Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1434/2020 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «УниТехУпак» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «УниТехУпак» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости (земельного участка). Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 15 января 2018 года.

В судебном заседании представители административного истца ООО «УниТехУпак» на основании доверенности ФИО1 и ФИО2 поддержали заявленные в административном иске требования, не согласившись с выводами судебной экспертизы, представили замечания на заключение эксперта в письменной форме.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителей административного истца ФИО1, ФИО2, показания эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:12:0060210:40, площадью 31 050 +/- 62 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для размещения промышленно-складской зоны, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра об основных характеристиках объекта недвижимости.

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Максилайн», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.01.2018 года составляет 48 189 600 рублей.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена актом №004д от 29.03.2019 года составляет 97 257 604,50 рублей по состоянию на 15 января 2018 года.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Акционерному обществу «Международный центр оценки» эксперту ФИО3.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.01.2018 года составляет 94 205 700 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года №742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений представителя административного истца.

Так, эксперт пояснил, что при анализе ценообразующего фактора «изменение цен во времени», эксперт допустил техническую описку, при этом согласно приведенным на стр. 44 заключения данным срок экспозиции объекта исследования составляет 9 месяцев, а на стр. 24 заключения сегмент рынка объекта исследования определен корректно. Необходимо отметить, что все представленные в расчете аналоги датируются декабрем 2017 года, т.е. разница дат их предложения с датой оценки составляет менее одного месяца.

Применение любой корректировки не отменяет использование элементарной логики: зависимость стоимости земельных участков от их удаленности от МКАД не происходит «ступенькообразно», а имеет сглаженную зависимость. Если объект оценки расположен у МКАД, аналог №1 на удаленности 20 км от МКАД, а аналог №2 на удаленности 21 км от МКАД, то это не значит, что разница в их стоимостях будет отличатся на 27%, как следовало бы из таблицы 50 при её бездумном применении.

Эксперт проанализировал информацию, представленную общепризнанным источником информации скриншот, которого представлен в заключении эксперта, определил средние показатели диапазонов, как наиболее характерные их значения, посредством программного продукта Microsoft Excel, построил функцию и определил формулу этой зависимости, которую впоследствии использовал для определения величины корректировки.

Эксперт обращает внимание на тот факт, что в отказе от применения доходного подхода также указано, что, учитывая цель оценки, необходимо определить стоимость земельного участка как условно-свободного, что при наличии развитого рынка незастроенных земельных участков под индустриальную застройку позволяет получить более точный результат благодаря методу сравнения продаж без использования иных методов. На основании данного утверждения можно сделать вывод об отсутствии необходимости запроса документации.

Кроме того, эксперт сам вправе выбирать методы оценки, дающие, с его точки зрения, наиболее точный результат.

На стр. 59 заключения у разрешенных использований аналогов №1 и №4 приведены сноски, гласящие: «по информации, приведенной в Фонде данных государственной кадастровой оценки (https://rosreestr.rU/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko), земельный участок относится к группе «Производственные объекты с полными характеристиками», скриншоты данной информации приведены на стр. 76 и 100 заключения. Таким образом, экспертом приведена исчерпывающая информация, доказывающая, что данные объекты относятся к одному с объектом исследования сегменту рынка.

Корректировка на расположение относительно автомагистралей не является синонимом корректировки на линию расположения - для сегмента рынка земель под индустриальную застройку важным ценообразующим фактором является удобство доступа. Под понятием «автомагистраль» в данном случае понимается крупная автодорога с интенсивным транспортным потоком и достаточно большой шириной дорожного полотна.

На стр. 64 заключения эксперт подробно описывает, как и когда применяется корректировка, учитывающая класс дороги: «Коэффициент в размере 1,26 присваивался земельным участкам, расположенным в непосредственной близости от крупных магистралей (в данном случае Дмитровское ш., М-11), однако, не на 1 линии. Для земельных участков, расположенных на 1 линии таких дорог, использовался коэффициент в размере 1,38». Необходимо учесть различие между крупными магистралями и дорогами областного значения, пропускная способность которых несколько ниже, однако, транспортный поток все же высок (в данном случае Рогачевское ш., Старошереметьевское ш.) - для земельных участков, расположенных на 1 линии таких дорог, использовался коэффициент в размере 1,26, а для земельных участков, расположенных в непосредственной близости от таких дорог, использовался коэффициент в размере 1,14. Коэффициент в размере 1,00 присваивался земельным участкам, расположенным на удалении от каких-либо крупных дорог».

Изложенное раскрывает, почему 500 м от Дмитровского шоссе не требует введения корректировки, а 500 м до Старошереметьевского шоссе - требует. Также становится ясно, почему между объектом исследования, расположенным в 200 м от Дмитровского шоссе, и аналогом №4, расположенным на 1 линии Рогачевского шоссе, корректировка не вводится.

Как указал эксперт в судебном заседании и письменных пояснениях, утверждение административного истца о математически неверном расчете обусловлено непониманием зависимости стоимости объекта недвижимости от его удаленности от МКАД. В таблице 50, представленной в заключении эксперта, указаны диапазоны зон удаленности от МКАД и процент отличия стоимости объекта, расположенного в одной зоне от стоимости аналогичного объекта, расположенного в иной зоне удаленности. Таким образом, изменение стоимости происходит постепенное, что каждый новый километр, отдаляющий объект от МКАД, не изменяет стоимость объекта сразу на 27%, а оказывает плавное влияние, что наиболее точно может установить построенная на основании приведенных данных, функция зависимости стоимости от удаленности

Кроме того, эксперт проанализировал информацию, представленную общепризнанным источником информации, определил средние показатели диапазонов, как наиболее характерные их значения, посредством программного продукта Microsoft Excel построил функцию и определил формулу этой зависимости, которую впоследствии использовал для определения величины корректировки.

Оценка проводится на ретроспективную дату, с которой до даты проведения работ прошло более двух лет, данное время позволяет построить практически любые улучшения.

На скриншоте аналога №1, приведенного на стр. 74 заключения, видно, что весь земельный массив, предлагаемый к продаже, не застроен. Таким образом, корректировать данное предложение на улучшения, которых на дату предложения не существовало, было бы некорректно.

Приведенная выдержка из скриншота с выделением наличия асфальтированной дороги относится к предложению №2, которое не используется в расчетах, скриншот данного предложения приведен на стр. 78 заключения.

Для аналога №2, аналогичный скриншот с Публичной кадастровой карты, представлен и на стр. 84 заключения, где отчетливо видно, что улучшений на данном земельном участке нет. Очевидно, что во временной период между подготовкой заключения и подготовкой возражений на Публичной кадастровой карте произошло обновление информации, в том числе спутниковых снимков, которые представлены не в режиме реального времени, а подлежат обновлению после внесения корректировок в границы земельных участков изображенных на них. Подтверждение этого видно на сайте Росреестра, где указан год окончания строительства одноэтажного здания из прочих материалов - 2020 год. Таким образом, данное улучшение не существовало на дату предложения. Следовательно, корректировать данное предложение на улучшения, которых на дату предложения не существовало, было бы некорректно.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном экспертном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает необходимым установить рыночную стоимость земельного участка административного истца, равной рыночной стоимости, на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 17.06.2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «УниТехУпак» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 17 июня 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:12:0060210:40, площадью 31 050 +/- 62 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для размещения промышленно-складской зоны, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2018 года, в размере 94 205 700 (девяносто четыре миллиона двести пять тысяч семьсот) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 9 ноября 2020 года.