эксперт в опровержение доводов представителя стороны административного истца также указал, что на стр. 33 приведена информация об объектах-аналогах, примененных в рамках сравнительного подхода, с указанием ссылок на источник, а также приложением к заключению копий страниц с предложениями о продаже. Информация на сайте размещена вполне читаемым шрифтом. Поскольку в заключении имеется ссылка на источник, пользователю заключения не представляет трудности проверить данный объект-аналог «пройдя» по ссылке указанной в заключении.

Что касается объекта-аналога № 3, то в объявлении объекта-аналога № 3 (стр. 34 заключения) отражено, что земельный участок имеет «назначение земель: под дачное строительство». Дополнительно экспертом был приведен анализ, согласно которому было установлено, что объект-аналог № 3 имеет кадастровый номер <данные изъяты>. Согласно информации отраженной на публичной кадастровой карте данный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения.

Также экспертом анализировался фактор влияния на стоимость наличие асфальтированных подъездных путей. Так, на основании данных публичной кадастровой карты объекты оценки и объекты-аналоги имеют подъезд (дорога для подъезда транспорта), поскольку земельные участки являются крупными массивами, покрытие дороги не является ценообразующим фактором, в данном случае важную роль играет возможность подъезда, по данному фактору различий не выявлено.

Не соглашаясь с позицией стороны, эксперт также указал, что на стр. 41-42 заключения приведено описание корректировки на наличие межевание участка, согласно описанию в расчетной таблице видно, что данная корректировка понижающая.

При производстве экспертизы экспертом на стр. 57 приведена ссылка на интернет-ресурс, который был подвергнут экспертному анализу, а также названия и характеристики поселков (ДНП «Мечтаево», «Морозовские дачи»), по которым производится расчет доходного подхода, генеральные планы поселков являются общедоступной информацией, широко представленной в сети интернет.

В рамках доходного подхода эксперт реализовал девелоперский проект по продаже земельных участков без подряда, что соответствует рыночной практике для местоположения оцениваемых участков. Затраты на строительство дорог и иных улучшений данный вариант расчета не предусматривает.

Результатом применения доходного подхода является способность объекта генерировать потоки доходов в будущем. При расчетах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом сумм поступающих доходов от объекта, сроков получения и продолжительности данных доходов, а также с учетом степени риска, присущего данному типу объектов недвижимости и данному конкретному объекту. Источники расходов и доходов в заключении приведены и обоснованы.

С учетом вводимых допущений (корректировок), результату доходного подхода экспертом присвоен наименьший вес, относительно результатов сравнительного. Применение доходного подхода в данном случае экспертом обоснованно и не приводит к искажению итоговой стоимости.

Принимая во внимание вышеизложенные пояснения эксперта, суд также учитывает, что представителем административного истца со своей стороны не приведены какие-либо нормативные либо научные данные, подтверждающие обоснованность замечаний. Указанная позиция представителя административного истца основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности, мотодологии проведения такой оценки и не может быть принята судом во внимание.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной экспертизы № 133/11/2019-ЭЗ от 15 ноября 2019 года в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, поскольку суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному судом экспертному учреждению, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим специальное высшее образование, стаж экспертной работы, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении исследования судебный эксперт руководствовался, в том числе: Федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4, ФСО № 7, справочными материалами по оценке недвижимости.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах и с учетом отсутствия доказательств несоответствия заключения эксперта действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации (принцип экономической обоснованности налогов), новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

Сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло, наличия противоречий в выводах эксперта судом не установлено, поэтому оснований предусмотренных статьей 83 КАС РФ для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 поданное в Московский областной суд <данные изъяты> удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость:

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты> определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты> определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты> определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости определенной в отчете №1785/0519 об оценке, подготовленном оценщиком ООО «Оценочная компания «Эксперт» -оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 февраля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова