Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-78/2022 по административному исковому заявлению ФГБУ науки «Институт проблем экологии и эволюции им. А.Н. Северцова Российской академии наук» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФГБУ науки «Институт проблем экологии и эволюции им. А.Н. Северцова Российской академии наук» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – <данные изъяты>, вид разрешенного использования – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Представитель административного истца по доверенности <данные изъяты> в судебное заседание явилась, настаивала на удовлетворении первоначально заявленных требований, заключение <данные изъяты> и дополнительное заключение <данные изъяты> просила признать недопустимыми доказательствами по делу, как содержащие существенные методологические ошибки. По тем же обстоятельствам ходатайствовала о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» и Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явились, представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривают, оставляют решение на усмотрение суда.

Представители Управления Росреестра по Московской области, администрации Рузского городского округа Московской области в судебное заседание также не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение представителя административного истца, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФГБУ науки «Институт проблем экологии и эволюции им. А.Н. Северцова Российской академии наук» на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – <данные изъяты>, вид разрешенного использования – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области № 15ВР-1633 от 27.11.2018 г по состоянию на 01.01.2018 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты>

Таким образом, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, затрагивает права и законные интересы административного истца и он вправе оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Считая кадастровую оценку земельного участка завышенной, нарушающей права, ФГБУ науки «Институт проблем экологии и эволюции им. А.Н. Северцова Российской академии наук» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому приложил отчет оценщика <данные изъяты>, которым рыночная стоимость принадлежащего истцу земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере <данные изъяты> рублей.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от <данные изъяты> по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>».

Заключением эксперта <данные изъяты> с учетом дополнительного заключения <данные изъяты> установлено, что оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года определена в размере <данные изъяты> рублей.

Оценив судебную оценочную экспертизу с учетом дополнения, в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей.

Согласно дополнительно приведенным экспертом <данные изъяты> и изложенным в письменных объяснениях пояснениям, отказ оценщика <данные изъяты> от применения доходного подхода оценки не является мотивированным и обоснованным. Результат доходного подхода в соответствии с п. 29 ФСО № 7 ввиду ограниченности рыночных данных возможно использовать в качестве проверочного. В отчете об оценке отсутствуют сведения по анализу рыночной ситуации земельного рынка в Московской области, обуславливающие его тип как «не активный». Использование завышенного значения показателя корректировки на торг не является обоснованным. Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. При реализации сравнительного подхода (стр. 52) отсутствует корректировка цен предложений аналогов по фактору «дата предложения». Период от даты публикации предложения аналогов до даты оценки составляет 10 месяцев; информация, обуславливающая соответствие ценовой информации дате оценки, не приводится. Вывод оценщика о значительном сроке экспозиции подобных объектов и относительной стабильности цен в данном периоде не обоснован. Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

В соответствии с п. 20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Фактическое назначение земельного участка - для проведения экспериментов и установки приборов; размещение гидробиологической станции. При использовании объекта в соответствии с назначением, наличие водного объекта на территории оказывает влияние, повышающее стоимость земельного участка. Однако, при реализации сравнительного подхода (стр. 52) оценщиком необоснованно введена отрицательная корректировка по данному фактору.

Оценщиком не проведен анализ типа водных объектов, размещенных вблизи объектов- аналогов, а также их удаленности от земельных участков. Кроме того, не проанализирован фактор удаленности объектов от ближайших автодорог, применяемая отрицательная корректировка на транспортную доступность и наличие водоема/леса не обоснована. Нарушены требования п. 5 ФСО №3; п. 22 ФСО №7.

При реализации сравнительного подхода (стр. 54) в качестве источника информации при определении степени влияния ценообразующего параметра «удаленность от МКАД» оценщик использует «Справочник оценщика недвижимости» под ред. ФИО1, 2018 г. Источник содержит результаты экспертного опроса, проводимого в сентябре- октябре 2018 г., таким образом, информация данного источника не соответствует дате оценки (01.01.2018 г.). Использование не актуальной (после даты оценки) информации, применяемой в расчетах, приводит к нарушению требования п. 8 ФСО №1.

При реализации сравнительного подхода (стр. 55) оценщиком необоснованно вводится отрицательная корректировка по фактору местоположения (статус населенного пункта). Все объекты-аналоги, как и оцениваемый земельный участок, расположены в населенных пунктах (в границах, либо в незначительной удаленности от гонец), согласно используемой в расчетах классификации, соответствуют категории «прочие населенные пункты», таким образом, корректировка по данному параметру не требуется.

При использовании данной корректировки оценщик приводит в обосновании удаленность оцениваемого земельного участка от границы населенного пункта в 4,65 км. Данная удаленность является не значительной, кроме того, фактор транспортной доступности уже был учтен в расчетах путем введения отрицательной корректировки к стоимости аналогов в размере -21,9% по фактору «транспортная доступность». Таким образом, использование дополнительной корректировки по фактору «статус населенного пункта» (учитываемой в расчетах оценщика факт удаленности от границы ближайшего населенного пункта) не обосновано.

При реализации сравнительного подхода (стр. 52) отсутствует корректировка цен предложений аналогов по фактору «назначение», при этом объекты не являются сопоставимыми по данному параметру. Оценщик использует объекты-аналоги, предназначенные для рекреационных целей (размещение баз отдыха, рыбалки и пр.). В обосновании отсутствия корректировки на назначение приводит допущение о возможности дополнения использования оцениваемого объекта к текущему использованию: «потенциально мог бы быть использован в т.ч. и для рекреационных целей (организация отдыха на берегу, рыбалка и т.п.)». Однако в соответствии с п.20 ФСО №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)» рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или Объекта капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Фактическое использование оцениваемого земельного участка: для проведения экспериментов и установки приборов. На земельном участке располагается гидробиологическая станция. Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540) объект принадлежит к группе 11 «Водные объекты».

Таким образом, аналоги не являются сопоставимыми по фактору назначения с оцениваемым объектом, требуется введение корректировки. Отсутствие необходимой корректировки в расчетах обуславливает нарушение требований п. 22 ФСО№7.

Описание объекта экспертизы и приведенные характеристики объекта о том, что имеется возможность подключения инженерных коммуникаций, являются правильными.

На стр. 76 заключения, отражено что: при оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 25.06.2013 г. №10761/11), при определении рыночной стоимости для установления ее в качестве кадастровой необходимо обеспечить сопоставимость результатов. При определении кадастровой стоимости земельных участков кадастровый оценщик также учитывает только возможность подключения к коммуникациям на основе картографических данных об обеспеченности инженерной инфраструктурой района расположения конкретного объекта оценки. Оцениваемый земельный участок незначительно удален от ближайшего населенного пункта (4,65 км.), таким образом, в районе расположения объекта имеется возможность подключения инженерных коммуникаций.

На основании объема имеющейся информации при определении рыночной стоимости земельного участка использованы сравнительный и доходный подходы (обоснование выбора подходов приведено на стр. 16 заключения). Однако, ввиду ограниченности рыночных данных, используемых для реализации доходного подхода, а также учитывая принятые допущения при расчете, результат доходного подхода использован в качестве поверочного (в соответствии с требованием п. 29 ФСО№7).

Поскольку наибольшее значение при формировании стоимости земельных участков имеет вид разрешенного использования, выбор объектов для анализа фактических данных о ценах предложений произведен в соответствии с возможным использованием земельных участков (под объекты рекреации), стр. 30-33 заключения. В выборке участвуют объекты с имеющейся потенциальной возможностью использования под размещение объектов рекреации, а также наиболее сопоставимые с оцениваемым земельным участком по основным ценооборазующим параметрам.

Информация с выборкой предложений объектов недвижимости, включающих в себя земельные участки под рекреационную деятельность с расположенными на них рыболовно-туристическими комплексами была использована в рамках доходного подхода при определении стоимости реализации проекта. Ввиду неоднозначного указания общей площади входящих в комплекс земельных участков (объект №2 в таблице), данное предложение заменено при проведении повторного расчета. Предполагаемая стоимость реализации спортивно-рыболовного комплекса составила <данные изъяты> руб./кв.м.

Ввиду наличия существенных замечаний к объекту-аналогу № 1, он был исключен из расчетной таблицы при проведении повторного расчета ввиду отсутствия точной информации о назначении земельного участка (неясное изложение в тексте объявления: имеется информация об использовании объекта для размещения базы отдыха и малоэтажного жилищного строительства).

При внесении корректировок в расчетной таблице сравнительного подхода допущена техническая (арифметическая) ошибка, которая была исправлена при проведении повторного расчета.

Корректировка на торг в рамках сравнительного подхода (при проведении расчета) принята согласно информации, соответствующей земельным участкам рекреационного назначения, что в наибольшей степени соответствует назначению оцениваемого объекта.

Оцениваемый объект расположен в незначительной удаленности от ближайшего населенного пункта. Используемые объекты-аналоги в расчетах расположены либо в границах населенных пунктов, либо в незначительной удаленности от них. Согласно используемой классификации, тип населенных пунктов относится к категории «прочие населенные пункты». Таким образом, по данному фактору отсутствует необходимость введения корректировки.

Фактор обеспеченности дорогами объектов учтен при сравнении по фактору «Благоустройство и дорожная инфраструктура», введена отрицательная корректировка в размере <данные изъяты>, введение дополнительных корректировок не требуется.

При определении корректировки на назначение земельных участков в рамках сравнительного подхода (стр. 71-76 заключения) допущена техническая ошибка, которая была исправлена при проведении повторного расчета. Поскольку предложений на рынке земельных участков Московской области в зоне расположения оцениваемого объекта с назначением: для проведения экспериментов и установки приборов; размещение гидробиологической станции; водные объекты (ВРИ 11) по состоянию на дату определения стоимости не выявлено, в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, с имеющейся потенциальной возможностью использования в соответствии с указанным назначением (рекреационное использование).

Ценовой индекс, соответствующий объектам-аналогам, предназначенных для размещения баз отдыха, определен размере <данные изъяты> для расчета принимались индексы, соответствующие группе земельных участков для размещения объектов отдыха (группа 5); Ценовой индекс, соответствующий объекту оценки, определен в размере <данные изъяты> (среднее значение, соответствующее группе земельных участков под водными объектами, группа 11). Согласно информации используемого источника корректировок, нижняя граница диапазона соответствует наиболее отдаленным от административного центра земельным участкам; верхняя граница - приближенным к административному центру земельным участкам. Поскольку все объекты, участвующие в расчетах, расположены либо в пределах мелких населенных пунктов, либо в незначительной удаленности от них, по параметру удаленности от административного центра сопоставимы (44 - 76 км. от МКАД), во внимание принимались средние значения показателей для обоих групп соответствующих назначений земельных участков. Таким образом, корректировка по данному параметру составляет: <данные изъяты>

Применение в доходном подходе метода предполагаемого использования исходя из допущения возможности строительства на территории оцениваемого земельного участка объекта обосновывает следующим.

В заключении отражено отнесение оцениваемого земельного участка к особо охраняемой природной территории государственный природный заказник областного значения "Озеро Глубокое с прилегающими к нему массивами леса" (п.2.2., количественные и качественные характеристики объекта)

Согласно п.20 ФСО №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)» рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или Объекта капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

На земельном участке с КН <данные изъяты> располагается гидробиологическая станция. Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540) объект принадлежит к группе 11 «Водные объекты». Оценка объекта произведена как незастроенного, предназначенного для использования в соответствии с видом его фактического использования.

При реализации доходного подхода отражено, что наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка: Для проведения экспериментов и установки приборов; гидробиологическая станция. Территория земельного участка занята водным объектом «Глубокое озеро». Озеро является одним из первых мест изучения пресноводной фауны в России; входит в число озер, которые находятся под государственной охраной, и считаются заказником областного значения. При реализации доходного подхода рассчитан денежный поток от эксплуатации данного водного объекта.

Однако, ввиду ограниченности рыночных данных, используемых для реализации доходного подхода, а также учитывая принятые допущения при расчете, результат доходного подхода использован в качестве поверочного (в соответствии с требованием п. 29 ФСО№7). Площадь потенциально возводимых сооружений определена с учетом площади оцениваемого земельного участка.

После проведения повторного расчета рыночная стоимость объекта составляет <данные изъяты> руб. Анализ на соответствие рыночным данным подтверждает соответствие полученного результата рыночным условиям по состоянию на дату оценки.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке; оснований для назначения повторной оценочной экспертизы не усматривает.

Таким образом, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> с учетом дополнения № <данные изъяты>

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФГБУ науки «Институт проблем экологии и эволюции им. А.Н. Северцова Российской академии наук» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – <данные изъяты>, вид разрешенного использования – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 31.01.22г.