Гражданский кодекс часть 1

административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – Жильцовой Е.В., Румянцева А.А.,

заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» – Григорьевой Л.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Энергостальконструкция» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ОАО «Энергостальконструкция» обратилась в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> рублей.

Заявленные требования обоснованы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого была определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> рублей, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, затрагивает права и законные интересы административного истца, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца Одинаров А.А. заявленные требования поддержал.

Представители административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – Жильцова Е.В. и Румянцев А.А., заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» – Григорьева Л.Х. возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представители административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, заинтересованного лица - Администрации города Конаково, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств, требующих отложения судебного заседания, не представили.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области представило в суд возражения, обоснованные несоответствием представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В письменных возражениях филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области указал, что Учреждение поддерживает позицию Управления и просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную зону, принадлежит ОАО «Энергостальконструкция» на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Являясь налогоплательщиком, ОАО «Энергостальконструкция» вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно кадастровым справкам от
21 января 2015 года и 06 ноября 2015 года кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненный оценщиком <данные изъяты>» ФИО, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года составила <данные изъяты> рублей.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ земельного рынка в Тверской области и Конаковском районе и ценообразующих факторов, использовавшихся при определении рыночной стоимости.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет», газетах «Из рук в руки», «Ярмарка».

При применении сравнительного подхода, метода сравнения продаж оценщиком были выбраны три объекта-аналога в городе Твери, по своим характеристикам наиболее сопоставимые с объектом оценки. После сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога, с учетом имеющихся различий по соответствующим элементам сравнения была проведена корректировка значений единиц сравнения, и по состоянию на дату оценки определена рыночная стоимость земельного участка.

Мотивы отказа от использования при проведении оценки доходного и затратного подходов оценщиком приведены.

Соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ№, составленным экспертом экспертного совета Общероссийской общественной организации «<данные изъяты>», соответствующим требованиям статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент его составления, возражений относительно которого административными ответчиками не заявлено.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения со ссылкой на необоснованный отказ от доходного подхода в оценке; использование площади объекта-аналога № в размере <данные изъяты> га, в то время, как объявление о его продаже содержит указание на <данные изъяты> га; использование в расчетах вида разрешенного использования объекта-аналога № «под нежилую застройку», в то время, как объявление о его продаже содержит указание «под строительство промышленных объектов»; необоснованное применение корректировки на дату предложения на уровне инфляции; невозможность определения даты выхода обзора вторичного рынка жилья <данные изъяты> на который ссылается оценщик при описании корректировки на местоположение; отсутствие суждения оценщика о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки после проведения процедуры согласования.

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, а также сведения, используемые при производстве оценки, достоверность которых оценщик ФИО дополнительно подтвердила при допросе в судебном заседании.

Обоснование отказа от тех подходов и методов, которые не были применены оценщиком, содержится на странице № отчета. В судебном заседании свидетель ФИО дополнительно пояснила, что в случае применения доходного подхода, оцениваемый участок рассматривается как застроенный, с предположением дальнейшей застройки и получения дохода, либо получения средств от его аренды. Если оценка земельного участка производится для оспаривания его кадастровой стоимости, земельный участок рассматривается как свободный. При этом не может браться в расчет гипотетическое строительство, поскольку это будет противоречить разрешенному использованию данного участка. Поскольку невозможно отразить те доходы, которые приносил бы земельный участок, доходный подход в данном случае не применим.

Что касается аналога №, отобранного ранее и зафиксированного в других отчетах об оценке с площадью <данные изъяты> га, в то время, как оценщиком использована площадь <данные изъяты> га, свидетель пояснила, что при анализе рынка столкнулась с разной информацией о площади указанного земельного участка. С целью уточнения данной информации она созвонилась с <данные изъяты>» по телефону, указанному в объявлении. В ходе интервью у продавца было установлено, что участок имеет площадь <данные изъяты> га, которую она и использовала в отчете.

Свидетель ФИО также пояснила, что указание в расчетах на вид разрешенного использования объекта-аналога № «под строительство промышленных объектов» является технической ошибкой, которая на расчеты никак не повлияла.

Обоснованность корректировки на дату предложения на уровне инфляции подтверждена свидетельскими показаниями оценщика. Как указал свидетель, рынок земельных участков в Твери и Тверской области в целом не развит, предложений о продаже земельных участков земель населенных пунктов с разрешенным использованием «под промышленную зону» очень мало, поэтому используется либо процент по инфляции, либо анализ рынка жилой недвижимости. В данном случае корректировка по инфляции вполне допустима и оправдана.

При описании корректировки на местоположение оценщик ссылается на обзор вторичного рынка жилья <данные изъяты>. Свидетель ФИО пояснила, что поскольку на сайте отсутствовала дата размещения указанной статьи, она обратилась к администратору сайта, где получила подтверждение о размещении статьи ДД.ММ.ГГГГ (принтскрин приложен).

Отсутствие суждения оценщика о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки после проведения процедуры согласования, обоснована отсутствием указанного задания на оценку в разделе 1.2 отчета.

В соответствии с пунктом 30 Федерального стандарта
оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611) после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, административный ответчик должен был подтвердить факты, на которые он ссылался как на основания своих возражений, а также доказать недостоверность сведений о рыночной стоимости, представленных заявителями.

Между тем, доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, равной <данные изъяты> рублей, подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Заявление открытого акционерного общества «Энергостальконструкция» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 01 июля 2015 года.

Возвратить ОАО «Энергостальконструкция» излишне уплаченную согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ№ государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда – в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2016 года.

Председательствующий С.А. Гришина