Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1435/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости (земельного участка). Просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 не согласился с заключением эксперта, представил замечания в письменной форме. Просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, допросив эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 400 173 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, в районе <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения дачного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра об основных характеристиках объекта недвижимости.

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №ЗУ-01/26/02-2020 от 9 апреля 2020 года, выполненный ООО «Городская Оценочная Компания», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 20 700 000 рублей.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена актом №15ВР-1633 от 27.11.2018 года и составляет 61 870 747,53 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АО «Международный центр оценки» ФИО3.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 55 608 000 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года №742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений представителя административного истца.

Так, экспертом в опровержение замечаний административного истца указано, что на стр. 69-70 заключения приведено описание отобранных объектов-аналогов для проведения расчетов и указывает, что все отобранные участки находятся в пешей доступности от леса и водоема.

В ответ на замечание первое, указанное в рецензии на заключение эксперта о том, что только 2 из 5 аналогов соответствуют указанным экспертом критериям по наличию в пешей доступности леса и водоема, тем самым эксперт вводит в заблуждение пользователей заключения и, следовательно, требуется введение соответствующих корректировок, ФИО3 пояснил, что на публичной кадастровой карте не во всех случаях видны водоемы, в письменных пояснениях им на схемах представлены дешифрированные снимки по данным Яндекс.карт1, на которых видно, что аналоги №2 и №4 граничат с водными объектами, а аналог №5 удален менее чем на 1 км.

Согласно второму замечанию рецензии, на стр. 71 заключения при введении корректировки на торг эксперт использует данные из Справочника оценщика недвижимости-2017 «Земельные участки» под ред. ФИО4 (<...>), в то время как данный источник информации показывает уровень скидок на торг усредненно по всей территории РФ. Также далее по тексту справочника на стр. 305 указаны конкретные города, где проводилось исследование скидок на торг. На стр. 54 заключения эксперт делает вывод, что диапазон скидки на торг составляет 12-15%. Такой диапазон соответствует данным Справочника расчетных данных №21 под ред. ФИО5 (Москва, 2017) и применим для Московской области. Однако, эксперт не использует более достоверный диапазон в своих расчетах, что приводит к искажению стоимости в сторону увеличения.

На вышеуказанное замечание эксперт ФИО3 пояснил, что приведенный в СРД диапазон корректировок на торг является усредненным по всей Московской области, однако, не учитывает различия в назначении земельных участков, в отличие от Справочника Лейфера, по данным которого было использовано значение корректировки, характеризующее сегмент рынка объекта исследования. В данном случае усредненные данные для определенного сегмента рынка являются более точными, нежели данные по земельным участкам в целом. Представленная на стр. 54 заключения информация является технической опечаткой и никак не влияет на ход и логику расчета.

В соответствии с третьим замечанием, на стр. 78-90 заключения при проведении расчета в рамках сравнительного подхода общая корректировка для аналога №2 составила 78%. Это очень существенные внесения корректировок. Стоимость аналога изменилась в 2,8 раз (от 39 935 до 14 464 руб./сотка). Данный факт свидетельствует о несопоставимости отобранного аналога для проведения расчетов.

Исходя из пояснений ФИО3, приведенное на стр. 78 значение в размере 78% является общей валовой коррекцией, а не конкретной корректировкой. Объект исследования представляет собой неразмежеванный земельный участок из сегмента рынка под ИЖС, в качестве аналогов необходимо подбирать аналогичные земельные участки. Специфика данного рынка состоит в том, что в большинстве представленных предложений предлагаются уже освоенные земельные участки небольшой площади (5-20 сот.), предназначенные для личного использования физическими лицами. Неразмежеванные земли встречаются не так часто, поэтому подобранные аналоги могут несколько отличаться по местоположению и физическим характеристикам, что требует внесения корректировок для нивелирования различий. Все внесенные экспертом корректировки обоснованы, коэффициент вариации для пяти использованных в расчете аналогов после введения корректировок составляет 9,86%, что говорит о незначительной степени рассеивания данных, а значит, о корректном подборе аналогов и корректном учете всех ценообразующих факторов.

Кроме этого, в соответствии с рецензией дополнительно было проведено краткое исследование рынка и был обнаружен как минимум один сопоставимый аналог, расположенный на Дмитровском шоссе недалеко от объекта исследования (100 км от МКАД). Аналог представлен далее по тексту, стоимость за 1 сот. составляет 12 200 руб. Что также свидетельствует о том, что эксперт не провел всестороннее исследование вопросов, поставленных судом.

Относительно указанного довода, эксперт ФИО3 пояснил, что в анализе фактических данных экспертом представлено 19 предложений по продаже земельных участков из сегмента рынка объекта исследования. Наличие одного не найденного экспертом предложения не является доказательством отсутствия всестороннего исследования вопросов, поскольку 19 - гораздо больше, чем 1. Кроме того, обнаружение одного предложения не является исследованием рынка, даже кратким.

Необходимо отметить, что после введения корректировок удельная цена данного предложения будет значительно отличаться, что не позволит согласовать данный результат, а использование в расчете пяти аналогов вместо одного предложенного рецензентом позволят определить рыночную стоимость объекта исследования с соблюдением требований оценочного законодательства.

Эксперт ФИО3 также обращает внимание на то, что данное объявление размещено собственником или его представителем с некорректными характеристиками, поскольку в объявлении указано, что объект расположен в Москве, что не позволило эксперту при подготовке экспертизы найти данное предложение с использованием корректных фильтров поиска.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном экспертном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает необходимым установить рыночную стоимость земельного участка административного истца, равной рыночной стоимости, на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 18 июня 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 18 июня 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 400 173 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения дачного строительства, по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 55 608 000 (пятьдесят пять миллионов шестьсот восемь тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2020 года.