Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости (девяти нежилых помещений). Просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:50:0040809:1884, 50:50:0040809:1885, 50:50:0040809:1899, 50:50:0040809:1900, 50:50:0040809:1901, 50:50:0040809:1902, 50:50:0040809:1903, 50:50:0040809:1904, 50:50:0040809:1905, равной их рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 не согласилась с заключением судебной экспертизы, представила замечания в письменном виде, настаивала на удовлетворении административного иска, требования которого основаны на отчете об оценке, выполненного оценщиком в досудебном порядке.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовали, просили дело рассмотреть в их отсутствие, представили письменные пояснения, в которых против выводов эксперта в заключении судебной экспертизы не возражали, оставили решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, допросив эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратится в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно положений частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года №508, установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО №4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО №4).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона №135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое помещение, общей площадью 209,5 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1884, расположенное по адресу: <данные изъяты>

- нежилое помещение, общей площадью 39,9 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1885, расположенное по адресу: <данные изъяты>;

- нежилое помещение, общей площадью 185 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1899, расположенное по адресу: <данные изъяты>

- нежилое помещение, общей площадью 195,2 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1900, расположенное по адресу: <данные изъяты>

- нежилое помещение, общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1901, расположенное по адресу: <данные изъяты>

- нежилое помещение, общей площадью 154,5 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1902, расположенное по адресу: <данные изъяты>

- нежилое помещение, общей площадью 207,5 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1903, расположенное по адресу: <данные изъяты>

- нежилое помещение, общей площадью 155,2 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1904, расположенное по адресу: <данные изъяты>

- нежилое помещение, общей площадью 37,5 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1905, расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>

В соответствии со ст. 373 НК РФ административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилых помещений, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 01 января 2018 года.

При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком ООО «ЭкспертСервис» в соответствии с которым стоимость спорных объектов недвижимости на дату оценки составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером 50:50:0040809:1884 – 8 123 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 50:50:0040809:1885 -1 647 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 50:50:0040809:1899 – 7 173 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 50:50:0040809:1900 – 7 569 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 50:50:0040809:1901 – 611 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 50:50:0040809:1902 – 5 991 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 50:50:0040809:1903 – 8 045 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 50:50:0040809:1904 – 6 018 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 50:50:0040809:1905 – 1 548 000 рублей.

Определением Московского областного суда от 23 января 2020 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту НП «Деловой союз судебных экспертов» ФИО3.

Заключением судебной экспертизы установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представитель административного истца с заключением эксперта ФИО3 не согласился, представил суду письменные объяснения, в которых указал, что заключение эксперта является недопустимым доказательством, так как не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Суд не принимает во внимание возражения административного истца против заключения судебной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 названного выше Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Заключение указанной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Данное экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 пояснил, что в материалы дела были представлены отчеты об оценке стоимости спорных помещений, в которых представлены фотоматериалы, копии выписок ЕГРН по оцениваемым помещениям. Поскольку только часть помещений, согласно фотоматериалов, имело отделку, причем обременение в виде долгосрочных договоров аренды было зарегистрировано после даты оценки, эксперт исходил из того, что информация об отсутствии отделки в помещениях на дату оценки является логичной. Фактор наличия или отсутствия отдельного входа в данном случае не является ценообразующим (для отдельных арендаторов важен отдельный вход, для других наоборот существенным является расположение рядом с соседями).

Согласно пояснений эксперта, утверждение административного истца об отсутствии анализа рынка в заключении судебной экспертизы не обосновано. Как указано на стр. 15 заключения, в целях экспертизы была проанализирована большая совокупность аналогов по продаже земельных участков согласно назначению и разрешенному использованию. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов. Таким образом, проанализировав большое количество аналогов, эксперт на стр. 16-18 заключения приводит наиболее сопоставимые объекты с объектом исследования, и все три аналога в сравнительном подходе, о которых говорится в замечаниях, представлены непосредственно в здании, где расположены оцениваемые помещении, ТЦ «Марс», об этом указано на стр. 19 заключения эксперта: «Диапазон цен предложения к продаже торговых объектов (ПСН) в ТЦ «Марс»: Московская область, г.Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Октябрьская, 33, с учетом земельного участка, составляет 100 000 - 125 000 руб./кв.м., в зависимости от основных ценообразующих факторов». Аналогично относительно аренды. Среднерыночные значения и диапазоны показателей вакансий, ОР, ставок капитализации отражены по тексту экспертного заключения (стр. 50-51).

Учитывая, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в одном здании, вполне естественно, что на ряд факторов осуществлять корректировку и не требуется (местоположение, материал стен и т.д.). Анализ факторов, по которым имеются различия между сравниваемыми объектами, представлен по тексту заключения при внесении соответствующих корректировок.

Фактор наличия витринных окон не выделяется наиболее распространенными исследованиями как ценообразующий фактор (к примеру, Справочник оценщика недвижимости под ред. Лейфера - 2017).

В оценке торговых помещений логичной предпосылкой их использования является предположение о сдаче в аренду. По ряду объектов оценки собственник осуществляет то же самое. Никаких противоречий нет. Предложения о продаже, используемые для расчетов предполагают переход прав собственности на помещение, а не долей в компании.

Что касается замечания к заключению судебной экспертизы о том, что в рамках сравнительного подхода к оценке эксперт не применил корректировку на дату предложения объекта-аналога /№1 (апрель 2017 года), то суду эксперт пояснил, что корректировка им применена в размере 0%, о чем указано на стр.26 экспертного заключения, в связи с нахождением объекта-аналога в пределах рыночного срока экспозиции. При этом, анализ рынка, проведенный экспертом, не выявил существенных колебаний цен на рынке недвижимости, которые бы привели к необходимости изменения продавцами цен продаж в пределах среднерыночных сроков экспозиции.

В пункте 22б ФСО №7 указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Таким образом, критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам.

При этом, на стр. 29 заключения экспертом были проанализированы критерии статистической значимости результата в отношении скорректированных удельных значений стоимости аналогов, отражены выводы данного анализа: «Поскольку значение коэффициента вариации меньше допустимого значения (33%), то можно утверждать, что выборка объектов аналогов удовлетворяет условиям однородности, а потому средневзвешенное значение по выборке может использоваться для расчета стоимости».

Таким образом, используемые в расчётах объекты-аналоги принадлежат к одному сегменту рынка с объектом исследования - торговые объекты, а потому вполне могут использоваться в качестве аналогов, имеющиеся различия по ценобразующим факторам учтены при помощи корректировок, итоговые скорректированные значения единицы сравнения по ценам объектов-аналогов (стр. 30-40 экспертного заключения) удовлетворяют критериям однородности.

Согласно странице 48 заключения эксперта, последний указывает, что корректировка применялась в размере -21% для всех объектов-аналогов. Указания того, что она берется для данных средних по рынку нет. Корректировка входит в доверительный интервал значений для арендной ставки, указанный в замечаниях, и является типичной для помещений в торговых центрах, когда отделка помещений частично осуществляется за счет арендатора, в связи с особенностями оформления его торговой экспозиции. «Среднее состояние» соответствует рабочему состоянию объекта, что соответствует состоянию аналогов.

Таким образом, в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать 20 марта 2019 года.

Руководствуясь ст.ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 20 марта 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость:

- нежилого помещения, общей площадью 209,5 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1884, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 10 429 301 (десять миллионов четыреста двадцать девять тысяч триста один) рубль по состоянию на <данные изъяты>;

- нежилого помещения, общей площадью 39,9 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1885, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 2 025 908 (два миллиона двадцать пять тысяч девятьсот восемь) рублей по состоянию на <данные изъяты>;

- нежилого помещения, общей площадью 185 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1899, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 9 209 645 (девять миллионов двести девять тысяч шестьсот сорок пять) рублей по состоянию на <данные изъяты>;

- нежилого помещения, общей площадью 195,2 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1900, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере 9 717 421 (девять миллионов семьсот семнадцать четыреста двадцать один) рубль по состоянию на <данные изъяты>;

- нежилого помещения, общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1901, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 751 428 (семьсот пятьдесят одна тысяча четыреста двадцать восемь) рублей по состоянию на <данные изъяты>;

- нежилого помещения, общей площадью 154,5 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1902, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 7 691 299 (семь миллионов шестьсот девяносто одна тысяча двести девяносто девять) рублей по состоянию на <данные изъяты>;

- нежилого помещения, общей площадью 207,5 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1903, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 10 329 738 (десять миллионов триста двадцать девять тысяч семьсот тридцать восемь) рублей по состоянию на <данные изъяты>;

- нежилого помещения, общей площадью 155,2 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1904, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 7 726 146 (семь миллионов семьсот двадцать шесть тысяч сто сорок шесть) рублей по состоянию на <данные изъяты>;

- нежилого помещения, общей площадью 37,5 кв.м., с кадастровым номером 50:50:0040809:1905, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 903 956 (один миллион девятьсот три тысячи девятьсот пятьдесят шесть) рублей по состоянию на <данные изъяты>.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В удовлетворении требований ФИО1 в остальной части – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 24 августа 2020 года.