Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-63/2022 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

у с т а н о в и л:

28.09.2021г. ФИО1 обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания коммерческого назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания коммерческого назначения значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания, равного его рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Представитель административного истца по доверенности <данные изъяты>. в судебном заседании настаивала на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, заключение судебной оценочной экспертизы <данные изъяты><данные изъяты> просила признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовала о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности <данные изъяты> в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривала, оставила решение на усмотрение суда.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение участников процесса, заключение эксперта <данные изъяты> приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником нежилого здания коммерческого назначения – торгового центра общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Московской области от 18 октября 2014 года № 126/2014-ОЗ «О единой дате начала применения на территории Московской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в отношении спорного нежилого здания административный истец является плательщиком налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № <данные изъяты> утверждена кадастровая стоимость нежилого здания в размере <данные изъяты> рублей.

Поскольку административный истец является собственником нежилого помещения и плательщиком налога, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку нежилого здания завышенной, нарушающей права ФИО1 обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости, к которому приложил отчет оценщика № <данные изъяты>», которым рыночная стоимость принадлежащего истцу нежилого помещения по состоянию на <данные изъяты> года определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от <данные изъяты> по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты>

Таким образом, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания, определенная указанными экспертными заключениями, находится в одном диапазоне цен.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей.

Согласно дополнительно приведенным экспертом <данные изъяты> в судебном заседании и изложенным в письменных объяснениях пояснениям, методологических ошибок при определении рыночной стоимости спорного объекта не допущено, применение корректировок нормативно обосновано, ссылки на используемые в расчетах источники информации приведены.

В Справочнике оценщика недвижимости, 2018г. по ценообразующему фактору «расположение в пределах города» указано: Отдельно следует выделить районы, которые можно рассматривать как моногорода, концентрирующиеся вокруг большого промышленного комплекса, представляющего собой одно или несколько предприятий одной отрасли, либо смежных отраслей, связанных единой технологической цепочкой. На этих территориях, кроме основных производств, обычно размещаются объекты логистики, крупные складские комплексы, часто образованные посредством реконструкции невостребованных цехов крупных заводов советского времени. Жилые микрорайоны старой советской застройки с домами, получившие название – «хрущевка», и девятиэтажными стандартными зданиями унылого типа- образуют другую группу территорий. Обычно эти территории включают магазины шаговой доступности, комбинат бытовых услуг и другие объекты внутренней инфраструктуры, обеспечивающие сносную жизнь ее обитателям.

Как указано на стр. 13 заключения, исследуемый объект расположен на крупной улице города; данная улица имеет возможность выезда на <данные изъяты>. Расстояние до Новорязанского шоссе составляет <данные изъяты> км. По данной улице есть возможность выезда на <данные изъяты> в непосредственной близости от исследуемого объекта имеются съезды в жилую малоэтажную застройку. Оба обстоятельства значительно увеличивают автомобильный трафик. Также в непосредственной близости от исследуемого объекта расположены объекты коммерческого назначения - <данные изъяты> В небольшом удалении производится строительство <данные изъяты>.

Таким образом, расположение оцениваемого объекта нельзя отнести к <данные изъяты> Распределение по районам города в справочнике оценщика недвижимости является условным. Корректно отнести к конкретному району города исследуемый объект не представляется возможным, в связи с чем, экспертом подобраны объекты, как указано на стр.39 Заключения с сопоставимым местоположением и окружением, также на стр.40 заключения указано: «все объекты обеспечены высоким автомобильным и/или пешеходным трафиком», а на стр.39-40 внесена корректировка на удаление от МКАД. Так, например, по объекту аналогу № 2 рецензентом указано, что объект расположен в спальном микрорайоне высотной застройки - высотных домов постройки после 90-х годов в окружении данного объекта не имеется, в связи с чем, и отнесение к этому условному району некорректно. Учитывая вышесказанное, внесение корректировки на расположение в пределах города некорректно и не обосновано, все используемые объекты сопоставимы по местоположению и окружению, имеют высокий автомобильный и/или пешеходный трафик, различия в удаленности от МКАД учтены при расчете исследуемого объекта.

Все объекты-аналоги, используемые в расчетах, сопоставимы с объектом исследования по основным ценообразующим факторам.

На стр.64 заключения приведена копия предложения о продаже объекта - аналога №1. В копии объявления указано: «сдано в аренду под ресторан «<данные изъяты>». Возможное назначение - псн». Поскольку данное помещение расположено в пристроенной части здания, имеет витринные окна, находится над супермаркетом, имеет возможное назначение ПСН, данный объект нельзя отнести только под общественное питание, в данном помещении возможно размещение, в том числе, и торгового объекта, что является сопоставимым с исследуемым объектов, внесение дополнительных корректировок не требуется. Наличие у объекта-аналога №3 эксплуатируемой кровли не является его преимуществом. Согласно проведенному экспертом анализу, объект-аналог №3 представляет собой стандартное двухэтажное здание с цоколем, конструктив эксплуатируемой кровли не является оригинальным или не имеет иных характеристик оказывающий влияние на ликвидность данного объекта. Таким образом, применение дополнительных корректировок на наличие эксплуатируемой кровли не требуется. На стр.67 заключения приведена копия предложения о продаже объекта-аналога №3. В данной копии указана ссылка на страницу объекта, а именно: <данные изъяты>. При переходе на страницу объекта, то есть на объявление о продаже данного объекта, можно просмотреть фотографии данного объекта, представленные в объявлении. Учитывая наличие внешней фотографии объекта-аналога, его можно найти на картах. При этом уточненная информация по адресу объекта-аналога №3 представлена в заключении на стр.35.

По замечанию административного истца, приведенному в пункте 3, эксперт пояснил, что согласно данным <данные изъяты> динамика средней цены предложения коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД <данные изъяты> не имеет резких перепадов за <данные изъяты>. Указанные оценщиком различия стоимости за период 2 кв.2018-4кв.2018 года связаны с «уходом с рынка» как наиболее дорогих, так и наиболее дешевых объектов именно в сегменте юго-востока, использованных в выборке ООО «ПФК». Но если взять, например, аналогичные данные по сегменту север, то динамика будет обратной - с <данные изъяты>. до <данные изъяты> Поскольку в ценовой зоне от =<данные изъяты> не происходило существенных колебаний стоимости, внесение корректировок на дату продажи/предложения не требуется.

Расстояние до МКАД было уточнено экспертом для всех объектов и измерено единообразно посредством сервисов Яндекс. Карт, что не является ошибкой и не приводит к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

Обоснование отказа от введения корректировки на площадь объекта при расчете арендной платы в рамках доходного подхода приведено на стр. 52 заключения: площади объектов-аналогов отличны от площади оцениваемого объекта, однако, существует возможность аренды площадей в одном помещении несколькими арендаторами, а также аренды нескольких помещений одним арендатором. В результате вышесказанного, эксперт счел корректным не вводить поправку на величину общей площади для объектов-аналогов». При этом далее на стр.57 Заключения экспертом определена арендопригодная площадь объекта. Учет корректировки на площадь и арендопригодной площади одновременно приведет к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта, в связи с чем, как указано выше, корректировка не вносилась. Коэффициент арендопригодной площади в рамках доходного подхода с учетом данных технического паспорта на исследуемый объект, составляет <данные изъяты> Перед применением основной площади в качестве арендопригодной экспертом данный коэффициент был проанализирован на соответствие рыночным данным. Так, согласно данным Статриелт.ру диапазон коэффициента арендопригодной площади для зданий

торгового назначения, построенных после 1991 года, составляет от <данные изъяты>. Проанализировав более трехсот технических паспортов зданий и встроенных помещений различного назначения и различных стандартов постройки, специалисты портала StatRielt выявили наиболее типичные значения коридорных коэффициентов и коэффициентов арендопригодной площади. Пределы значений зависят от общей площади объектов и стандартов (проектов) постройки. При этом, специалисты портала выявили зависимость: «чем современнее проект здания, тем меньше доля вспомогательных помещений в общей площади объекта, следовательно, коэффициент арендопригодной площади выше». Таким образом, учитывая, что исследуемое здание является современным, коэффициент арендопригодной площади, а именно отношение основной площади к общей, входит в среднерыночный диапазон значений, применение основной площади в качестве арендопригодной обосновано и соответствует рыночным данным.

Оценив судебную оценочную экспертизу ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», в совокупности с другими доказательствами, допросив эксперта, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки; оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы не усматривает.

Исходя из изложенного, требования ФИО1 об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объектов недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>

Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № № <данные изъяты>, надлежащим административным ответчиком по требованиям об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки", утвердившее данный акт.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания коммерческого назначения с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 10.02.2022г.