Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1439/2020 по административному исковому заявлению Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (далее – административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости (земельных участков). Просила установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца ГК «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО1 в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) уточнил требования и просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области - ФИО2, не согласился с выводами судебной экспертизы, представил суду замечания в письменном виде.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание также не явился, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя. Согласился с выводами судебной экспертизы, решение оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав представителя административного истца ГК «Агентство по страхованию вкладов» ФИО1, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области ФИО2, показания эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030102:248, общей площадью 343 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилищное строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты>;

земельный участок с кадастровым номером 50:14:0010305:15, общей площадью 312 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: дачное строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты>

земельный участок с кадастровым номером 50:14:0010307:9, общей площадью 131 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: дачное строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из их кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года №15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, распложенных на территории Московской области на дату – 01.01.2018 года, осуществленного в порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в том числе определена кадастровая стоимость земельных участков на 01.01.2018 года в следующем размере: земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030102:248 в размере 2 445 198 980 рублей, земельного участка с кадастровым номером 50:14:0010305:15 в размере 113 143 680 рублей, земельного участка с кадастровым номером 50:14:0010307:9 в размере 46 840 360 рублей.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которому рыночная стоимость земельных участков отлична, от установленной по состоянию на 01.01.2018 года кадастровой стоимости.

Так, согласно отчету об оценке, представленному административным истцом, рыночная стоимость земельных участков на 01.01.2018 года определена в следующем размере: земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030102:248 - 1 000 000 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 50:14:0010305:15 – 50 500 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 50:14:0010307:9 – 19 400 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Апхилл» эксперту ФИО3.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанных выше объектов недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 составляет:

земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030102:248 - 1 697 850 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:14:0010305:15 85 800 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:14:0010307:9 40 217 000 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца и административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки 8 лет, являющимся оценщиком первой категории, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил свое заключение и опроверг письменные замечания Министерства имущественных отношений Московской области.

Так, эксперт пояснил, что согласно п. 24 ФСО №1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Экспертом описаны обстоятельства, препятствующие для использования доходного подхода. Как указано в заключение эксперта, использование доходного подхода будет основано на большом количестве допущений, что существенно снизит качество оценки и итогового результата. Таким образом, эксперт обоснованно отказался от использования доходного подхода.

Согласно п. 22 ФСО №7, в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Оценщик самостоятельно определяет методы определения корректировок.

Эксперт для внесения корректировки на период предложения использует общепринятое в оценочной практике исследование ФИО4, ФИО5, ФИО6 «К обоснованию прогноза долгосрочных темпов роста цен на недвижимость», в котором изложено исследование корреляции темпов инфляции с темпом роста рынка недвижимости. В заключении эксперта имеется ссылка на источник. В данном случае вопрос к эксперту отражает исключительно субъективное (личное) видение на метод внесения корректировки.

Таким образом, эксперт действовал в соответствии с текущим законодательством, определил метод внесения корректировки, указал источник, рассчитал корректировку на основании указанного метода.

Как пояснил эксперт ФИО3, оценщик самостоятельно определяет методы определения корректировок.

На стр. 92 и стр. 100 заключения АБ-327-20 эксперт описывает и обосновывает возможность использования сегментов рынка жилой недвижимости для определения корректировок на направление и удаленность от МКАД.

Эксперт использовал рынок, возникающий после освоения участков. Так, для участка с кадастровым номером 50:11:0030102:248 под МЖС эксперт использовал вторичный рынок жилья, так как он является логическим завершением освоения участка. Кроме того, вторичный рынок более устойчив и стабилен по отношению к первичному рынку (отсутствует влияние «статуса» застройщика, степень готовности и отделки и пр.). Вторичный рынок жилья в наибольшей степени отражает предпочтения в зависимости от «популярности» направления и удаленности. Для участков с кадастровыми номерами 50:14:0010305:15 и 50:14:0010307:9 завершением освоения является формирование загородной недвижимости. При этом на рынке имеется рынок как незастроенных загородных участков, участков с подрядом строительства домов и непосредственно самих загородных домов с участками. На участки с подрядом строительства домов и на загородные дома с участками дополнительно влияют материал дома, его отделка. Таким образом, рынок незастроенных участков меньше подвержен влиянию дополнительных факторов.

Эксперт действовал в соответствии с текущим законодательством: определил метод внесения корректировки, указал источник и рассчитал корректировку на основании указанного метода.

На рынке земельных участков под жилищное строительство продаются участки как полностью не освоенные, так и с различной степенью освоенности, начиная с отсутствия каких-либо коммуникаций и возможностей их подключения и заканчивая полученными техническими условиями (ТУ) на коммуникации и готовыми инвест-проектами.

Для каждого этапа освоения необходимы временные затраты, трудозатраты и денежные затраты, которые вносят определенный вклад в стоимость участка.

Эксперт учел вклад произведенных затрат в отношении освоения участков объектов-аналогов и произвел необходимые корректировки. Иными словами, у оцениваемых земельных участков коммуникации пролегают по границе, а в части объявлений объектов-аналогов указано, что на участке получены ТУ на коммуникации. Данные различия эксперт корректировал путем внесения корректировки на техническое и инженерное оснащение участка.

Следует так же учитывать, что при оценке рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости может быть учтена только возможность/невозможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям. Так, статьей 390 Налогового Кодекса РФ установлено, что для земельного налога «налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков»; коммуникации являются объектами отдельного учета, в том числе кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество; в целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка.

Дополнительно эксперт обратил внимание, что в позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление от 25.06.2013 г. №10761/11) указано, что при определении рыночной стоимости для установления ее в качестве кадастровой необходимо обеспечить сопоставимость результатов. При определении кадастровой стоимости земельных участков кадастровый оценщик/эксперт также учитывает только возможность подключения к коммуникациям на основе картографических данных об обеспеченности инженерной инфраструктурой района расположения конкретного объекта оценки. При этом кадастровый оценщик определяет, что земельные участки, расположенные в одной локации, имеют схожие возможности подключения, но не выделяет участки, которые имеют такую возможность и которые не имеют. Согласно п. 15 ФСО №4, для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Согласно п. 13 ФСО №7, наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Иными словами, оценка незастроенных земельных участков в отсутствии конкретного вида разрешенного использования оценивается, исходя из наиболее эффективного использования.

Возможность застройки жилого дома с этажностью до 13 этажей не свидетельствует о том, что такая застройка будет наиболее эффективной. Эксперт провел анализ использования участков под жилищное строительство в поселке (стр. 42-43 Заключения эксперта АБ-327-20). Анализ транспортной доступности показал, что строительство малоэтажной застройки неэффективно. Соседние участки с южной стороны используются под малоэтажную и среднеэтажную застройку. Соседний участок с востока определен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). При этом необходимо учитывать, что для данного участка близость к многоэтажным домам будет иметь отрицательный характер, так как большинство будущих размежеванных участков будут «просматриваться сверху» из окон потенциального многоэтажного жилого комплекса на оцениваемом участке. Муниципальные органы поселка при выдаче разрешения на строительство должны учитывать развитие и окружающих территорий. Такое соседство может отразится на снижении инвестиционной привлекательности участка под ИЖС. Участки с запада представлены уже сформированной частью поселка и используются под ИЖС. Участки с севера не застроены и имеют вид разрешенного использования «под жилищное строительство». Эксперт отмечает, что текущая удельная кадастровая стоимость соседних северных участков в несколько раз дешевле, чем у оцениваемого участка, при этом площадь оцениваемого участка более чем в 5 раз больше, чем у соседних. Таким образом, по результатам проведенного анализа эксперт определил наиболее эффективное использование - среднеэтажная застройка.

Таким образом, эксперт действовал в соответствии с текущим законодательством, определил наиболее эффективное использование участка с учетом комплексного развития окружающих территорий, оценивал участок, исходя их максимальной продуктивности.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 18 июня 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 18 июня 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030102:248, общей площадью 343 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилищное строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1 697 850 000 (один миллиард шестьсот девяносто семь миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:14:0010305:15, общей площадью 312 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: дачное строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты> определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 85 800 000 (восемьдесят пять миллионов восемьсот тысяч) рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:14:0010307:9, общей площадью 131 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: дачное строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты> определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 40 217 000 (сорок миллионов двести семнадцать тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2020 года.