Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению частного профессионального образовательного учреждения «Погарский учебно-спортивный центр» регионального отделения общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЧПОУ «Погарский учебно-спортивный центр» регионального отделения общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Брянской области обратилось в Брянский областной суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого составляет 13 377 397,18 руб., что не соответствует его рыночной стоимости и влечет нарушение прав как плательщика арендной платы.

По указанным основаниям просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 1 746 759,90 руб. по состоянию на 1 января 2019 года

В обоснование заявленного требования истец представил отчет об оценке ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 5 июня 2020 года № 01-90-2020.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.

Представитель административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области ФИО1 возражала против удовлетворения иска, поскольку установление кадастровой стоимости в размере заявленной рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. Кроме того, проведенными по делу судебными оценочными экспертизами установлено несоответствие отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости требования законодательства об оценочной деятельности.

Представитель административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» в судебное заседание не явился, представив отзыв на иск, в котором просит в удовлетворении иска отказать, так как оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости соответствует анализу предложений представленных на рынке недвижимости Брянской области. Представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка полагает недопустимым доказательством по делу.

Представитель административного ответчика управления Росреестра по Брянской области в судебном заседании отсутствовал, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, в своем отзыве на иск указал, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу. По существу иска не возражал, так как заявленные требования сводятся к реализации права в судебном порядке на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Данное право, а также представленные административным истцом документы Управлением не оспариваются.

Представители заинтересованных лиц администрации Погарского района Брянской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Брянской области в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в рассмотрении дела, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, в соответствии с ч. 2 ст. 150, ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного ответчика, показания эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Исходя из положений указанного Федерального закона понятие кадастровая стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.ст. 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3).

Согласно ч.ч. 1 и 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Брянской области утверждены приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22.11.2019 № 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области».

Как следует из материалов дела, ЧПОУ «Погарский учебно-спортивный центр» регионального отделения общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Брянской области на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13 октября 2014 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования которого «земли учреждений и организаций народного образования». По условиям данного договора расчет арендной платы за землю производится от кадастровой стоимости земельного участка.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 13 377 397,18 руб.

При этом согласно отчету об оценке ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 5 июня 2020 года № 01-90-2020 рыночная стоимость земельного участка на указанную дату составляет 1 746 759,90 руб.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы, соответственно он вправе заявлять требование об оспаривании кадастровой стоимости. При этом выбранный административным истцом способ защиты права соответствует действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 установлено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1).

С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона № 237-ФЗ о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (ст.ст. 9, 13. 14), доводы представителя управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу суд находит несостоятельными.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В силу ст. ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки, в целях проверки доводов сторон и установления юридически значимых обстоятельств, по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено АНО «Независимая коллегия экспертов».

Согласно заключению эксперта АНО «Независимая коллегия экспертов» ФИО3 отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на1 января 2019 года составляет 7 474 000 руб.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности данного заключения определением суда от 3 июня 2021 года по делу была назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО2

По заключению эксперта от 16.06.2021 № 056-2021 отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В ходе проведения экспертизы были выявлены нарушения, которые повлияли на итоговое значение рыночной стоимости оцениваемого объекта и согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 534 282 руб.

Из показаний эксперта ФИО2, данных в судебном заседании, следует, что оценщик, устанавливая диапазон стоимости для земельных участков, предназначенных для коммерческих целей в качестве аналогов использовал земельные участки с видом разрешенного использования «под промышленными объектами», в связи с чем сегмент рынка, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, оценщиком не был исследован. При определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка он был отнесен к земельным участка общекоммерческого назначения и в качестве аналогов использованы земельные участки, относящиеся к указанному сегменту рынка, но при этом применен переходный коэффициент 1,08 на целевое назначение оцениваемого объекта «под размещение объектов образования», что повлияло на размер рыночной стоимости и существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью спорного земельного участка, а также разницу с рыночной стоимостью земельного участка, определенной экспертом АНО «Независимая коллегия экспертов». Корректировка на наличие коммуникаций им не применялась, так как коммуникации находятся в непосредственной близости, как к объекту оценки, так и к объектам аналогам.

Суд, оценивая собранные по делу доказательства, полагает необходимым принять в качестве надлежащего доказательства по делу выводы повторной экспертизы, поскольку исследование выполнено экспертом отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и Приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности" и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения. Размер рыночной стоимости земельного участка определен с учетом целевого его использования.

Заключение же эксперта АНО «Независимая коллегия экспертов» ФИО3 вызывает сомнения в его обоснованности в части применения корректирующих коэффициентов.

Таким образом, исследовав экспертизы, сопоставив их содержание с материалами дела, суд приходит к выводу о соответствии выводов повторной экспертизы требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Данное заключение эксперта лицами, участвующими в рассмотрении дела, не оспаривается, и суд принимает его в качестве надлежащего доказательства по делу.

При указанных обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 2 534 282 руб.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов административного дела следует, что административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением 21 августа 2020 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление частного профессионального образовательного учреждения «Погарский учебно-спортивный центр» регионального отделения общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 534 282 рубля по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой обращения о результатах определения кадастровой стоимости считать 21 августа 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 3 сентября 2021 года.

Судья Брянского областного суда Л.Н. Бобылева