Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Савилиной Т.И. к ГБУ РО «Центр ГКО», министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Савилина Т.И. обратилась в Рязанский областной суд с названным административным иском, указав в обоснование, что является собственником здания с кадастровым №.

Кадастровая стоимость здания <скрыто> значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Административный истец обращался в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет ЧПО Русанова С.И. № от 08.11.2022.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» от 13.01.2023 № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано по причине использования оценщиком неполных и недостоверных сведений, наличия в отчете расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета.

Савилина Т.И. просила суд признать незаконным указанное решение ГБУ РО «Центр ГКО» и, с учётом уточнения заявленных требований, установить кадастровую стоимость здания с кадастровым № равной рыночной в размере <скрыто> руб. по состоянию на 8 ноября 2022 года.

Представитель ГБУ РО «Центр ГКО» и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Рязанской области в отзыве на административное исковое заявление указал, что требования административного истца не оспариваются учреждением ни по основаниям, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поскольку предмет судебного разбирательства не затрагивает прав и законных интересов учреждения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили. Суд счёл возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что Савилина Т.И. является собственником здания с кадастровым № площадью 925,4 кв. м, наименование: магазин, назначение: нежилое, местоположение: <адрес>.

В соответствии с Постановлением Минимущества Рязанской области от 14.10.2020 N 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" по состоянию на 01.01.2020 кадастровая стоимость здания с кадастровым № составляет <скрыто> руб.

16.12.2022 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление Савилиной Т.И. об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, к которому был приложен отчет ЧПО Русанова С.И. № от 08.11.2022 об оценке рыночной стоимости указанного здания по состоянию на 08.11.2022 в размере <скрыто> руб.

13.01.2023 ГБУ РО «Центр ГКО» принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Причинами к отказу послужили использование оценщиком неполных и (или) недостоверных сведений (не обоснована правильность отбор аналогов, объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по площади, отличаются более чем в 24 раза; и др.);наличие в отчете об оценке расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости (использование оценщиком корректировки в виде коэффициента на единый объект недвижимости (ЕОН) для выделения стоимости объекта капитального строительства при расчете сравнительным и доходным подходами не учитывает индивидуальные особенности объектов, использование оценщиком корректировки на ЕОН для выделения стоимости ОКС в сравнительном и доходном подходах некорректно; допущена арифметическая ошибка, в таблице на стр. 49; используемое оценщиком для расчетов необоснованное значение ставки капитализации завышено);

нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета (не учтены ценообразующие факторы, не в полной мере описаны качественные и количественные характеристики объекта оценки (кадастровая и балансовая стоимость, строительный объем, состояние и качество внутренней отделки, расположение относительно красной линии), не в полной мере описаны качественные характеристики земельного участка, на котором расположен объект оценки и др.).

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки довода административного ответчика о несоответствии досудебного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Аварком Плюс» Шипову А.В..

В соответствии с заключением № от 14.06.2023 эксперта ООО «Аварком Плюс» Шипова А.В. отчет ЧПО Русанова С.И. № от 08.11.2022 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в нём допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, а также расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Эксперт Шипов А.В. является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия указанных повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость ошибок, несоответствия стандартам оценки, не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления Савилиной Т.И. у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Суд считает, что оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов Савилиной Т.И. не нарушает.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной.

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Расчет рыночной стоимости осуществлен экспертом ООО «Аварком Плюс» Шиповым А.В. в рамках сравнительного и доходного подходов к оценке. Отказ от применения затратного подхода к оценке в экспертном заключении подробно мотивирован.

Рыночная стоимость здания с кадастровым № по состоянию на 08.11.2022 определена экспертом в размере <скрыто> рублей (с учётом устранения технической ошибки при расчёте в рамках сравнительного подхода в применении корректировки на материал стен объекта-аналога 1).

Анализ рынка в сегменте недвижимости торгово-офисного назначения, к которому относится объект оценки, проведён с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

Доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости объекта, не представлено. На замечания представителя ГБУ РО «Центр ГКО» по проведённой судебной экспертизе в части определения рыночной стоимости объекта экспертом даны подробные письменные пояснения. С учетом данных пояснений эксперта каких-либо замечаний относительно заключения эксперта, которые ставили бы под сомнение определенную в нем рыночную стоимость объекта, представителем административных ответчиков не заявлено.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости и может быть положено в основу решения суда.

Пунктом 15 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, частью 1.1 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца в сфере налогообложения, обращение административного истца в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Савилиной Т.И. удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» от 13.01.2023 № об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым № в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым № равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 8 ноября 2022 года.

Датой обращения с заявлением считать 16.12.2022.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья-подпись Е.А. Хмельникова

Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2023 года.