Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Гудок» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость здания (станция технического обслуживания автомобилей, магазин автозапчастей, административно-бытовые помещения, автомойка с замкнутым циклом) с кадастровым номером № площадью 1682,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 40 401 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что здание принадлежит административному истцу на праве собственности, вследствие чего административный истец обязан к уплате налога на имущество организации, исчисляе6мого из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость здания превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца как плательщика налога.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступили письменные объяснения, в которых департамент указывает на непризнание административного иска в связи с недостоверностью отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», департамент финансов Ярославской области, мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области поступили письменные объяснения, в которых изложены сведения об объекте оценки, возражений относительно административных исковых требований не указано.

Дело рассмотрено в отсутствии лиц, участвующих в деле, так как ходатайств об отложении рассмотрения дела по уважительным причинам не представлено.

Исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

ООО «Гудок» является собственником здания (станция технического обслуживания автомобилей, магазин автозапчастей, административно-бытовые помещения, автомойка с замкнутым циклом) с кадастровым номером 76:23:030301:269 площадью 1682,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст.ст. 375, 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, определяется как кадастровая стоимость.

Законом Ярославской области от 15.10.2003г. № 46-з «О налоге на имущество организаций в Ярославской области» установлены ставки налога на имущество и виды объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 31-н «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год» принадлежащее ООО «Гудок» нежилое здание с кадастровым номером №, включено в данный перечень (п. 131 Перечня).

Указанное здание включено также в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2021 год, утв. приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18.12.2020 N 34-н (п. 405 Перечня).

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество организации, являются публичными, вопрос определения налога на имущество организаций урегулирован Налоговым кодексом РФ, региональным законодательством. Изменение размера налога на имущество организации, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В соответствии с положениями части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд полагает, что административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 76:23:030301:269 утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений ЯО от 21.10.2019 N 20-н (ред. от 09.12.2020) "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01.01.2019г. в размере 68 435 923,82 руб. (пункт 841061 Приложения 1).

Административным истцом представлен отчет № 13931\20 от 05 июля 2020 года об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 76:23:030301:269, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», согласно которому по состоянию на 01.01.2019г. рыночная стоимость здания составляет 40 401 000 руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использованы сравнительный и доходный подходы. В отчете приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов выбранными оценщиком подходами. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Доказательства, которые могли бы поставить под сомнение содержание отчета, лицами, участвующими в деле, не представлены.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно содержания отчета не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

В своих возражениях департамент указывает на то, что оценщик необоснованно квалифицировал отделку у объектов аналогов № 1, № 2 как хорошее, состояние отделки, по мнению департамента, требует косметического ремонта, вследствие чего в рамках сравнительного подхода требуется корректировка.

В рамках доходного подхода, по мнению департамента, оценщиком неверно определено месторасположение объекта-аналога № 1, ошибочно указав его расположение на красной линии. Данный аналог располагается внутри квартально, в связи с чем необходима корректировка в размере 1,25. В отчете содержится противоречивая информация относительно технического состояния объекта-аналога № 1.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оснований для утверждения о том, что требования п. 5 ФСО № 3 оценщиком нарушены, не имеется. Возражения департамента не свидетельствуют о нарушении оценщиком указанных требований ФСО № 3.

В судебном заседании 28.01.2020г. свидетель ФИО4 (оценщик) подтвердила выводы, изложенные в отчете, дала подробные и аргументированные ответы на возникшие вопросы.

Показания свидетеля ФИО4 не содержат противоречий, согласуются с содержанием отчета и материалами дела, доказательства, которые могли бы поставить под сомнения показания свидетеля, не представлены. Показания свидетеля основаны на результатах проведенных исследований рыночной стоимости объекта недвижимости, справочных материалах, применяемых в оценочной деятельности. В связи с этим оснований для критической оценки показаний свидетеля не имеется.

Из показаний свидетеля ФИО4, содержания отчета следует, что оценщиком произведен осмотр состояния объекта оценки. При осмотре объекта оценки было установлено хорошее состояние отделки, которое не требует косметического ремонта.

Состояние отделки объекта оценки подробно изложено в отчете, проиллюстрировано сделанными фотоснимками, в связи с чем оснований не доверять выводам, изложенным в отчете относительно состояния отделки, не имеется. Суждения департамента в это части носят субъективный характер, какими-либо доказательствами, не подтверждены.

В отчете описан объект-аналог № 1, использованный оценщиком в доходном подходе, в том числе содержатся сведения о его расположении, полученные при исследовании данного аналога, приведена карта-схема места расположения. В судебном заседании в ходе дачи показаний свидетелем дополнительно представлена схема-карта. Полученные сведения об объекте-аналоге № 1 позволяют сделать вывод о том, что объект-аналог № 1 располагается на красной линии улицы Менжинского.

Свидетель Григорьевой Л.А. в судебном заседании показала, что учитывая специфику объекта оценки, физическое состояние зданий не является ценообразующим фактором. Хорошее или удовлетворительное физическое состояние здания (учитывая категорию выбранных объектов) не влияет на ставку арендной платы. Объекты при прочих равных характеристиках имеют сопоставимые арендные ставки. Учитывая это, было принято решение не вводить корректировок на хорошее или удовлетворительное состояние зданий, так как это внесет погрешности расчета.

Оснований не доверять указанным показаниям свидетеля не имеется, так как показания свидетеля носят аргументированный, экономически обоснованный характер, решение не вводить корректировку на хорошее или удовлетворительное состояние обусловлено особенностями определения рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

Кроме того, свидетелем представлен расчет скорректированной стоимости арендных ставок аналогов 1,2,3, из которых следует, что при прочих равных характеристиках скорректированная стоимость по аналогу № 2 выше, чем по аналогу № 1 без введения дополнительной корректировки на техническое состояние.

Тем самым, выводы оценщика о том, что физическое состояние зданий не является ценообразующим фактором в доходном подходе, являются обоснованными.

В силу изложенного возражения департамента имущественных и земельных отношений не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете, не свидетельствуют о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость здания (станция технического обслуживания автомобилей, магазин автозапчастей, административно-бытовые помещения, автомойка с замкнутым циклом) с кадастровым номером № площадью 1682,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 40 401 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 23.12.2020г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.